Khan cung, chủ đầu tư "đẩy giá" nhà ở thương mại lên thành trung, cao cấp

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi các cơ quan của Quốc hội góp ý kiến Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 08 luật, trong đó có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Được biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã xem xét và dự kiến có thể triệu tập kỳ họp Quốc hội bất thường vào cuối năm để xem xét giải quyết 05 vấn đề cấp bách để quyết định các giải pháp hỗ trợ nền kinh tế và an sinh xã hội, trong đó có xem xét "Dự án Luật sửa đổi 08 luật".

Theo đó, lãnh đạo HoREA cho rằng rất cấp thiết, cấp bách phải sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật.

Đồng thời theo HoREA, việc sửa đổi sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, ổn định, lành mạnh.

Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định "được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" đã làm phát sinh "xung đột pháp luật" với các quy định của pháp luật về đất đai, theo HoREA.

Cụ thể khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định 07 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó có trường hợp đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp" (điểm d), hoặc trường hợp "chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở" (điểm e).

Trên thực tế, theo HoREA, không bao giờ xảy ra trường hợp một khu đất hỗn hợp nhiều loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại mà lại được "được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" đối với 100% diện tích khu đất của dự án, nên quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không phù hợp với cả các quy định về quy hoạch của Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Do vậy, cần thống nhất cách hiểu quy định về "chuyển mục đích sử dụng đất" trên tổng thể khu đất của dự án, chứ không chỉ trên từng thửa đất riêng lẻ.

Theo HoREA, năm 2020 có thêm 44 dự án nữa nâng tổng số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án.

Riêng TPHCM có khoảng 150 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, tạo lợi thế không chính đáng, không công bằng cho một số chủ đầu tư "may mắn" có dự án đã được duyệt.

11 tháng đầu năm 2021, TPHCM chỉ giải quyết "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" cho 20 dự án tồn đọng trước đây và chưa áp dụng được khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn, nên vẫn "ách tắc" khoảng 150 dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đề nghị "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

Cũng chính điều này, theo HoREA, đã khiến thị trường xuất hiện các tác động tiêu cực như chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hóa lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch Covid-19.

Thứ hai do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung, cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời, HoREA nhấn mạnh.