Không để rơi vào tay "người giàu", nhà ở xã hội chỉ nên cho thuê không bán?

Đề xuất nhà ở xã hội chỉ cho thuê

Nhà ở xã hội đang được dư luận đặc biệt quan tâm và làm "nóng" hội trường Quốc hội những ngày qua.

Thảo luận về Luật Nhà ở sửa đổi tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, nhiều đại biểu Quốc hội nhấn mạnh chính sách về phát triển, quản lý nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê - mua là một nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi luật.

Theo ông Nguyễn Văn Hiển (đoàn ĐBQH Lâm Đồng), trên thực tế, chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư nhà ở xã hội để bán, thu hồi vốn nhanh. Rất ít chủ đầu tư quan tâm đến quản lý, vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội vì phân khúc này khó làm, thu hồi vốn chậm. 

Từ thực trạng trên, ông đề nghị cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý vận hành; tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê - mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.

Đặc biệt, vị đại biểu Quốc hội này đề nghị nên sửa đổi lại khái niệm về nhà ở xã hội trong dự thảo Luật. Theo đó, nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định là hình thức mua, cho thuê - mua.

"Nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội", ông Hiển nêu quan điểm và cho rằng, quy định tách riêng về nhà giá rẻ với nhà ở xã hội sẽ hợp lý, vì nhà giá rẻ có thể mua và cho thuê và bản chất là nhà thương mại, còn nhà ở xã hội thì chỉ nên để cho thuê.

Không thu hút được nhà đầu tư tham gia

Liên quan tới đề xuất "nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định là hình thức mua" trên của đại biểu Quốc hội, trao đổi với phóng viên Dân trí, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng đề xuất trên là có cơ sở nhưng khó để mà thực hiện hiệu quả.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) - đánh giá, đây là một đề xuất đúng đắn, có tính xây dựng. Bởi trên thực tiễn, nhà ở xã hội, nếu xây dựng tại các khu công nghiệp, khu xa trung tâm thành phố rất phù hợp để cho thuê.

"Người công nhân, lao động không có nhu cầu về một chỗ ở không ổn định, do nay họ có thể làm chỗ này, mai có thể chuyển làm chỗ khác. Bên cạnh đó, việc mua nhà ở xã hội của đa số người lao động là khó, bởi vì, một căn nhà ở cũng có giá trị hàng trăm triệu đồng", ông Toản nhấn mạnh. 

Bên cạnh yếu tố tích cực phân tích trên, ông Toản cho rằng, nếu xây dựng nhà ở xã hội chỉ cho thuê thì bắt buộc phải sử dụng vốn ngân sách. Ngoài ra, việc thu hút nhà đầu tư tham gia là điều không thể.

"Theo quy định hiện hành, một dự án nhà ở xã hội vẫn có khoảng 20% quỹ căn hộ cho thuê. Tuy nhiên đây cũng là vướng mắc, nhiều nhà đầu tư muốn tháo gỡ quy định này, để thu hồi được vốn sớm", ông Toản phân tích thêm và khẳng định, không nhà đầu tư nào lại chọn phương án "bỏ tiền cục để thu tiền lẻ".

Ở góc độ một nhà đầu tư, ông Nguyễn Hữu Đường - Tổng giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình - khẳng định, với đề xuất trên sẽ không có doanh nghiệp nào chấp nhận để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Luật Ngân sách Nhà nước quy định đã làm nhà ở xã hội thì phải là xã hội hóa. Ngân sách sẽ không cấp cho bất kỳ một đơn vị nào để làm nhà ở xã hội cả vừa bán vừa cho thuê.

"Còn trong Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở xã hội là phải đấu thầu chủ đầu tư xây dựng để gắn trách nhiệm của chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải bỏ tiền ra để làm nhà ở xã hội, nếu không bán được chính bản thân ông chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm", ông Đường nói.

Theo ông Nguyễn Hữu Đường, nếu muốn làm nhà ở xã hội cho thuê thì UBND các tỉnh, thành phố phải bỏ tiền ra sau đó tổ chức đấu thầu chủ đầu tư để xây dựng. Sau khi hoàn thành chủ đầu tư trúng thầu xây dựng được hưởng 10% lợi nhuận và bàn giao nhà cho UBND các tỉnh, thành phố. Việc cho thuê hay bán là do UBND tỉnh, thành phố tự quyết.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, doanh nghiệp đầu tư sẽ tính tới khả năng hoàn vốn và phương án lợi nhuận. Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, Nhà nước phải giải phóng mặt bằng, bỏ tiền làm hạ tầng, còn nhà đầu tư có thể bỏ tiền xây dựng nhưng được bù đắp.

"Có thể trong một khu mấy chục ha làm nhà ở xã hội, thì nhà đầu tư sẽ được một phần diện tích để xây dựng nhà ở thương mại, bù đắp vốn lại cho việc xây dựng xã hội cho thuê", ông Toản lấy ví dụ.  

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam - cho rằng, việc phát triển nhà xã hội hiện nay bằng nguồn lực của Nhà nước còn hạn hẹp, cho nên cần được xã hội hóa. Nhà nước cần kêu gọi các nguồn đầu tư trong và ngoài nước để tham gia vào phân khúc này và có những ưu đãi phù hợp.

"Làm 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội phải cần rất nhiều tiền. Do đó, cần có sự huy động, đóng góp của toàn xã hội và đặc biệt là vốn trong và ngoài nước", ông Điệp nhấn mạnh.

Xây nhà ở xã hội tập trung

Theo ông Phạm Đức Toản, thực trạng xảy ra việc trục lợi xuất phát từ việc giá nhà ở xã hội rẻ hơn nhà ở thương mại. Ngoài ra, khi xây dựng nhà ở xã hội đơn lẻ tại các khu vực trung tâm thì bản thân những người mua được đã có lợi ích.

Để ngăn chặn được tình trạng trục lợi, người giàu muốn mua được nhà ở xã hội, ông Toản đặt vấn đề xây nhà thương mại hoặc tổ chức đấu giá để thu tiền đối với những khu đất nhà ở xã hội trong trung tâm. Khi có khoản tiền lớn thì có thể xây dựng được những khu nhà ở xã hội quy mô, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhiều người dân hơn. 

"Thay vì làm đơn lẻ 1-2 tòa nhà ở xã hội trong khu trung tâm, tại sao chúng ta không quy hoạch xây dựng những khu nhà ở xã hội quy mô hàng chục ha, hoặc hàng trăm ha ở vùng ven trung tâm. Chi phí đầu tư sẽ rẻ, phát triển hạ tầng đồng bộ sẽ giải quyết được rất nhiều nhu cầu nhà ở cho người lao động", ông Toản nêu.

Ngoài ra, theo ông, các địa phương cần quy hoạch những khu nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn tại các khu vực vùng ven trung tâm từ đó xây dựng hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thuận tiện tới các vùng trung tâm.

"Hiện nay, việc xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội và nhiều địa phương còn manh mún. Một số dự án nhà ở xã hội lại được xây dựng ở khu vực có vị trí đẹp, dẫn tới nhu cầu người mua lớn, trong khi đó, nhiều dự án xây dựng ở xa trung tâm lại ế ẩm, không có người ở vì không có hạ tầng", ông Toản nói.

Ông nhấn mạnh cần phải xây dựng một nguyên tắc, khu vực nhà ở xã hội phải do Nhà nước quy hoạch tập trung, còn nếu "nhét" khu người nghèo vào giữa khu người giàu thì nó sẽ tạo chênh lệch xã hội.

Nêu giải pháp cấp bách ngăn chặn việc trục lợi nhà ở xã hội hiện nay, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, trong lúc khan hiếm nhà ở xã hội như hiện nay, giải pháp trước mắt là cần phải phân loại các đối tượng được mua nhà ở xã hội. Theo đó, những đối tượng cấp bách nhất sẽ được ưu tiên mua trước, từ đó sẽ tránh tình trạng xếp hàng, mua "chui".

"Những thương binh có cống hiến, hoặc những người trong lượng vũ trang hay quân đội lâu năm chưa có nhà ở thì cần phải ưu tiên hơn là những đối tượng trẻ", ông Điệp nói.

Song song với đó, cần tạo thuận lợi cho người dân hiện nay trong việc xác nhận đối tượng được mua. Đồng thời, phải quy trách nhiệm cho các cấp chính quyền địa phương hoặc các cơ quan chủ quản trong việc xác nhận trên, đảm bảo minh bạch, đúng điều kiện và tiêu chuẩn.

Nội dung: Trần Kháng