TPHCM đề xuất tháo dỡ chung cư cũ khi có 50% cư dân đồng ý

TPHCM có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 phân bố trên địa bàn 15 quận. Thực tế hiện nay, thành phố có nhiều cụm chung cư có kết quả kiểm định là cấp C, chưa phải cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm).

Tình trạng chung cư đã hư hỏng, xuống cấp, nhếch nhác, gây mất cảnh quan đô thị. Trong đó có thể nhắc đến chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), cư xá Vĩnh Hội (quận 4), chung cư Viễn Đông (quận 5), chung cư Ngô Gia Tự, Ấn Quang (quận 10), chung cư Tân Phước (quận 11); chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh)...

Nhưng theo quy định phải được sự đồng thuận 100% của các chủ sở hữu nhà chung cư mới thực hiện được việc tháo dỡ, xây dựng mới, nên đến nay thành phố vẫn chưa triển khai được.

Do đó, UBND TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Nghị định số 101/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư có kết luận kiểm định cấp C là 80%. Đây là tỷ lệ đồng thuận để lựa chọn chủ đầu tư chứ không phải là tỷ lệ đồng thuận để tháo dỡ xây dựng lại nhà chung cư.

Nghị định số 101/2015 quy định: Thời hạn để cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư được toàn quyền quyết định lựa chọn nhà đầu tư và quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; cụ thể là 3 tháng đối với chung cư nguy hiểm và 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng.

Quá thời gian nêu trên mà chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước có trách nhiệm tổ chức thực hiện phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng mới chung cư.

Tuy nhiên, UBND TPHCM cho biết, thực tế hết thời gian cho phép nhưng người dân vẫn không thỏa thuận được phương thức bồi thường với nhà đầu tư, thậm chí có trường hợp đạt được đồng thuận nhưng sau đó lại đề nghị thay đổi phương thức từ nhận tiền sang nhận nhà hoặc ngược lại nên kéo dài thời gian thực hiện.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư chưa thỏa thuận được phương thức bồi thường cụ thể với tất cả chủ sở hữu nên rất bị động trong việc triển khai thực hiện do vừa phải chuẩn bị cả tiền mặt để bồi thường, giải quyết chi phí tạm cư, vừa phải xây dựng quỹ nhà để phục vụ tái định cư. Đây là áp lực rất lớn cho các chủ đầu tư và mất nhiều thời gian.

Ngoài ra, việc tính toán giá trị bồi thường nhà ở cũ, giá trị nhà ở mới, giá trị chênh lệch vị trí giữa nhà ở cũ và nhà ở mới rất phức tạp.

Để tháo gỡ vướng mắc này, UBND TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo nội dung quy định trong trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm theo 2 phương án.

Thứ nhất, quy định cụ thể chỉ thực hiện phương thức bồi thường, tái định cư bằng căn hộ. Thứ hai, vẫn quy định 2 phương thức bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ, nhưng bổ sung thêm quy định Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án; các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền với mức giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.

UBND TPHCM cũng đề xuất phương án tháo gỡ các vướng mắc có khả năng xảy ra do vấn đề thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện các dự án theo kế hoạch đã được phê duyệt. 

Cụ thể, Nhà nước sẽ tham gia, hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng như: thu hồi đất, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tạm cư, tái định cư và tổ chức cưỡng chế di dời, phá dỡ. 

Cùng với đó, tiền sử dụng đất của dự án sẽ được xác định như một dự án nhà ở thương mại; chủ đầu tư không được miễn mà phải đóng 50% tiền sử dụng đất do Nhà nước đã tham gia hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng.