Nhiều thủ tục đang "trói" cải tạo chung cư cũ

Đặc biệt, với vướng mắc về quy hoạch liên quan đến chỉ tiêu dân số, chiều cao công trình tại khu vực nội đô. Phó Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để trình các cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 10 năm qua, số nhà chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa trên toàn quốc vẫn chưa chạm mốc 20 dự án, đạt dưới 3% tổng số cần được thực hiện và nhu cầu cao nhất vẫn thuộc về 2 đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, nhiều năm nay, hàng trăm hộ dân đang sống ở khu nhà tập thể 3 tầng đường Lê Hồng Phong phải đối mặt với nguy cơ mất an toàn do tình trạng các dãy nhà xuống cấp trầm trọng. Ba trong số 4 dãy nhà của khu tập thể này được xây dựng từ những năm 1970 đang khiến hàng trăm hộ dân sinh sống tại đây rơi vào tình cảnh thấp thỏm, lo lắng.

Sống tại tầng 3 của dãy nhà A, bà Vũ Thị Kim Nhị 80 tuổi chia sẻ, đây là khu nhà ưu tiên cho các cán bộ. Tính cả phần hành lang, mỗi căn nhà có diện tích hơn 41 m2 là không gian sinh hoạt của cả gia đình từ 2 - 4 người. Đây từng là khu nhà tập thể cao cấp nhưng giờ thì xuống cấp trầm trọng. Hầu hết những người ở đây đã lớn tuổi nên việc sống trong những căn nhà như thế này vừa nguy hiểm, vừa ảnh hưởng đến sức khỏe.

Mái ngói hư hỏng, khiến cuộc sống của các hộ dân tầng 3 phải chịu thêm cảnh mưa dột, nước mưa thấm vào tường nhà... Nghiêm trọng nữa là khu vực trần hành lang đi vào các khu nhà tập thể đều đã hỏng, bong tróc. Phần cót ép trần nhà mục mát, rơi vỡ. Nhiều mảng tường đã nứt vỡ, bong tróc, các cột nhà lộ rõ phần lõi sắt han rỉ. Dù là ban ngày nhưng khu vực cầu thang luôn trong tình trạng thiếu ánh sáng.

Thế nhưng, trong khi người dân mòn mỏi chờ đợi thì dự án cải tạo khu tập thể này vẫn “dậm chân tại chỗ” dù đã có chủ trương thực hiện từ năm 2016. Nguyên nhân do hàng loạt bất cập “trói chân” bởi chính hệ thống quy định không còn phù hợp thực tế như: phải đạt tỷ lệ đồng thuận 100% của các hộ dân; xếp hàng để chờ đến lượt được kiểm định chất lượng công trình…

Đây cũng là câu chuyện đang diễn ra tại rất nhiều dự án cải tạo chung cũ tại Hà Nội và nhiều địa phương. Những sợi “dây trói” này chính là nguyên nhân khiến tỷ lệ cải tạo chung cư cũ diễn ra ì ạch với con số chưa đạt tới 3% dù đã qua hàng loạt cuộc họp “hiến kế”, tìm giải pháp khắc phục... khiến các nhà đầu tư nản lòng còn người dân vẫn đợi từ đời này qua đời khác. Các chuyên gia cho rằng, chỉ khi nào có những thay đổi đột phá về quy định, chính sách thì mới mong cải thiện tình hình này.

Tại Hà Nội, việc kiểm định chất lượng công trình còn nhiều bất cập cũng là nguyên nhân khiến tiến độ cải tạo nhà tập thể cũ rơi vào khó khăn. Qua 4 đợt khảo sát với hơn 1.200 công trình, Hà Nội thống kê được 325 công trình ở tình trạng nguy hiểm, hư hỏng có thể dẫn đến phá hủy kết cấu (mức 3); 691 công trình ở tình trạng hư hỏng làm giảm khả năng chịu lực, ảnh hưởng đến quá trình sử dụng (mức 2); 145 công trình còn đáp ứng yêu cầu sử dụng (mức 1) và 110 công trình không khảo sát được do không xác định được vị trí hoặc đã xây dựng lại…

Trong số này có danh mục 33 công trình nhà tập thể, chung cư cũ Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị cần kiểm định ngay chủ yếu nằm ở các quận nội thành: Ba Đình 1 công trình,  Đống Đa 11, Hai Bà Trưng 3, Long Biên 2, Thanh Xuân 1 và Hà Đông 11.

Thế nhưng, ngay như Khu tập thể 3 tầng ở phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông có gần 200 hộ dân đang sinh sống xuống cấp ở mức 3 được Sở Xây dựng đưa vào danh sách cần kiểm định chi tiết ngay cũng vẫn đang phải án binh bất động bởi từ năm 2019 đến nay vẫn chưa có nguồn kinh phí thực hiện kiểm định chi tiết những công trình nhà tập thể, chung cư cũ của thành phố.

Ngay cả khi Trung tâm kiểm định chất lượng công trình xây dựng kiến nghị đưa Khu tập thể này vào diện ưu tiên khảo sát, đánh giá chi tiết, cần có biện pháp khoanh vùng nguy hiểm và chống đỡ, cần kiểm định chi tiết ngay nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. Nhiều người dân sống tại đây chỉ biết tiếp tục chờ đợi.

Theo giải thích của lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, các căn hộ đều đã bán cho người dân còn phần hành lang, cầu thang, hạ tầng xung quanh vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Do đó, theo nguyên tắc tài chính thì phải phân định ngân sách bỏ ra bao nhiều tiền và người dân bỏ ra bao nhiêu tiền trong tổng số kinh phí kiểm định chất lượng công trình.

Việc kiểm định rất cần thiết để nắm được tình trạng công trình có đảm bảo cho người dân sinh sống tại đó hay không, nếu không đáp ứng được thì cần thiết ban hành quyết định di dời. Ở Hà Nội, đã có trường hợp phải ra quyết định di dời khẩn cấp cư dân khỏi nhà chung cư cũ vì xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm.

Không chỉ “tắc” vì chờ được kiểm định, việc cải tạo chung cư cũ hiện còn “vướng” trong khâu hài hòa lợi ích giữa các bên mà căng thẳng nhất vẫn là chủ đầu tư và người dân. Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia. 

Đề cập đến vấn đề này, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho rằng, trong thời gian chờ đợi một cơ chế hài hòa lợi ích các bên, thành phố Hà Nội cần căn cứ quy hoạch chung, xem xét những khu tập thể, chung cư cũ nào có thể thì triển khai tái thiết sớm cần thực hiện luôn chứ không nên đợi làm đồng loạt. Tất nhiên, cần kiểm định chi tiết, kỹ lưỡng về chất lượng công trình trước khi thực hiện.

Tại Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn, thành phố Hà Nội đề xuất, nhà chung cư, khu chung cư cũ không thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở nhưng chỉ cần trên 70% chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư thống nhất phá dỡ để xây dựng lại thông qua Hội nghị nhà chung cư thì được thực hiện việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Tỷ lệ này được thay thế cho con số tuyệt đối 100% của quy định trước đây – điều thường xuyên gây khó cho các nhà đầu tư tham gia dự án.

Hà Nội cũng đề nghị được lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ năng lực làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa đối với các trường hợp nhà chung cư, khu chung cư nguy hiểm cấp D mà các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định; đồng thời bổ sung cơ chế chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; quy định diện tích tối thiểu căn hộ tái định cư là 30 m2...

Để đáp ứng tình hình thực tiễn của thành phố, Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội lựa chọn 1 đến 2 khu nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại để đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho áp dụng thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù trong một thời gian nhất định.

Đây cũng là một điểm mới được các chuyên gia đánh giá là tránh trường hợp các dự án đã đầy đủ điều kiện và sẵn sàng thực hiện lại vẫn phải “xếp hàng” chờ tới lượt. Thậm chí, có thể thực hiện tại các khu vực quận mới chứ không nhất thiết chỉ hướng sự ưu tiên triển khai ở những vị trí “đất vàng”.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng lưu ý, việc đề xuất cơ chế thí điểm cần quy định cụ thể hệ số K bồi thường, tái định cư cho các hộ tại tầng 1 và từ tầng 2 trở lên áp dụng cho từng khu vực khác nhau, đối với các chủ sở hữu căn hộ tầng 1 thì nên có thêm cơ chế mua, thuê phần diện tích dành để kinh doanh để chủ đầu tư có cơ sở thỏa thuận với người dân.

Cùng đó, cần quy định cụ thể phương án bố trí tạm cư tại khu vực dự án hoặc khu vực lân cận để đảm bảo thuận tiện trong sinh hoạt cho người dân trong thời gian thực hiện dự án; quy định cơ chế khuyến khích các chủ đầu tư dự án lập phương án giảm bớt chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư như không xây dựng tầng hầm để xe mà xây dựng chỗ để xe tại địa điểm khác...

Việc giải phóng mặt bằng được đề xuất giao trách nhiệm cho chính quyền cấp quận thay vì để chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân. Thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại toàn khu theo quy hoạch được duyệt nhưng cho phép đầu tư xây dựng theo hình thức cuốn chiếu để đảm bảo hiệu quả; điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch tại khu vực nội đô để bảo đảm phù hợp với hiện trạng dân số hiện hữu tại khu vực dự án...