Bong bóng bất động sản: Vẫn còn quá sớm để nói?

Nếu như ở đầu năm, vẫn còn những hoài nghi về việc thị trường khởi đầu hơi chậm, thì bây giờ bức tranh toàn cảnh thị trường đã trở nên rõ ràng hơn, thị trường căn hộ đã được phục hồi một cách bền vững. Điều này đã được chứng minh phần nào thông qua lượng tiêu thụ căn hộ trong những tháng đầu năm nay. 

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, tại TPHCM trong quý II/2015 đánh dấu một kỷ lục mới trong lịch sử tiêu thụ hàng quý với hơn 10.000 căn đã bán bao gồm cả dự án mới và đã chào bán trước đó. Còn tại Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp mở bán chiếm tới 30% tổng lượng mở bán với 1.518 căn. Tỷ lệ này cao gấp ba lần so với quý trước và cao hơn trong tất cả các quý từ 2012 trở lại đây.

Có một phát hiện thú vị là tỷ lệ các giao dịch mua bán thành công trong giai đoạn 2012 - 2013 chủ yếu từ phân khúc bình dân thì trong thời gian gần đây đã chuyển dịch sang phân khúc cao cấp. 

Thống kê của CBRE cũng cho thấy, tại TPHCM, trong quý 2/2015, phân khúc cao cấp ghi nhậnmức tiêu thụ khoảng 5.800 căn hộ, trong khi chỉ có khoảng 2.800 căn hộ được bán trong phân khúc bình dân. Còn tại Hà Nội, tính cả 6 tháng, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 6% trong năm 2013 và 18% trong năm 2014. 

Về giá bán, thị trường cũng cho thấy sự cải thiện liên tục trong thời gian gần đây. Tại Hà Nội, một số dự án cho thấy mức tăng giá khoảng 4-6% so với năm trước, chủ yếu tập trung tại phân khúc cao cấp và bình dân. Tại TPHCM, hầu hết các dự án cao cấp tăng giá bán theo các lần mở bán.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam cho rằng: “Với mức tiêu thụ ấn tượng như hiện nay và mức giá được cải thiện trong nửa đầu năm 2015, chúng tôi có thể khẳng định rằng giai đoạn khó khăn đã qua. Thị trường cổ phiếu, giá vàng, tỷ giá, lãi suất... đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản lần đầu tiên trở thành một sân chơi hấp dẫn trong bảy năm qua, thu hút nhiều gia đình Việt Nam đến mua căn hộ.”

Vẫn còn sớm để lo “bong bóng”?

Trước lo ngại về nguy cơ tăng trưởng quá nóng dẫn tới đổ vỡ, ông Marc Townsend cho rằng, thị trường khó mà quay lại thời kỳ bong bóng như năm 2007, khi mà người mua phải xếp hàng để mua căn hộ và dễ dàng bán lại trong một đêm. Theo ông này, hiện tại thị trường đang phát triển bền vững và người mua ngày càng vững tin hơn vào thị trường, điều mà thị trường Việt Nam đã không có được trong chu kỳ phát triển trước. 

Lý giải về lượng giao dịch căn hộ cao cấp tăng lên bất thường trong thời gian vừa qua, Bà Nguyễn Hoài An - Phó Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Việt Nam cho biết: "Có hai lý do thúc đẩy giao dịch căn hộ cao cấp tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Thứ nhất, là do thị trường bất động sản khởi sắc đã thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản mở bán sản phẩm. Thứ hai là do tỷ lệ inh lời của bất động sản cao cấp hấp dẫn hơn các bất động sản khác nên hút được lượng lớn nhà đầu tư tham gia”.

Trong một báo cáo mới phát hành gửi tới nhà đầu tư, công ty chứng khoán Bản Việt (VCSC) cũng cho rằng: "VCSC không đưa ra cảnh báo về tình trạng "bong bóng” bất động sản trường hợp này vì... vẫn còn quá sớm để nói ra”.

Theo VCSC, Phân khúc nhà cao cấp có thể sẽ trải qua một giai đoạn điều chỉnh giá trong vòng 2 - 3 năm tới. Nguyên nhân do nguồn cung dồi dào sắp được tung ra trong phân khúc căn hộ, nhu cầu đang tăng trưởng mạnh mẽ tính đến thời điểm hiện nay nhưng có thể sẽ hạ nhiệt khi giới đầu cơ và các nhà đầu tư đã mua xong. 

Nhóm phân tích cho rằng, giá bán căn hộ trung bình chỉ đang cao hơn mức đáy của chu kỳ 10 - 15% và chỉ tương đương khoảng 67% mức đỉnh năm 2008. Theo đó, chu kỳ mới này vẫn còn cách mức đỉnh 3 - 4 năm nữa và mức đỉnh kế tiếp sẽ cao hơn mức đỉnh năm 2008, mặc dù mức độ chênh lệnh không cao. VCSC dự báo mức giá trung bình có thể sẽ tiếp tục tăng hơn 60% từ mức hiện tại trước khi đạt đỉnh kế tiếp.