Tranh cãi về lãi suất condotel: 10 hay 12% có phải là cao?

Tranh cãi về lãi suất condotel: 12% có phải là cao?

Tại Diễn đàn,  ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến condotel phát triển chậm hơn so với giai đoạn trước là do “trục trặc” từ việc cam kết lãi suất.

Ông Chiến cho rằng, thoả thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận cao lên tới 12% là điều khó có thể thực hiện được.

“Đây là lãi suất không thực tế, vì vậy dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là không trả - gây bức xúc cho người mua”, ông Chiến cho biết.

Tuy nhiên theo quan điểm của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, cam kết đầu tư condotel lãi tới 10-12% không phải quá cao. Tuy nhiên mức lợi nhuận này cũng đủ để người ta quên đi các yếu tố về hợp đồng, dự báo về tỷ lệ lấp đầy, chủ đầu tư có kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch hay không.

“Trong tất cả các vấn đề của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng thì tỷ lệ lấp đầy vô cùng quan trọng, nếu thấp sẽ không đạt được điểm hoà vốn chứ đừng nói sinh lời. Nhưng nhà đầu tư thứ cấp chỉ nhắm đến lợi nhuận chứ không xem dự báo tài chính”, ông Hiếu nhận định.

Cũng theo chuyên gia này, không có một chuẩn mực nào về tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư condotel. Tuy nhiên có một nguyên tắc bất biến trong đầu tư là lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng cao. “Một món đầu tư mà đưa ra mức lợi nhuận quá hấp dẫn đều là những món đầu tư nhiều rủi ro”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Cam kết lợi nhuận 10% không hẳn phi lý?

Góp ý tại diễn đàn, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực lớn, đòi hỏi nhiều chủ đầu tư phải tham gia. Một chủ đầu tư sai thì không thể đánh giá cả thị trường đang gặp vấn đề.

Mấu chốt của vấn đề ở đây theo bà Lộc, chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai thác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư.

“Trong trường hợp chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật”, bà Lộc nói.

Tuy nhiên, bà Lộc cho rằng, trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.

Bà Lộc nói, cam kết lợi nhuận thực tế là khoản cam kết của chủ đầu tư về khả năng vận hành và khai thác kinh doanh trong 3-5 năm đầu tiên để khách hàng an tâm về năng lực kinh doanh. Với đặc thù riêng biệt, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể chưa đạt ngay kết quả kinh doanh như kỳ vọng trong vòng 3-5 năm đầu.

Bà Lộc cũng cho rằng, nhà đầu tư không nên chạy theo các con số về tỷ lệ cam kết, số đêm nghỉ bởi bản chất của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là lợi nhuận lâu dài, tài sản được vận hành khai thác kinh doanh hiệu quả, được bảo trì bảo dưỡng theo đúng tiêu chuẩn ban đầu và giá trị gia tăng theo sự phát triển tất yếu của bất động sản nghỉ dưỡng và ngành dịch vụ du lịch.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho biết: Qua phân tích một số mô hình vận hành kinh doanh ở một địa điểm đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín thì mức độ cam kết 6-10% là có thể đạt được.

Trước đó một số chuyên gia cho rằng, mức cam kết lãi suất 10-12% hay 15% là quá cao so với thực tế. Thậm chí nếu lên tới 12-15% thì có thể được coi là không tưởng, trên thế giới các nước chỉ cam kết ở mức trên lãi suất tiền gửi một chút.

Nguyễn Mạnh