Khổ như sống chung cư: Ở một nơi, "cắn răng" gửi ô tô một nẻo

"Mua chung cư một chỗ, gửi ô tô một nẻo"

Ngày ký hợp đồng mua căn hộ chung cư ở quận Hoàng Mai (Hà Nội), anh Trần Trung (30 tuổi) cẩn thận để ý đến điều khoản về "slot" (chỗ đỗ xe) gửi ô tô. Tuy nhiên, những ngày đi làm về muộn, ba hầm gửi xe đều chật kín, khiến anh rơi vào tình trạng "dở khóc dở cười".

Dù đã phản ánh đến Ban quản lý tòa nhà, anh chỉ nhận về được câu nói an ủi: "Lần sau cố gắng về sớm".

"Chiếc xe đắt tiền nên tôi không dám đậu ở sảnh chung cư hay nội khu đô thị. Từ hôm đó, tôi không dám về nhà muộn", anh nói.

Anh Trung cho hay, theo quy định từ khi nhận nhà, mỗi căn hộ được một "slot" ô tô. Song, trên thực tế, nhiều người không phải cư dân, vẫn đánh xe ô tô vào hầm chung cư nhà anh gửi theo tháng.

"Tôi đã từng chứng kiến một người không phải cư dân, hàng ngày đi xe máy vào chung cư rồi đánh ô tô đi làm, trong khi cư dân mãi không có chỗ đỗ xe", anh bức xúc. Trong khi đó, những cư dân mua nhà phải đợi hàng tháng trời "xếp lốt", hoặc phải tìm mua "slot" từ các hộ dân cũ, nhiều khi bị hét giá "trên trời". 

Ròng rã mấy tháng, anh Quốc Lợi (40 tuổi, quận Hoàng Mai) đi hỏi các chung cư xung quanh nhà mình để tìm chỗ gửi ô tô, nhưng đều quá tải. Anh ra tận một bãi gửi trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, cách nhà 2km, may mắn còn một "slot".

"Tôi chấp nhận đánh đổi quãng đường xa để bảo vệ tài sản. Mọi người cứ nghĩ ở chung cư là sướng, nhưng thực tế thì không", anh Lợi thở dài.

Người đàn ông cũng từng tính đến việc chuyển chung cư, nhưng sau khi tính toán và hỏi thăm nhiều người bạn thì được biết họ cũng đang xếp hồ sơ dưới lễ tân… chờ báo chỗ đỗ xe ô tô.

Anh Minh (28 tuổi) chuyển đến một chung cư ở quận Hà Đông cách đây một năm. Biết vợ chồng anh đều di chuyển bằng xe máy, một cư dân đã hỏi thuê "slot" ô tô. Vì chưa có nhu cầu sử dụng, anh đồng ý cho thuê lại với giá 1,2 triệu đồng/tháng.

Trên các nhóm cư dân, anh Minh thấy nhiều người rao bán "slot" ô tô cho cư dân hoặc người ngoài chung cư, với giá dao động 3 - 5 triệu đồng.

Tại sao mới nhận chung cư vẫn còn "slot" gửi xe, nhưng sau 2 - 3 năm lại thiếu?

Trao đổi với Dân trí, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho biết, những năm gần đây nhu cầu sở hữu ô tô của người dân tăng nhanh, trong khi quy định về diện tích bãi đỗ xe tính theo diện tích sử dụng căn hộ của Bộ Xây dựng không theo kịp.

Theo Công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng thực hiện trong giai đoạn từ ngày 24/6/2013 đến ngày 1/7/2020, chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp) áp dụng cho công trình nhà chung cư đối với nhà ở thương mại, là cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ thì phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe).

Đối với nhà ở xã hội, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe. 

Trong khi đó, theo ông Kiên, diện tích một "slot" đậu xe ô tô khoảng 15m2 (dài 4.75m đến 5.5m, rộng 2.4m đến 2.75m), thêm hành lang di chuyển cua xe ra vào thì trung bình mỗi chiếc ô tô cần 20m2. Bên cạnh đó, diện tích của mỗi xe máy cũng tốn khoảng 3m2, xe đạp 0,9m2. 

Chuyên gia phân tích, năm 2013, khi Bộ Xây dựng ra văn bản hướng dẫn thì nhu cầu sở hữu xe ô tô của người dân chưa cao như hiện nay, chỉ khoảng 5% - 30% (tùy phân khúc chung cư) trong tổng số căn hộ có xe ô tô. 

"Tuy nhiên, quy định này mang tính 'cào bằng' tất cả phân khúc và hiện tại cũng không còn phù hợp. Hiện số lượng căn hộ sở hữu xe ô tô đã lên đến 20% - 30%, với các khu chung cư trung - cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) thì số lượng căn hộ sở hữu xe ô tô có thể lên tới 40% - 60%, thậm chí hơn với phân khúc cao cấp trên 70 triệu đồng /m2, chưa kể một căn hộ có thể có nhiều hơn một ô tô", ông Kiên nói.

Chuyên gia bất động sản cho hay, số lượng người sở hữu ô tô trong chung cư tăng liên tục. Đó là lý do nhiều chung cư khi bàn giao khách vào ở đầy đủ vẫn còn dư chỗ, nhưng cứ sau 2 - 3 năm lại thiếu.

Theo chuyên gia, một nguyên nhân nữa khiến chung cư thiếu bãi gửi xe, là do chủ đầu tư không làm đúng quy định.

Theo đó, chung cư càng ở trung tâm thì chi phí đất càng đắt đỏ. Để vừa có mức giá bán cạnh tranh nhất có thể vừa đảm bảo được lợi nhuận, chủ đầu tư luôn phải tìm cách cắt giảm bớt chi phí và chỗ để xe hay bị nhắm đến.

"Thiết kế xây dựng để được thẩm định và cấp giấy phép thì bắt buộc phải đảm bảo đủ diện tích chỗ để xe theo quy định, nhưng thực tế khi triển khai họ lại làm không đủ như thiết kế, dẫn đến thiếu diện tích chỗ đậu xe", ông Kiên phân tích.

Để cải thiện tình trạng thiếu chỗ gửi xe trong chung cư, chuyên gia Lê Quốc Kiên nêu một số giải pháp như sau: 

Với các dự án đã xây dựng xong theo chỉ tiêu cũ: Gần như không có giải pháp để xử lý triệt để, chỉ có thể cân nhắc một số biện pháp tạm thời như: Yêu cầu chủ đầu tư có phương án xử lý nếu bố trí diện tích chỗ đỗ xe chưa đủ theo quy định.

Cư dân cân nhắc nhu cầu cấp thiết của việc sở hữu ô tô hoặc chủ động liên hệ trước với các bãi xe bên ngoài xung quanh trước khi mua xe.

Người mua ở mới cần tìm hiểu kỹ và đàm phán đưa điều khoản "bên bán đảm bảo một chỗ đỗ xe ô tô" vào hợp đồng mua bán. Nếu bên bán không đảm bảo được điều này thì có thể xem như điểm trừ của bất động sản để đàm phán giảm giá bán.

Với các dự án cấp phép mới: Cơ quan Nhà nước cần cân nhắc điều chỉnh tăng thêm chỉ tiêu diện tích chỗ đỗ xe trên tổng diện tích sử dụng căn hộ. Mặt khác, không nên "cào bằng" quy định cho tất cả các phân khúc.

Phân khúc giá càng cao, người sở hữu xe ô tô càng nhiều, và ngược lại. Do đó có thể cân nhắc quy định chỉ tiêu chỗ đỗ xe theo phân khúc giá bán.

Bên cạnh đó, cần giám sát kiểm tra chặt chẽ việc thẩm duyệt cấp phép xây dựng và quá trình triển khai dự án để đảm bảo chủ đầu tư làm đúng theo quy định cơ quan Nhà nước.

Các chủ đầu tư nên nghiên cứu kỹ hơn về nhu cầu sở hữu ô tô của khách hàng khi phát triển sản phẩm, từ đó nên có một khoản dự phòng dư 30% so với nhu cầu vào thời điểm bàn giao để ít nhất trong vòng 5 năm vẫn đảm bảo đủ chỗ.

Việc dành thêm diện tích để xe cũng sẽ ảnh hưởng đến chi phí cấu thành giá vốn của chủ đầu tư. Do đó, tất cả chủ đầu tư cần có chung tư duy dự phòng chỗ đỗ xe trong tương lai 5 - 10 năm, nếu không sẽ ảnh hưởng tính cạnh tranh và sẽ không chủ đầu tư nào áp dụng. 

Về phía người mua, khi mua bất kỳ dự án chung cư nào, cũng cần tìm hiểu kỹ xem khu vực gửi xe của chung cư còn chỗ không, thuận tiện an toàn không, mức phí có hợp lý không… Cố gắng đàm phán điều khoản chỗ đỗ xe trong hợp đồng trước khi ký thỏa thuận với chủ đầu tư.

"Thực tế khách hàng luôn ở vị thế yếu hơn so với những tập đoàn chủ đầu tư hùng mạnh. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng và xuống tiền, ít nhiều khách hàng cũng còn chút 'vị thế' được chủ đầu tư tôn trọng, và đương nhiên 'giấy trắng mực đen' sẽ luôn tốt hơn 'lời hứa miệng'", ông Kiên nói.

Ngoài ra, người mua cũng nên chủ động nhẩm tính công suất chỗ để xe của dự án, không nên chỉ nghe một chiều từ phía nhân viên kinh doanh. 

Tùy phân khúc chung cư, người mua nhẩm tính xem tỷ lệ sở hữu xe ô tô là bao nhiêu %, từ đó sẽ tính ra tổng diện tích để xe thực sự cần so với diện tích để xe do chủ đầu tư công bố để đánh giá mức độ đáp ứng.