Cải tạo chung cư cũ: Ai cũng muốn nhưng chẳng ai chịu thiệt!

Doanh nghiệp than khó!?

Nhiều doanh nghiệp (DN) cho rằng, đầu tư cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ doanh nghiệp nào cũng muốn làm nhưng khó khăn nhiều vô kể. Động đâu cũng thấy rắc rối và chướng ngại. Doanh nghiệp muốn xây dựng cao hơn lại vấp phải quy hoạch nội đô và kiến trúc cảnh quan của thành phố.

Trong khi đó, nếu không tăng chiều cao, diện tích xây dựng không đủ chi phí giải toả và bài toán lợi nhuận. Còn nếu tăng chiều cao, tăng hệ số sử dụng đất sẽ gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật: điện, nước, giao thông ở các quận nội vốn đã rất yếu.

Bên cạnh đó, việc xây mới các chung cư cũ cũng làm gia tăng mâu thuẫn về chủ chương: giảm dân số nội đô của Hà Nội.

Vì vậy, các chung cư cũ được cải tạo và xây dựng mới thường bị đặt trong giới hạn: không tăng thêm chiều cao vượt mức cho phép, không tăng thêm số dân và tuân thủ quy hoạch của thành phố. Mà điều này lại không mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp, thậm chí có doanh nghiệp còn cho rằng chưa "tải" nổi chi phí đầu tư.

"Khi cải tạo, xây mới chung cư cũ, mức chi phí đền bù cho người dân phải hơn 1,5 lần diện tích cũ. Do đó, nếu không xây cao, bán thêm nhà thì lấy tiền đâu để đền bù", đại diện một doanh nghiệp chia sẻ.

Hiện các chung cư cũ đều tọa lạc trên những khu đất vàng của Thủ đô nên giá thị trường mỗi m2 có khi lên đến cả trăm triệu đồng. Trong khi đó, giá bồi thường thực tế của chính quyền đang thấp hơn nhiều. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bày tỏ không mặn mà lắm với các dự án cải tạo, xây mới các chung cư cũ.

Một lý do nữa khiến doanh nghiệp "ngại" khi nhận các dự án là hiện hầu hết các nhà chung cư cũ dân đều cơi nới thêm, trên sổ sách đây là phần diện tích không nằm trong sổ đỏ gốc. Nhưng có nhiều hộ vẫn yêu cầu doanh nghiệp tính vào diện tích đền bù dẫn đến xung đột lợi ích. Đặc biệt, ở khu đất vàng nên diện tích tầng 1 của các hộ dân đang kinh doanh tốt nên doanh nghiệp rất khó đàm phán về mức phí giải phóng mặt bằng hoặc chỗ ở cho họ sau khi xây dựng mới.

Không ai chịu lùi nên xã hội chịu thiệt

Trao đổi về vấn đề này, TS. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng: cái khó nhất trong giải quyết bài toán chung cư cũ không nằm ở nguồn vốn mà nằm chính ở cơ chế và lợi ích các bên. Muốn làm được các bên phải ngồi lại giải quyết hài hòa lợi ích.

“Không được vi phạm chiều cao, không gian kiến trúc cảnh quan. Do đó, doanh nghiệp không được nâng tầng quá quy định, tăng diện tích. Không được phép gia tăng mật độ dân số cục bộ tại nội đô nên các dự án chung cư cũ vướng trước, mắc sau. Nếu không nâng tầng, gia tăng diện tích bán thì hệ số sử dụng đất hầu như không thay đổi so với hiện trạng, bài toán kinh tế không hiệu quả, doanh nghiệp không được lợi nên rất nhiều doanh nghiệp dù rất tâm huyết nhưng đều phải từ bỏ”, TS. Nghiêm cho biết.

Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây Dựng Việt Nam: cải tạo chung cư cũ đang là chuyện ai cũng muốn nhưng chẳng ai chịu thiệt cả. Chính quyền muốn giữ quy hoạch, kiến trúc cảnh quan. Dân vừa muốn chỗ ở đẹp, có thêm diện tích, thêm tiền đền bù theo giá thị trường. Doanh nghiệp tính lợi ích tối đa làm sao mua rẻ hơn, bán đắt hơn tại các khu đất vàng. Không ai chịu lùi nên xã hội chịu thiệt, đây là nguyên nhân hàng chục năm qua các chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa an toàn và tính mạng cộng đồng.

Tháng 11/2015 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP cải tạo, xây dựng mới chung cư, trong đó Khoản 2, Điều VII nêu rõ: UBND cấp tỉnh, thành phố được quyền cho phép chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép. Tuy nhiên, do đặc thù của Hà Nội, chính quyền vẫn bảo lưu lý do hạn chế chiều cao công trình nhằm đảm bảo quy hoạch, kiến trúc và mật độ dân số.

"Nếu cởi bỏ được vấn đề này, sẽ tháo được nút thắt lớn cho Hà Nội về chung cư cũ", ông Liêm khẳng định.

Theo gợi ý của ông Đặng Hùng Võ, chuyên gia về Bất động sản, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường: Các khu chung cư cũ thường nằm ở vùng đô thị lõi như khu Giảng Võ, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ… của Hà Nội. Giá trị đất tại đây đều là những khu đất vàng, nếu tính toán tốt, người dân sẽ được hưởng lợi lớn.

Giá trị đất đai tại các khu chung cư cũ chính là nguồn vốn để tái định cư, xây dựng mới. Tôi nghĩ chỉ cần xây dựng cơ chế thoáng cho xây dựng và cải tạo các khu này là chúng ta làm được. Chúng ta chỉ cần hai nhân tố: người dân và chính quyền là đủ, không cần thêm bên thứ 3 là doanh nghiệp đấu thầu, đấu giá công trình.

“Cần trao quyền cho cư dân tại chung cư để họ lập ra hợp tác xã, thuê tư vấn quản lý dự án, thuê DN làm chủ đầu tư dưới sự giám sát của cơ quan chức năng. Người dân phải giữ vai trò quyết định việc tầng 1, tầng 2 để cho thuê, đấu giá, bán hoặc khai thác chứ không phải thuộc quyền quản lý của doanh nghiệp. Như vậy, những vướng mắc, xung đột về quyền lợi mới được giải quyết”, ông Võ nhấn mạnh.

Nguyễn Tuyền