Cải tạo chung cư cũ: "Giải" sao cho thoát vòng luẩn quẩn?

Theo các chuyên gia, chừng nào chưa làm rõ được trách nhiệm và lợi ích 3 bên Nhà nước, doanh nghiệp và người dân thì câu chuyện cải tạo chung cư cũ vẫn là mớ bùng nhùng khó giải quyết.

Chỉ 16/1.579 chung cư cũ được cải tạo, xây mới

Theo ghi nhận của PV Báo Giao thông, ven đường Nguyên Hồng, quận Đống Đa, Hà Nội có hàng chục dãy nhà tập thể cũ, xập xệ.

Bằng mắt thường cũng có thể nhận thấy sự xuống cấp của các công trình. Màu vôi ve thay bằng màu rêu mốc. Tường vôi vữa bong tróc, rơi từng mảng.

Nhà chật hẹp, người dân tận dụng khoảng lùi giữa các dãy nhà để xây dựng chuồng cọp, cố nới rộng thêm phần diện tích. Dãy nhà chính lộ những vết rạn nứt.

Tình trạng tương tự xuất hiện ở 4 dãy nhà tập thể trên phố Lê Hồng Phong, phường Hà Cầu, quận Hà Đông, Hà Nội.

Được xây dựng từ những năm 1970, dãy nhà tập thể là nơi cư ngụ của hơn 200 hộ dân cũng đang trong tình trạng báo động. Phần mái đã võng lõm, khung xương, rui mè bằng tre gỗ nhiều chỗ bị gãy, người dân phải tự cải tạo một số chỗ bằng mái tôn.

Chị Đinh Thị Phương, một cư dân ở đây chia sẻ, căn phòng do bố mẹ chị được cấp, giờ ông bà về quê để lại cho hai vợ chồng chị sử dụng. Diện tích phòng chỉ hơn 40m2, nhiều hôm trời mưa dột ướt hết sàn.

“Biết vậy nhưng sống giữa Thủ đô, là lao động tự do, thu nhập hai vợ chồng vỏn vẹn hơn 10 triệu đồng mà mỗi tháng đã phải chi hơn nửa số tiền cho sinh hoạt và học hành cho con nên không có tiền mua nhà mới. Nhưng như thế cũng tốt rồi, nhiều người phải đi thuê trọ, chắc gì hơn nhà mình đang ở”, chị Phương cười tự an ủi.

Được biết, UBND quận Hà Đông nhiều lần tổ chức hội nghị lấy ý kiến về việc cải tạo khu tập thể cũ thành chung cư mới, tuy nhiên chưa nhận được đồng thuận.

“Mỗi người một quan điểm, điều kiện khác nhau. Người thì muốn tăng hệ số đền bù, người thì muốn đền cả phần diện tích xây dựng lấn chiếm... nên chưa thống nhất được”, một người dân chia sẻ.

Tính riêng tại Hà Nội có 1.579 chung cư cũ, xây dựng trong giai đoạn 1960-1992, đã hết niên hạn sử dụng nhưng đến nay mới có 16 chung cư hoàn thành cải tạo, xây dựng mới, đưa vào sử dụng (chiếm hơn 1%).

Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề xuất Chính phủ sửa đổi Nghị định 101/2015 về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (Nghị định 101) theo hướng “mở đường” cho doanh nghiệp tham gia.

Theo đó, nội dung sửa đổi chính bao gồm: Hệ số bồi thường, tái định cư cho các hộ tầng 1 và từ tầng 2 trở lên áp dụng cho từng khu vực khác nhau; không bắt buộc xây hầm để xe, giảm bớt chi phí xây dựng nhà chung cư; giao trách nhiệm cho chính quyền cấp quận trong thực hiện GPMB dự án thay vì để chủ đầu tư tự thỏa thuận với dân...

Trước đó, Nghị định 101 quy định việc tháo dỡ nhà chung cư, tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Nội dung này được cho là một trong những nguyên nhân chính cản trở công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay.

Giải bài toán hài hòa lợi ích thế nào?

Trao đổi với PV Báo Giao thông, đại diện một chủ đầu tư từng tham gia dự án cải tạo chung cư cũ cho hay, Hà Nội và TP HCM là 2 điểm “nóng” của cả nước về vấn đề cải tạo chung cư cũ.

Các chung cư cũ đa phần ở những vị trí hạn chế xây dựng cao tầng. Điều này khiến doanh nghiệp đau đầu với bài toán lợi nhuận khi vừa phải trả diện tích cho chủ căn hộ cũ, sau đó mới được bán số còn lại thu hồi vốn, trong khi quỹ căn hộ không nhiều.

“Cùng với đó là vướng các quy định về độ cao, mật độ xây dựng ở khu vực nội đô… Chưa kể, đàm phán với chủ căn hộ chung cư cũ về tỷ lệ đền bù diện tích 1-1, 1-2 hay thậm chí gấp 3 lần cũng là vấn đề hóc búa, nhất là đối với những chủ căn hộ đang kinh doanh ở tầng 1 ngay mặt đường”, vị này nói.

Dưới góc độ chuyên gia, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam phân tích: “Đối tượng ở những nhà tập thể cũ là nhà được cấp cho thế hệ cán bộ công nhân viên chức, bộ đội, công an... những người gắn bó với giai đoạn khó khăn nhất của đất nước. Cho nên Nhà nước phải là chủ thể chính có trách nhiệm trong việc cải tạo chung cư cũ”.

Theo ông Tùng, doanh nghiệp luôn tính đến lợi nhuận trong mọi hoạt động nên rất khó bắt buộc họ có trách nhiệm chia sẻ xã hội. Khi xây dựng mới, các hộ sẽ được trả lại diện tích tương đương diện tích trong căn hộ cũ từng sử dụng. Phần diện tích dư ra, người dân phải trả chi phí xây dựng, không phải phí kinh doanh.

“Trước đây, nhà tập thể có những căn hộ chỉ khoảng 20m2. Quy định hiện nay không cho phép xây căn hộ với diện tích như thế mà ít nhất phải 40m2 để đảm bảo nhu cầu sinh hoạt và sinh sống. Những hộ dân đang ở nhà tập thể cũ 4 - 5 tầng cũng cần hiểu rằng, khi một tòa nhà, chung cư mới xây lên, cao hơn thì phần diện tích đất thừa sẽ là hạ tầng, công viên, đường sá... những tiện ích chung cho tất cả mọi người. Và chỉ khi nhận thấy lợi ích các bên đều được cân bằng thì vướng mắc cải tạo chung cư cũ mới được giải quyết”, ông Tùng nói.