Chủ đầu tư chây ỳ quỹ bảo trì: Cả ngàn tỷ bị chiếm dụng, xử lý thế nào?

Hàng loạt vụ tranh chấp liên quan quỹ bảo trì

Trong một báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng chỉ ra 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó có chiếm phần lớn là liên quan đến phí bảo trì (khoảng 43/108 dự án có tranh chấp).

Chủ yếu trong số này là do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, tiếp đến là hành vi chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác…

Chuyện chây ỳ quỹ bảo trì chung cư cũng từng làm nóng phiên chất vấn HĐND TP. Hà Nội diễn ra hồi tháng 7. Theo đó, các đại biểu phản ánh tình trạng nhiều toà chung cư thương mại xây dựng sau năm 2005 hiện đã thành lập Ban Quản trị nhưng chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì 2% theo quy định của pháp luật. Thực tế này dẫn đến tình trạng cư dân bức xúc kéo dài, tập trung đông người phản đối chủ đầu tư, gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự.

Trên thực tế đây cũng là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua. Thậm chí, nhiều công trình chung cư đã bàn giao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp.

Tại chung cư Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội) do Công ty CP Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư), dù đã được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014 nhưng tới nay, phần quỹ bảo trì mà chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng, trong tổng số hơn 30 tỷ đồng.

Gần đây, cư dân tòa nhà đã có đơn kiến nghị gửi cơ quan quản lý, đồng thời tập trung căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc bàn giao quỹ bảo trì nhưng đến nay hai bên vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Còn tại dự án cụm chung cư N05 Trung Hoà, Cầu Giấy thì phải mất tới gần 10 năm liền chủ đầu tư mới thực hiện bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị.

Chủ đầu tư của dự án này là Tổng công ty CP Vinaconex, theo đó doanh nghiệp này vừa tiến hành chuyển giao gần 80 tỷ đồng quỹ bảo trì cụm chung cư N05 Trung Hòa – Nhân Chính cho Ban Quản trị tòa nhà quản lý sau 7 năm tòa nhà đi vào sử dụng.

Trước đó, nhiều cư dân cụm chung cư N05 bức xúc cho rằng phía chủ đầu tư chây ỳ không chịu bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị quản lý vì thế Ban quản trị không có tiền để bảo dưỡng, duy tu dẫn đến 4 tổ hợp chung cư ngày càng xuống cấp nghiêm trọng.

Trong khi đó, đại diện chủ đầu tư cho hay, dù công trình đưa vào sử dụng từ năm 2011 nhưng đến tháng 11/2014, chủ đầu tư mới phối hợp với Ban đại diện tổ chức thành công Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất; Ban quản trị Cụm chung cư N05 được thành lập và được UBND quận Cầu Giấy công nhận ngày 2/12/2014.

Theo lý giải của chủ đầu tư, do thời gian này Ban Quản trị vẫn chưa kiện toàn được bộ máy, nội bộ chưa thống nhất về phương thức bàn giao quỹ bảo trì 2% của dự án cụm chung cư N05 nên đã chuyển toàn bộ số tiền Quỹ bảo trì 2% vào tài khoản có kỳ hạn tại ngân hàng.

Tại nhiều dự án khác cũng xuất hiện chuyện cư dân “mòn mỏi” đấu tranh đòi bàn giao quỹ bảo trì. Ngay trong báo cáo của Bộ Xây dựng, cơ quan này cũng đã “điểm danh” một loạt chung cư tại Hà Nội có tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì như chung cư Hateco Hoàng Mai, chung cư 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza….

Còn tại TP. HCM là các dự án Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, chung cư The Morning Star, chung cư Investco-Babylon, New Sài Gòn…

Xử lý thế nào?

Nhiều ý kiến cho rằng, một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều chủ đầu tư chây ì việc chuyển Quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư là do chế tài xử phạt chưa đủ mạnh.

Báo cáo gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư. Đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.

Trao đổi với Dân trí, luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, việc Bộ Xây Dựng đề xuất Công an khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư là có căn cứ. Luật Nhà ở đã quy định rõ việc chủ đầu tư phải bàn giao khoản phí bảo trì 2% cho cư dân ngay khi Ban quản trị tòa nhà đó được thành lập.

Cũng theo ông Tuấn, việc chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt phí bảo trì là dấu hiệu của tội “Chiếm giữ trái phép tài sản” hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Do vậy Ban quản trị có quyền tố cáo hành vi của chủ đầu tư đến cơ quan công an.

Tuy nhiên theo ông Tuấn, việc khởi tố đối với hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì có thể răn đe được chủ đầu tư nhưng chỉ đang xử lý “phần ngọn”.

Để xử lý tận gốc, luật này cho cho rằng nên quy định tiền quỹ bảo trì phải được đóng vào tài khoản ủy thác riêng ở ngân hàng, không ai sử dụng, sau khi ban quản trị được thành lập hợp pháp xong sẽ được tự động bàn giao cho ban quản trị.

“Nếu luật còn nhiều kẽ hở, quy định chưa đủ sức răn đe thì thị trường sẽ rất khó trở nên bài bản, người dân sẽ còn phải chịu thiệt bởi những chủ đầu tư chộp giật”, ông Tuấn nhận định.

Trong khi đó, để giải quyết mâu thuẫn liên quan đến phí bảo trì, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản lại cho rằng không thu khoản phí bảo trì này theo % giá bán. Khi chủ đầu tư bảo hành hết 5 năm theo quy định, nếu có hỏng hóc thì lúc đó cư dân tự thỏa thuận đóng tiền để bảo trì.

Nguyễn Khánh