"Cuộc chiến" đỗ xe chung cư: Tranh cãi khóa bánh, phạt tiền xe vi phạm

Khóa bánh - biện pháp cứng nhắc?

Đầu tuần, chị Mỹ Hiền (35 tuổi) sửa soạn chuẩn bị đi làm, bước xuống sảnh chung cư, phát hiện ô tô đỗ sát cửa hàng nhà mình đã bị bảo vệ khóa bánh. Chị được yêu cầu làm việc với lễ tân, đóng tiền phạt đỗ xe sai quy định với mức 200.000 đồng.

Hơn một năm chuyển từ nội thành về căn chung cư cao cấp cách trung tâm Hà Nội hơn 10km, xe của chị Hiền đã bị khóa bánh 4 lần. Những lần trước, chị đều xin được bảo vệ mở khóa, song lần này phải nộp phạt theo đúng quy định do Ban Quản lý tòa nhà "làm căng". 

"Tôi bức xúc với cách hành xử cứng nhắc của đơn vị quản lý", chị Hiền nói, thừa nhận khi mua chung cư đã chủ quan, không để ý đến slot gửi ô tô. Chị mặc nhiên cho rằng chấp nhận mua nhà ngoại thành thì sẽ có điểm gửi ô tô, cho đến khi nhận nhà mới "vỡ lẽ", kiểm tra hợp đồng không thấy điều khoản liên quan.

Thuộc nhóm cư dân chuyển đến muộn, người phụ nữ không còn chỗ gửi ô tô dưới hầm và nhà xe nổi do chủ đầu tư xây dựng. Chị đã xếp số, chờ đăng ký tại nhà xe nổi nhưng gần năm qua chưa được phê duyệt.

"Cả tòa nhà đông cư dân nhưng chỉ một hầm gửi xe, bãi xe nổi lại xa, tôi không còn cách nào khác, buộc đỗ xe dưới lòng đường, sát căn hộ ở tầng một", chị Hiền cho hay.

Nhiều lần, chị chứng kiến cảnh hàng xóm "chạy đua với thời gian", gắng tan làm sớm để kịp gửi xe dưới hầm. Chị cũng ngại mời bạn đến nhà chơi, vì không có chỗ gửi xe, sợ bị bảo vệ khóa bánh.

Chị M. (cư dân, kiêm thành viên Ban Quản trị một chung cư ở Hà Nội) cho biết, cụm chung cư nơi chị sinh sống có 4 tòa nhà, tổng 16 khối nhà. Mỗi tòa nhà chỉ có một tầng hầm gửi xe.

Theo quy định, mỗi hộ dân được sử dụng 6,9m2 dưới tầng hầm, tương đương 2 xe máy và 1 xe đạp. Tuy nhiên, do nhu cầu sử dụng hai phương tiện này không nhiều, chủ đầu tư đã quy hoạch tầng hầm thêm slot gửi ô tô.

"Tôi là một trong những cư dân đầu tiên về sống tại đây. Thời gian đầu, không nhiều người sở hữu ô tô nên không gian tầng hầm thoải mái. Về sau, hầm chật kín, chủ đầu tư xây dựng thêm những bãi xe nổi", chị M. nói.

Theo chị, những bãi xe nổi đã và đang được xây dựng hiện đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân. Trong nhiều trường hợp, cư dân chấp nhận di chuyển từ 1 - 3km để ra bãi xe nổi, nhưng cũng có người ngại xa, đỗ xe tràn lan giữa lòng đường hay trên vỉa hè. Ngoài ra, khách đến chơi đỗ xe không đúng quy định cũng là thực trạng mấy năm qua tại khu nhà chị M.

Chị cho hay, Ban Quản lý tòa nhà tạo điều kiện cư dân/khách đỗ tạm thời để lên nhà hoặc vào mua hàng, nhưng nhiều người "chây ì", đỗ xe từ ngày đến đêm. Điều này gây mất mỹ quan đô thị, cản trở giao thông và ảnh hưởng đời sống của cư dân.

"Trước đây, bảo vệ chỉ nhắc nhở, tuyên truyền người dân. Nhưng về sau, họ khóa bánh, nhưng không thu tiền, hy vọng thay đổi nhận thức của chủ phương tiện. Thế nhưng, nhiều người dùng kìm hoặc các vật dụng khác để cắt khóa, từ đó nảy sinh xung đột với bảo vệ", chị M. kể.

Để giải quyết mâu thuẫn, Ban Quản trị đã quyết định lấy ý kiến toàn bộ cư dân, trong đó hơn 50% đồng ý phương án khóa bánh và thu tiền.

Chị M. cho biết từ khi được áp dụng, biện pháp này đã phần nào thay đổi nhận thức của cư dân. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là trong quy định không xác định tổng thời gian đỗ sai, mà chỉ nêu chung mức xử phạt, như: "6h - 0h: 200.000 đồng, 0h - 6h: 300.000 đồng".

"Do tòa nhà vận hành tự động, không có bảo vệ và lễ tân, nên không có người đếm số giờ mà phương tiện đỗ sai quy định. Chúng tôi đã kiến nghị Ban Quản lý khắc phục bằng cách đưa ra hệ thống giám sát thời gian đỗ, bổ sung nhân viên lễ tân, bảo vệ hoặc hệ thống AI để cải thiện tình hình", chị M. đề xuất.

Trong khi đó, chung cư của chị H. (45 tuổi) tại quận Hoàng Mai quy định rõ các phương tiện không được dừng, đỗ xe quá 15 phút tại sảnh thương mại - khu vực dùng chung của cư dân. Từ phút 16, bảo vệ sẽ khóa bánh xe, xử phạt theo quy định: 200.000 đồng/ô tô và 50.000 đồng/xe máy.

"Tôi hoàn toàn ủng hộ quy định này, chấm dứt tình cảnh sảnh tòa nhà bị 'bức tử' bởi xe máy, ô tô đỗ tràn lan, không tổ chức", chị H. nói, nhớ lại trước đây bảo vệ và cư dân từng "lời qua tiếng lại", cũng chỉ vì chỗ đỗ xe.

"Đảm bảo có chỗ đỗ/gửi rồi hẵng tính đến việc mua xe"

Anh Chu Hưng Giáp (Trưởng Ban Quản trị một chung cư tại huyện Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, thiết kế tầng hầm của tòa nhà với sức chứa 150 ô tô, không thể đáp ứng nhu cầu gấp 6 - 8 lần hiện nay của cư dân.

Do thiếu slot, cư dân đỗ xe tràn lan vỉa hè, nhiều phương tiện còn chiếm luôn hành lang dành cho xe phòng cháy chữa cháy. Lực lượng bảo vệ thường xuyên nhắc nhở, yêu cầu chủ xe viết cam kết. Nếu tiếp tục vi phạm, Ban Quản trị mới áp dụng biện pháp khóa bánh xe, nhưng không thu phí, "vì không đủ thẩm quyền".

Để giải quyết tình trạng thiếu chỗ gửi xe, anh Giáp cho hay chung cư đã mượn mảnh đất dịch vụ của xã sát tòa nhà, quy hoạch thành bãi đỗ tạm với sức chứa hơn 100 xe.

"Chúng tôi cũng tổ chức họp với toàn bộ cư dân nhằm tháo gỡ khó khăn, thống nhất phương án, tránh căng thẳng leo thang giữa cư dân và bảo vệ", anh Giáp nói.

Tiến sĩ Phan Lê Bình, giảng viên Chương trình Thạc sĩ Kỹ thuật Hạ tầng - Trường Đại học Việt Nhật, nhận định việc thiếu bãi gửi xe chung cư xuất phát từ hiện tượng "ô tô hóa" rất nhanh tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, trong 5 - 7 năm qua. Riêng tốc độ tăng ô tô tại Hà Nội đạt 10 - 20% mỗi năm.

Theo ông Bình, sau khi sở hữu ô tô, người dân bắt đầu xuất hiện nhu cầu về bãi gửi xe, nhưng chủ quan khi ký các hợp đồng mua chung cư.

"Không phải chung cư nào cũng trang bị đủ hầm gửi xe cho cư dân, dẫn đến nhiều hệ lụy như đỗ tràn lan sai quy định, tạo điểm nghẽn gây ùn tắc", ông Bình nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, mỗi chung cư có quy định, biện pháp khác nhau về việc đỗ xe. Trong đó, khóa bánh là biện pháp gây tranh cãi nhất thời gian gần đây, mà theo ông Bình đây không phải giải pháp hiệu quả, ngược lại, đẩy căng thẳng lên đỉnh điểm.

Để giải quyết vấn đề, chuyên gia cho rằng từng người dân cần đảm bảo có chỗ đỗ/gửi rồi hẵng tính đến việc mua xe.

Ông dẫn ví dụ tại Nhật Bản, nếu muốn mua xe, người dân phải chứng minh được mình có chỗ đỗ xe thường xuyên. Đó có thể nơi đỗ tại nhà, hầm chung cư hoặc nếu không là hợp đồng thuê chỗ đỗ ở những bãi đỗ không cách nơi ở quá 2km. Giấy tờ này phải được cơ quan cảnh sát địa phương xác nhận.

Chuyên gia khuyến cáo, khách hàng không nên tin vào lời hứa của các chủ đầu tư, rằng: "Mỗi căn hộ có một slot đỗ xe", mà điều này cần thể hiện rõ ràng trên hợp đồng mua/bán chung cư.

"Nếu không tìm được chỗ gửi xe chung cư, người dân có thể mua/thuê lại từ cư dân khác với mức giá thỏa thuận", ông Bình nói.

Ngoài ra, theo chuyên gia, một số giải pháp khác cũng được quan tâm, như: xây dựng những bãi đỗ xe nổi, "giãn" cơ chế xây dựng bãi xe cho các chủ đầu tư tư nhân; phân bố các bãi gửi xe hợp lý trong phạm vi thành phố.

Bảo vệ có quyền khóa bánh ô tô không?

Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng văn phòng luật sư Đồng Đội, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, để xác định rõ bảo vệ có quyền khóa bánh xe người đỗ sai quy định hay không, cần xác định rõ đoạn đường đó là hạng mục sử dụng chung của khu chung cư hay là hạng mục phải bàn giao cho Nhà nước.

Trường hợp 1, đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của chung cư, Ban Quản lý tòa nhà có quyền thay mặt các chủ sở hữu thực hiện việc quản lý theo Quy chế quản lý Nhà Chung cư mà Bộ Xây dựng đã hướng dẫn trong Thông tư 02/2016/TT - BXD.

"Do đó, họ hoàn toàn có quyền đặt ra các yêu cầu nội bộ, các vị trí cấm dừng/đỗ xe và hình thức xử phạt với các phương tiện vi phạm", luật sư Tiền phân tích.

Việc đỗ xe không đúng vị trí có thể bị coi là hành vi lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung của khu chung cư, theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2014, cho nên việc áp dụng hình thức xử lý "khóa bánh xe" là đúng quy định.

Trường hợp 2, nếu đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho Chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt, thì đường nội bộ không được coi là phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Từ đó, theo luật sư, việc sử dụng đường nội bộ phải thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án được cấp phép hoặc văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước.

Đối với những phương tiện vi phạm, hành động bảo vệ khóa bánh xe là trái pháp luật, xâm phạm quyền sở hữu đối với chủ phương tiện. Việc xem xét, xử lý hành vi vi phạm trong trường hợp này thuộc về chính quyền địa phương.

Ông Tiền cho hay, quy định là vậy, nhưng trên thực tế rất nhiều vấn đề phát sinh xung quanh chuyện đỗ xe trong khu đô thị, chung cư.

"Biện pháp khóa bánh xe đối với phương tiện đỗ xe không đúng vị trí quy định tại đường nội bộ của khu đô thị, chung cư có thể dẫn đến những hậu quả tiêu cực, nếu như áp dụng một cách cứng nhắc, hoặc vượt quá chức năng, thẩm quyền của người xử lý vi phạm", luật sư nói.