Siết bất động sản có phải là "bóp nghẹt"?

Có nên siết thị trường bất động sản, nếu siết thì nên siết theo hướng nào là vấn đề được thị trường quan tâm hiện nay.

Quản lý chặt chẽ chứ không phải "khép" lại, gây khó

Mới đây, khi trình bày báo cáo tóm tắt thẩm tra đánh giá bổ sung kết quả thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế - nhận xét, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản có nhiều rủi ro, không bền vững, thiếu ổn định.

Lãnh đạo Ủy  ban Kinh tế cho rằng cần tăng cường quản lý, giám sát một số lĩnh vực, trong đó có thị trường bất động sản.

Trao đổi với Dân trí bên lề hành lang Quốc hội, đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa - Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội - cho rằng, đề xuất nêu trên của Ủy  ban Kinh tế trong bối cảnh hiện nay là cần thiết. Bởi thị trường bất động sản thời gian qua lộ rõ một số bất cập.

"Chịu tác động của dịch Covid-19, hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn, trong đó mua bán bất động sản lại rầm rộ. Do vậy việc quan tâm, tăng cường giám sát, quản lý chặt chẽ bất động sản để điều chỉnh lại một cách lành mạnh là vấn đề cực kỳ quan trọng", ông Hòa nêu quan điểm. 

Theo phân tích của ông, mặc dù mua bán được sự đồng thuận của mỗi người tham gia, song giá cả phải ở mức vừa phải, hợp lý, chứ không phải giá như "cơn sốt" vừa qua. Tuy nhiên, đại biểu này cũng lưu ý rằng đề xuất của Ủy ban Kinh tế không phải là "siết chặt" mà là quản lý thị trường bất động sản đúng theo quy định của pháp luật.

Việc tăng cường giám sát, quản lý này theo ý đại biểu, là có sự điều tiết phù hợp về quy hoạch, đất đai, đấu giá, đấu thầu, đặc biệt lưu ý đến lĩnh vực thuế… Ông Hòa cho biết, thực tế có nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá thấp, tức là mua 10 tỷ đồng kê khai 2 tỷ đồng gây thất thu.

Ủng hộ tăng cường giám sát đối với lĩnh vực này song đại biểu nhấn mạnh lại, quản lý thị trường bất động sản phải là "chặt chẽ" chứ không phải "khép". "Phải mở với những nhà đầu tư, những doanh nghiệp mua bán đúng quy định chứ", ông bày tỏ quan điểm.

Còn nếu siết chặt, ông cho rằng cốt lõi là hướng tới đầu cơ bất động sản, "ôm" đất chờ tăng giá rồi chuyển nhượng kiếm lời chứ không đầu tư hay phát triển. "Dự án được phê duyệt để xây dựng chung cư, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà xã hội, khu trung tâm thương mại, khu đô thị… nhưng họ không tổ chức xây dựng, mà để đấy chờ sang nhượng chờ chênh lệch là không chấp nhận được", ông Hòa nêu quan điểm. Ngược lại theo vị này, cần thiết phải đẩy mạnh tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư xây dựng những công trình bất động sản hợp pháp để tăng nguồn cung cho thị trường.

"Với các dự án phát triển chung cư, khu đô thị, bất động sản công nghiệp, nhà xã hội, nhà công nhân… thì cần tạo điều kiện hết sức để chúng phát triển, đúng tiến độ, nhanh chóng, kịp thời. Các dự án được sự đồng thuận xã hội và được thị trường chấp nhận thì không có lí do gì không ủng hộ cho nó phát triển", ông nhấn mạnh.

Siết đầu tư bất động sản có ảnh hưởng tới GDP?

Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng nhấn mạnh với Dân trí, siết ở đây cần hướng tới hoạt động đầu cơ chứ không phải là việc phát triển bất động sản.

Đại biểu lưu ý cần "rất cân nhắc khi đề cập tới việc siết thị trường bất động sản". Trong đó, phải phân biệt rất rõ "đầu cơ" và "phát triển bất động sản". Bởi việc đầu cơ tài sản, theo ông Cường, là việc rất nguy hại khi chúng ta phục hồi nền kinh tế.

Thời điểm nền kinh tế đang phục hồi thì tất cả hoạt động gì tạo lập ra sản phẩm đều cần được khuyến khích, trong đó có phát triển bất động sản.

"Chúng ta có cần hạ tầng khu công nghiệp, hạ tầng thương mại, dịch vụ hay không? Những cái đó rất cần và nó chính là phát triển bất động sản. Xây một công trình bất động sản cũng cần vật liệu xây dựng, cần lao động, nhân công, cần rất nhiều thứ khác từ những ngành nghề khác… Rõ ràng việc xây dựng đó chính là hoạt động sản xuất tạo ra tăng trưởng kinh tế", ông Cường nhấn mạnh, nếu không phát triển những công trình bất động sản thì sẽ ảnh hưởng ngay đến quá trình phục hồi kinh tế và tăng trưởng.

Lý do là bất động sản có tác động rất lớn đến GDP. Vì thế mà không thể nào hạn chế, kìm hãm sự phát triển. Việc đầu tư phát triển sản phẩm bất động sản để cung cấp cho nhu cầu phát triển nền kinh tế thì rất cần thúc đẩy. Bên cạnh đó, cần hạn chế các hoạt động đầu cơ, không mang giá trị cho xã hội.

"Nói siết bất động sản thì rất cần sự rạch ròi, rõ ràng, minh bạch giữa hai vấn đề đó", Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nói.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, nhìn nhận, việc siết vốn vào bất động sản chỉ là một trong những yếu tố có thể giúp kìm hãm "độ nóng" của thị trường, kìm giữ được những nhà đầu cơ hoặc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn. Tuy nhiên, vẫn còn những nguồn vốn khác đổ vào bất động sản. Do đó, siết tín dụng bất động sản chỉ góp phần hạ nhiệt thị trường chứ không thể giải quyết được tận gốc các cơn "sốt đất".

Chia sẻ quan điểm của mình về tác động của việc siết vốn vào bất động sản đối với GDP, ông Thịnh cho rằng, việc siết vốn này sẽ khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn và khiến hàng loạt các ngành liên quan đến bất động sản không thể phát triển. Điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng không tốt tới tăng trưởng kinh tế. 

Ông cho rằng hiện thị trường có nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có hoạt động đầu tư kinh doanh hiệu quả, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế. Doanh nghiệp bất động sản phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của hơn 40 lĩnh vực liên quan, góp phần tăng trưởng kinh tế. "Ngược lại, việc siết vốn vào bất động sản sẽ khiến các lĩnh vực khác không phát triển và ảnh hưởng tới tăng trưởng GDP", ông Thịnh nói thêm. 

Còn theo một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây, đóng góp của thị trường bất động sản cho GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường.

Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.

"Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10% thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%. Tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…", báo cáo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản chỉ rõ.

Bên cạnh đó, lượng hóa quy mô tài sản bất động sản có thể thấy, riêng năm 2020, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8%, năm 2025 là 21,2% và ước tính đến năm 2030 sẽ là 22%. 

Nếu năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản ước đạt 484.900 tỷ đồng, chiếm 7,7% GDP thì đến 2025 ước đạt gần 1,12 triệu tỷ đồng, chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt hơn 3,42 triệu tỷ đồng, chiếm 13,6% GDP.

Làm sao để siết đầu cơ chứ không siết đầu tư? 

Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng những doanh nghiệp kiếm tiền bằng cách huy động vốn, vay tiền ngân hàng, mua đất đai, phân lô bán nền, tìm mọi cách hợp pháp hóa đất không phải đất ở thành đất ở… rồi bán kiếm bộn tiền không phải là phát triển bất động sản mà là đầu cơ bất động sản.

Ông Cường cũng đề xuất cần hạn chế phân lô bán nền, không khuyến khích mua đất nền rồi để hoang không đầu tư. Còn nếu nhà đầu tư đầu tư từ mảnh đất trống, tạo lập ra hạ tầng, công trình, để phát triển thành những khu đô thị, khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ khang trang… thì đó là những tiền đề để tạo ra sự giàu mạnh. "Không ai cấm phát triển cái đó", ông Cường nói. 

Vậy làm thế nào để siết đầu cơ, tránh siết "nhầm" sang cả đầu tư phát triển bất động sản? Trả lời câu hỏi này, ông Cường cho biết, dòng tiền của doanh nghiệp nếu đổ vào đất đai, để đấy thì là đầu cơ. Nếu vay ngân hàng mà có hoạt động mua vật liệu xây dựng thì rõ ràng là hoạt động đầu tư. Kể cả việc xây dựng nhà xong rồi, trong lúc thị trường đang khan hiếm thế này mà để đó không bán thì cũng là đầu cơ.

Do vậy, muốn siết đúng chỗ thì cần kiểm soát dòng tiền của doanh nghiệp. Ngân hàng giải ngân cho doanh nghiệp thì phải biết tiền đó đi đâu, sản phẩm có bán được không, bán rồi thì tiền quay về đâu.

Còn theo đại biểu Phạm Văn Hòa, việc quản lý chặt chẽ hơn thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vốn tín dụng bất động sản là điều thiết yếu để hạn chế rủi ro. Song vị này cũng cho rằng cần có "bộ lọc" để đảm bảo không hạn chế "vô lý" việc đầu tư phát triển bất động sản, thúc đẩy tăng trưởng.

"Với phát triển bất động sản thì Nhà nước cần tạo mọi điều kiện cho hoạt động. Chỉ khắt khe, nghiêm khắc với doanh nghiệp tích trữ, đầu cơ bất động sản. Việc siết phân lô bán nền cũng nên theo hướng quản lý cho phù hợp thực tiễn tình hình địa phương", ông Hòa nêu quan điểm.

Theo ông Hòa, cần hạn chế tình trạng loạn phân lô bán nền như vừa qua. Song song với đó, cần có quy hoạch có tầm nhìn để vị trí nào phân lô bán nền, vị trí nào làm khu đô thị, nhà ở xã hội… một cách hợp lý.

Đề xuất giải pháp giúp giải quyết được tận gốc cơn sốt bất động sản, làm lành mạnh thị trường, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, khi nói đến sốt bất động sản là nói đến việc giá nhà, đất tăng cao đột biến và dòng vốn khi đó lại càng đổ vào nhiều. Như vậy, để giải quyết được tận gốc cơn sốt bất động sản chủ yếu phải quản lý về giá, làm sao để việc mua bán diễn ra công khai minh bạch.

Việc mua bán bất động sản nói riêng và các tài sản lớn nói chung cần phải thực hiện qua tài khoản ngân hàng. Bên cạnh đó, về phía cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần phải xác định giá cho các loại bất động sản sát thực với thị trường, không để như thời gian vừa qua, giá đánh thuế là một giá khác so với giá thực của thị trường.

Ông Thịnh cũng nhấn mạnh cần công khai và ổn định các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương để người dân nắm được là với vị trí, địa thế đó thì có tiềm năng phát triển ra sao, định giá thị trường thế nào. Có làm được vậy thì sẽ không còn việc cò mồi thổi giá và hét giá trên trời nữa. 

Nội dung: Nguyễn Mạnh - Trần Kháng