Hết thời tăng giá liên tục, đất nền ăn theo đường vành đai 4 hạ nhiệt

Thông tin đầu tư xây dựng dự án đường vành đai 4 - vùng Thủ đô đã khiến thị trường nhà đất ven khu vực quy hoạch diễn biến sôi động. "Ăn theo" thông tin triển khai dự án này, giá đất các khu vực như Sóc Sơn, Thường Tín, Thanh Oai, Hoài Đức… tăng vọt ngay từ khoảng đầu năm 2021.

Đơn cử, tại huyện Hoài Đức, đầu năm 2022, giá đất ở các xã Song Phương, Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên đạt trung bình 40-50 triệu đồng/m2. Các khu vực trung tâm cơ sở hạ tầng đồng bộ, nhà đất mặt phố chạm mốc 110-120 triệu đồng/m2.

Tại huyện Sóc Sơn, giá đất đều tăng gấp 2-3 lần chỉ trong quãng thời gian từ năm 2021 đến đầu năm 2022. Không ít lô ở huyện Thường Tín được rao bán tới 63-84 triệu đồng/m2.

Gần đây, hàng loạt thông tin mới về việc xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô được công bố. Tuy nhiên, không nằm ngoài diễn biến trầm lắng chung của thị trường bất động sản, đất nền gần dự án này đang có xu hướng chững lại và điều chỉnh giá.

Theo khảo sát của Dân trí, giá đất tại các khu vực gần đường vành đai 4 - vùng Thủ đô đã giảm khoảng 10-15%, cá biệt có lô đất giảm tới 25-30% so với thời điểm đầu năm 2022.

Đơn cử, tại Thường Tín, giá đất các khu vực xã Nhị Khê, Ninh Sở hiện nay đang được rao bán từ 25 đến 30 triệu đồng/m2, giảm khoảng 15-25% so với giữa năm ngoái. Cụ thể, một mảnh đất tại xã Ninh Sở có diện tích 200m2 có giá rao bán 5 tỷ đồng, tương đương gần 25 triệu đồng/m2. Theo chia sẻ của người bán, thời điểm đầu năm ngoái, mảnh đất này có giá khoảng 6,8 tỷ đồng, nhưng do chủ nhà cần tiền nên giảm mạnh 1,8 tỷ đồng.

Tại huyện Hoài Đức, Sóc Sơn giá nhà đất tại các khu vực có đường vành đai 4 - Vùng Thủ đô chạy qua cũng giảm khoảng 15-20%. Chỉ một số lô đất nằm ở mặt đường khu vực trung tâm mức giảm không đáng kể, đi ngang so với trước đó.

Anh Nguyễn Đức Hải - một môi giới nhà đất ở huyện Hoài Đức (Hà Nội) - chia sẻ, giá đất nền tại các khu vực có đường vành đai 4 - vùng Thủ đô đi qua đã tăng nóng trong thời điểm dự án bắt đầu rục rịch triển khai. Đến nay, thị trường trầm lắng, buộc nhiều nhà đầu tư phải rao bán cắt lỗ để thu tiền về.

"Những lô đất gần đường vành đai 4 bán giảm giá thường rơi vào những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và mua đúng thời điểm "đỉnh giá". Không ít nhà đầu tư mua từ 2-3 năm trước đều vẫn lãi rất nhiều do giá đất tăng liên tục và chỉ chững lại, giảm giá bán từ đầu năm ngoái", anh Hải nói.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, dù tuyến đường vành đai 4 - vùng Thủ đô đi qua các địa phương làm tăng "sức nóng" thị trường bất động sản nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…

Thực tế đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Quan trọng là việc xây dựng một dự án giao thông trọng điểm bao giờ cũng mất nhiều thời gian, lên tới 5-10 năm không phải là hiếm.

Liệu nhà đầu tư có đủ sức để ôm đất dài hạn? Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ được khuyên cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh "tiền mất tật mang".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn. Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường.

Do đó, theo ông, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn. Đồng thời, khi đầu tư thì cần nghiên cứu kỹ dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng.