Vì sao giá bất động sản thế giới tăng chóng mặt?

Những tưởng đại dịch Covid-19 đã khiến nhiều nơi trên thế giới rơi vào phong tỏa, các doanh nghiệp đóng cửa, hàng chục triệu người lao động phải mất việc làm và khiến cho thị trường bất động sản khắp nơi đóng băng. Nhưng không, giá nhà ở đã tăng vọt. Từ New Zealand đến Mỹ, Đức, Trung Quốc và Peru, hiện tượng tăng giá đã xảy ra.

Trong số 37 quốc gia giàu có thành lập Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), giá bất động sản thực tế đã tăng gần 7% trong khoảng thời gian từ quý 4/2019 đến quý 4/2020, với mức tăng trưởng hàng năm nhanh nhất ở hai thập kỷ qua.

Theo các chuyên gia phân tích, với việc lãi suất cho vay khắp nơi trên thế giới đang ở mức rất thấp và một khi các biên giới mở cửa trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tạo động lực hơn nữa cho thị trường bất động sản, nơi hoạt động mua bán phần lớn do người mua trong nước thúc đẩy. Điều này sẽ khiến giá bất động sản có thể còn tiếp tục tăng trong thời điểm tới.

Đâu là nguyên nhân?

Một phân tích từ giới quan sát đang cho thấy sự bất ngờ, đại dịch Covid-19 là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn bao giờ hết.

Đó là vì các Chính phủ trên khắp thế giới đã cung cấp hàng nghìn tỷ đô la hỗ trợ cho người lao động và doanh nghiệp. Thêm vào đó, việc cắt giảm lãi suất khiến các khoản trả nợ thế chấp có thể chấp nhận được ở nhiều nơi, trong khi việc giảm thuế mua nhà tạm thời ở một số thị trường đã thúc đẩy việc mua nhà.

Mặc dù những biện pháp này giúp thị trường bất động sản nhà ở thoát khỏi cuộc suy thoái nhưng bản thân nó cũng đã thực sự tạo ra bong bóng về giá cả.

Richard Donnell, giám đốc nghiên cứu tại nền tảng bất động sản Zoopla của Anh cho biết: "Nếu bạn khiến phần lớn dân số ở nhà trong nhiều tháng, họ sẽ phải nhanh chóng đánh giá lại những gì họ muốn từ ngôi nhà của họ".

Cũng dễ hiểu khi mọi người buộc phải chuyển đổi nhà ở thành văn phòng và lớp học, và điều này đã khiến cho "cuộc đua giành không gian" diễn ra.

Các cá nhân giàu có hơn ở một số quốc gia đã rời khỏi các thành phố để tìm những ngôi nhà lớn hơn ở ngoại ô với nhiều không gian ngoài trời. Nhiều người trong số họ ở trong tình trạng tài chính tốt hơn so với trước khi đại dịch xảy ra, do chi tiêu ít hơn cho các kỳ nghỉ và ăn uống, và do đó có thể bỏ nhiều hơn cho việc mua nhà.

Theo Daniel Harrington, trưởng bộ phận tăng trưởng quốc tế của đại lý bất động sản cao cấp Fine & Country, quan sát thấy, ở các thủ đô như London và Paris là các giám đốc điều hành giàu có giao dịch những ngôi nhà ở trung tâm của họ để lấy thứ gì đó lớn hơn nhưng rẻ hơn ở xa thành phố, khiến họ có đủ tiền mặt để mua một căn hộ nhỏ ở trung tâm thành phố và một ngôi nhà nghỉ dưỡng ở những nơi khác.

Henry Pryor, một đại lý mua bán bất động sản ở Anh, nhận xét: "Trong 38 năm mua bán nhà, chúng tôi chưa từng chứng kiến một thị trường nào như thế này. Đã có những câu chuyện về người mua trả 10.000 bảng Anh (18.000 USD) cộng thêm chỉ để có thể xem một bất động sản".

Giá nhà ở Anh tăng 8,5% vào năm 2020 bất chấp cuộc suy thoái tồi tệ nhất trong hơn ba thế kỷ. Đó là tốc độ tăng trưởng hàng năm cao nhất kể từ năm 2014, theo Văn phòng Thống kê Quốc gia.

Và không chỉ Vương quốc Anh. Tại Mỹ, số lượng mua bán bất động sản nhà ở cũng đang đạt mức cao nhất vào năm 2020 kể từ năm 2006, theo National Association of Realtors. Giá nhà ở Mỹ đã tăng khoảng 9% vào năm 2020 và tiếp tục tăng trong năm 2021.

Trong một ví dụ đáng kinh ngạc về việc thị trường trở nên điên cuồng như thế nào, nhà môi giới bất động sản Ellen Coleman đã nhận được 76 lời đề nghị thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt trên một căn hộ cao cấp trị giá 357.073 USD ở ngoại ô Washington DC trong vòng ba ngày kể từ khi niêm yết bất động sản. 

Có thể nói, từ Auckland đến Thượng Hải, Munich và Miami, giá nhà dường như đang bất chấp mọi quy luật thị trường để tăng trưởng một cách chóng mặt.

Biện pháp từ các chính phủ

Ở một số quốc gia, các chính phủ đã và đang tìm cách để ngăn thị trường nhà ở của họ quá nóng.

Tại New Zealand, nơi giá bất động sản nhà ở trung bình tăng hơn 24% trong năm tính đến tháng 3, mức cao kỷ lục. Chính phủ nơi đây đang chịu áp lực bình ổn thị trường.

Vào tháng 3, chính phủ New Zealand đã công bố một loạt các biện pháp mà họ hy vọng sẽ "hạ nhiệt nhu cầu từ các nhà đầu tư" và làm chậm tốc độ tăng giá. Ví dụ, các lỗ hổng về thuế đã được thắt chặt và các bộ trưởng đang xem xét việc hạn chế các khoản cho vay chỉ tính lãi đối với các nhà đầu cơ.

Tại Trung Quốc, nơi giá nhà ở "các thành phố cấp 1" bao gồm Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải và Quảng Châu tăng trung bình 12% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 3, Bắc Kinh đã quyết tâm hơn bao giờ hết trong việc kiềm chế đòn bẩy tài sản.

Michelle Lam, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc của Societe Generale cho biết: "Hơn 30 thành phố, chiếm 1/5 tổng doanh thu toàn quốc vào năm 2019, đã triển khai các biện pháp thắt chặt. Những điều này bao gồm hạn chế mua và bán, hạn chế tín dụng, tăng thời gian giữ để được miễn thuế và sửa chữa các lỗ hổng thông qua các vụ ly hôn giả. Trong quá khứ, một số cặp vợ chồng đã đệ đơn ly hôn để tránh giới hạn quyền sở hữu tài sản cho gia đình".

Theo Matthias Holzhey, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản Thụy Sĩ tại UBS, các cơ quan quản lý ngân hàng cũng có thể thắt chặt các quy định cho vay thế chấp để hạ nhiệt thị trường. Ví dụ, các nhà hoạch định chính sách có thể tăng thuế đối với đất đai và các giao dịch, đặc biệt khi các chính phủ tìm cách sửa chữa tài chính công sau đại dịch.

"Bong bóng" bao giờ có thể vỡ?

Nhưng ngay cả khi các chính phủ đang dùng các biện pháp để xem xét và đánh giá lại về cơn sốt thị trường nhà ở, các nhà phân tích cũng không dự đoán được giá nhà khi nào sẽ "hạ nhiệt".

Năm 2021, tăng trưởng kinh tế toàn cầu được dự báo sẽ trở lại khi việc tiêm chủng vắc-xin được đẩy mạnh và các hạn chế phong tỏa được nới lỏng, điều này sẽ hỗ trợ thị trường nhà ở.

Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích cho rằng, "cơn sốt" bất động sản sẽ vẫn còn tiếp tục bởi điều quan trọng nhất là lãi suất cho vay dự kiến sẽ tiếp tục ở mức thấp. Và nhìn lại trong lịch sử, những giai đoạn giá bất động sản yếu thường chỉ được kích hoạt khi lãi suất tăng. Lãi suất chạm đáy là động lực chính thúc đẩy giá cả, đặc biệt là ở Mỹ và châu Âu, vì chúng làm cho việc vay nợ trở nên hợp lý hơn. 

Đặc biệt, ngay cả khi lạm phát tăng cao, các nhà hoạch định chính sách vẫn dự kiến sẽ giữ lãi suất ở mức thấp để đảm bảo sự phục hồi. Họ có thể phải thay đổi cách giải quyết nếu giá tiếp tục tăng và giữ ổn định ở mức cao hơn. Song, các ngân hàng trung ương lớn đã nhấn mạnh rằng, họ muốn để nền kinh tế của họ "nóng" hơn bình thường nếu điều đó sẽ giúp tăng trưởng và tạo việc làm.

Adam Challis, giám đốc điều hành nghiên cứu và chiến lược của Jones Lang LaSalle trên khắp châu Âu, Trung Đông và châu Phi cho biết: "Lãi suất thế chấp sẽ vẫn ở mức thấp về cơ cấu và hỗ trợ tăng trưởng thị trường trong vài năm tới".

Nói cách khác, "bong bóng" của thị trường bất động sản có lẽ chưa thể vỡ trong thời gian tới nếu đại dịch Covid-19 chưa được khống chế hoàn toàn và sự bình thường trở lại với mọi người.