Bàn cách "cứu" bất động sản để thị trường bền vững, giảm đầu cơ vì tham

Phần chìm của tảng băng là số doanh nghiệp vẫn hoạt động nhưng vô cùng khốn đốn

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III diễn ra sáng 10/3, TS Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - cho biết, số doanh nghiệp phá sản, giải thể của năm 2022 so với năm 2021 tăng gần 40%. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng. Các doanh nghiệp còn lại đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh vô cùng khốn đốn, đó mới chính là phần chìm của tảng băng.

Trước những khó khăn hiện tại, ông Lộc cho rằng cần có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức cho các doanh nghiệp. "Đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản. Dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận, cho nên đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời", ông Lộc nhấn mạnh.

Cùng nhìn nhận những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, thị trường bất động sản đang ở thế người dân hồ hởi chuẩn bị tiền đầu tư, doanh nghiệp chuẩn bị bấm nút triển khai các dự án. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, thị trường lại dần phanh lại, rơi vào thế ảm đạm. "Có thể ví sự phát triển của thị trường giống như đang chạy trên đường cao tốc và dần chậm lại bởi tín hiệu kiểm tra của cảnh sát giao thông", ông Trung ví von.

Ông Trung nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang cần hỗ trợ pháp lý rất lớn, rất quan trọng vào lúc này. Nếu so sánh với giai đoạn khủng hoảng cách đây 10 năm, thì hiện nay trên thị trường bất động sản, yếu tố đầu cơ vẫn còn nhiều, trong khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chưa quản lý thật tốt. Đó là nguồn gốc gây khó khăn cho mọi vấn đề trên thị trường hiện nay.

Thời gian vừa qua, phần lớn doanh nghiệp gãy dòng tiền, thị trường bị tác động bởi những yếu tố vĩ mô, luật pháp, nghị định… Nhưng từ giờ tới tháng 6 là giai đoạn tác động bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Lúc đó, người dân đối diện với trả dòng tiền, lãi suất thả nổi 12-14%/năm. Như vậy, không khác gì "đi buôn ngược", sẽ dẫn đến khủng hoảng tâm lý, nhiều nhà đầu tư cần tiền gấp, bán tháo.

Tuy nhiên, theo ông Trung, chúng ta không phải không có cơ hội, có thể coi đây là cuộc chơi thanh lọc. Chúng ta không cứu doanh nghiệp bất động sản mà cứu thị trường bất động sản, tạo kênh dòng tiền tốt, sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường bền vững, giảm đầu cơ ngắn hạn và yếu tố "tham".

Kỳ vọng từ chính sách

Phát biểu tại diễn đàn này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch Hội đồng Đại học Luật Hà Nội - cho hay, ngay từ quý IV/2022 cho đến nay, thị trường bất động sản gặp những khó khăn và ở trong tình trạng trầm lắng. Điều này ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định kinh tế vĩ mô cũng như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.

"2 vấn đề cơ bản được nhận diện là rào cản cho sự phát triển của thị trường bất động sản là điểm nghẽn về vốn và điểm nghẽn về cơ chế pháp lý liên quan đến thị trường", ông Tuyến nhấn mạnh.

Ông Tuyến kỳ vọng, những bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản đang được tháo gỡ, bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 của Chính phủ thời gian qua đang có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường bất động sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia - tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản với nhiệm vụ chính là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tại Hà Nội, TPHCM và một số địa phương.

Ngân hàng Nhà nước dự kiến hạn mức tín dụng tăng khoảng 14-15% năm 2023. Gần đây nhất, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn…

Về giải pháp với doanh nghiệp bất động sản, vị chuyên gia tài chính này cho rằng, các doanh nghiệp cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023-2024). Đa dạng hóa nguồn vốn như ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính.

Ngoài ra, huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…

Đặc biệt, ông Lực cho rằng, cần quan tâm quản lý rủi ro tài chính như lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…. Tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.