Thấy gì từ những “án động trời” quanh việc thao túng đất công?

Đất giao dịch cả tỷ/m2, khung giá đền bù cao nhất chỉ 160 triệu

Chủ trì tọa đàm đối thoại chính sách “Những vấn đề kinh tế trong chính sách và luật pháp đất đai” sáng 17/1/2019, PGS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng đại học Kinh tế quốc dân, đại biểu Quốc hội khái quát thực tế, ở khu vực tư, hơn 70% khiếu kiện hiện nay là về đất đai, xoay quanh những lợi ích kinh tế mang lại từ đất.

Có một mâu thuẫn bộc lộ rõ là khi nhà nước làm quy hoạch, đầu tư mở đường, làm công trình để mang lại điều kiện tốt hơn cả về hạ tầng và kinh tế cho khu vực thì ngoài khoản đầu tư đó còn phải bỏ ra nhiều tiền hơn đền bù cho những người dân phải di dời. Người dân cũng không bằng lòng trong hầu hết các trường hợp nhận đền bù.

Nhà đầu tư, người cũng rót tiền, mang lại sự phát triển hơn cho khu vực đó, cũng bỏ chi phí đền bù đất mà người dân vẫn không bằng lòng. Người dân cho rằng nhà đầu tư được quá nhiều, nhà đầu tư cũng nghĩ mình đã phải bỏ chi phí lớn.

Nhìn từ khía cạnh khác, vấn đề quản lý, sử dụng đất công thì dẫn tới hiện tượng thất thoát tài sản nhà nước, minh chứng bằng nhiều vụ án “động trời” đã xảy ra thời gian qua.

Những bất cập, mâu thuẫn đó, theo ông Cường, không thể đơn thuần dùng công cụ thị trường để giải quyết, điều tiết mà cần sử dụng công cụ pháp luật. Hầu hết các mâu thuẫn phát sinh khi có chênh lệch địa tô. Đó cũng là điểm mấu chốt gây nên sự bất đồng trong quá trình thu hồi đất.

Pháp luật cần có cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất. Luật Đất đai đã tiến dần đến những quy định tiến bộ như xác định giá đền bù “sát với giá thị trường”, rồi “đền thù theo giá thị trường”. Tuy nhiên, giá thị trường lại cũng chính là khái niệm gây tranh cãi. Người dân thì cho rằng giá thị trường là giá đất giao dịch thực tế tại khu vực phải thu hồi. Tuy nhiên, như vậy thì độ “chạy” của mức giá quá lớn. Nhà nước thì “đau đầu” vì 4-5 phương pháp xác định giá đất đưa ra vẫn không khả thi.

TS.Nguyễn Văn Xa – nguyên cán bộ Bộ Tài chính cho rằng, giá đất nhà nước quy định luôn thấp hơn rõ rệt so với giá thị trường, ngay từ những năm 2004, Bộ Tài chính đã xác định là khung, bảng giá đất xây dựng thấp hơn 2-3 lần so với thực tế. Có những khu vực ở TPHCM, giá đất thực tế lên tới 1 tỷ đồng/m2 nhưng khung giá đất cao nhất vẫn chỉ dừng ở mức 160 triệu đồng/m2. Sau cùng, TPHCM phải điều chỉnh mức bồi thường thêm nhiều lần so với bảng giá đất để đạt mức thấp nhất là 8 triệu đồng/m2.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho rằng, cách đặt vấn đề xác định giá đất đã “sai từ đầu” vì nguyên tắc đề ra là đền bù đất phù hợp với giá thị trường nhưng lại định khung, áp bảng giá thì rất mâu thuẫn. Thực tế, bảng giá đất do chính quyền địa phương đưa ra luôn chỉ bằng 30-50% giá thị trường, qua đó nảy sinh tình trạng trục lợi đất đai.

Định giá cho từng thửa đất  

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ - Cục Kinh tế và Phát triển Quĩ đất, Tổng Cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi trường xác nhận những hạn chế trong việc xác định giá đất.

Cụ thể, để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn. Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức. Nhà đầu tư không xác định được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án. Giá đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường…

Ông Thọ gợi ý ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất và xây dựng “lưới giá đất” trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường Đặng Hùng Võ đề xuất thực hiện cơ chế người sử dụng đất đăng ký giá đất thuộc quyền sử dụng của mình trong quá trình đăng ký đất đai và xác định lộ trình sử dụng thông tin giá đất do người sử dụng đất đăng ký. Việc đăng ký đất này, bước đầu để tham khảo, bước tiếp theo sẽ sử dụng vào một số việc nhất định.

Ngoài ra, nhà nước cần tạo cơ chế cụ thể để tố chức, công dân ngoài khu vực nhà nước tham gia giám sát quá trình ban hành các quyết định về kinh tế đất đai và nâng cao trách nhiệm giải trình của các cơ quan, cán bộ nhà nước tham gia vào quá trình ban hành các quyết định.

P.Thảo