Hạ nhiệt thị trường bất động sản cách nào?

Phân cấp mạnh hơn cho địa phương trong quyết định chủ trương đầu tư dự án 

Sáng nay (10/1), Quốc hội thảo luận trực tuyến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Nội dung Quốc hội đang thảo luận để xem xét, sửa đổi tại Luật đầu tư được thị trường bất động sản quan tâm trong bối cảnh nguồn cung thị trường khan hiếm, kỳ vọng cách hạ nhiệt giá nhà...

Trong đó có đề xuất sửa đổi về quy định hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất xây dự án và phân cấp mạnh hơn cho địa phương trong quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Cụ thể sẽ sửa đổi, bổ sung điểm g khoản 1 Điều 31 và điểm b khoản 1 Điều 32 để thực hiện phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 300 ha trở lên hoặc quy mô dân số từ 50.000 người trở lên; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ I của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt.

Theo ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đề xuất phân cấp nêu trên vẫn được xác định theo 1 trong 2 tiêu chí về quy mô dân số hoặc quy mô sử dụng đất, tương tự quy định tại điểm g khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư hiện hành.

Chính phủ đề xuất quy mô sử dụng đất là 300 ha là lấy theo mức trung bình quy mô sử dụng đất của khu vực dự án được dự kiến hình thành đô thị loại IV (từ 250 ha đến 400 ha).

Về vấn đề này, một số đại biểu cơ bản nhất trí với việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các địa phương trong việc phê duyệt chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, việc giao đất đầu tư là một tài sản lớn của Nhà nước nên việc sửa đổi lần này cần cân nhắc đến khả năng nhà đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng bất cứ loại đất nào khi có nhu cầu để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Điều này có thể dẫn đến việc thất thu tài sản của Nhà nước, rồi những tác động khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang các dự án khác, đại biểu nêu ý kiến.

Cụ thể, đó là khi sửa đổi, bổ sung Điều 75 Luật Đầu tư, gốc là Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, Chính phủ đề nghị sửa theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại. Điều kiện là các dự án đất này đã được quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan chức năng, chỉ trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng...

Quy định hiện hành chưa rành mạch, có chuyện "con gà, quả trứng, cái nào có trước"?

Khi nói về nội dung sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, ông Hoàng Thanh Tùng - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội - cho biết, vướng mắc cơ bản bây giờ là quy định hiện hành chưa thật rành mạch về hình thức sử dụng đất.

Theo đó, mới chỉ rõ là đất ở thì sử dụng đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhưng đất ở mà có lẫn các loại đất khác, hay thường gọi đất xen kẹt, hỗn hợp (đất nông nghiệp, đất kinh doanh dịch vụ… ) thì có thể được chuyển đổi để làm thủ tục chấp thuận chủ chương đầu tư dự án nhà ở thương mại hay không nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu vực đó chuyển đổi thành phát triển đô thị?

Theo đánh giá của Chính phủ, hiện đang có vướng mắc khiến cả ở Hà Nội, TPHCM khiến nhiều dự án đang bị treo bởi vì quy định chưa thật rõ ràng, dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau, ông Tùng thông tin.

"Trong khi thị trường đòi hỏi dự án nhà thương mại phải có nhiều hơn để hạ nhiệt thị trường, để tạo thuận lợi cho người dân tiếp cận nhà ở", ông Tùng nhấn mạnh.

Cụ thể ở Luật Đầu tư, liên quan đến trình tự, thủ tục chấp thuận loại dự án này thì chỉ quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp thôi, mà không đề cập đất gì. Nếu chưa phù hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thì thực hiện các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

"Nội dung sửa đổi chỉ làm rành mạch các hình thức sử dụng đất mà nhà đầu tư có thể sử dụng để xin chấp thuận dự án đầu tư nhà ở thương mại", Chủ nhiệm Ủy ban pháp luật của Quốc hội nói thêm. Theo ông Tùng, quá trình hoàn thiện nội dung này, Chính phủ đã tiếp thu rất nhiều ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội và ý kiến cơ quan thẩm tra để hoàn thiện thêm, nhất là bảo đảm kết nối quy định sửa đổi này với các quy định liên quan của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản…

Ông Tùng nhấn mạnh cần thiết làm thật rõ để khắc phục tình trạng "con gà quả trứng" trong quy định hiện nay. Ông dẫn chứng, trong Luật đầu tư nói rằng khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở thương mại có một bước là thẩm định khả năng đáp ứng điều kiện chuyển đổi sử dụng đất của nhà đầu tư. Nếu đang là đất sản xuất kinh doanh dịch vụ nếu xây dựng nhà ở thương mại thì loại đất ấy phải vừa là đất ở vừa là đất cây xanh… thì nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện để chuyển mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, hiện nay khi nhà đầu tư nộp hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan nhà nước có thẩm quyền về vấn đề sẽ hỏi văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đâu. Đến khi sang cơ quan phê duyệt chuyển mục đích thì lại bị hỏi phê duyệt chủ trương đầu tư đâu.

Trước thực trạng nêu trên, ông Tùng cho rằng vấn đề này "cần rạch mạch", không để có nhiều cách hiểu khác nhau trên tinh thần nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với những loại đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì có quyền nộp hồ sơ và các cơ quan có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư.

Không xử lý được vấn đề nguồn cung, giá bất động sản vẫn sẽ leo thang

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng khó khăn lớn trên thị trường bất động sản nhà ở hiện nay là vấn đề thiếu nguồn cung. "Hiện nay, nguồn cung trên thị trường đang bị thiếu hụt", ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Theo vị này, đối với người mua, cụ thể là với khả năng chi trả thấp, có rất ít lựa chọn nhà ở tại các thành phố lớn ở thời điểm này.

Chính vì vậy, ông Neil MacGregor cho rằng điều quan trọng mà Chính phủ cần làm là hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để bong bóng bất động sản và kinh tế không xảy ra. Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022 và ngành bất động sản sẽ trở nên khó chạm tới kể cả với người mua nhà ở, khách thuê văn phòng hay những nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp.

"Tóm lại, các thành phố và tỉnh lân cận đang bị thiếu hụt nguồn cung, điều quan trọng mà chính quyền cần làm là tiếp tục cải thiện khung pháp lý chủ động để hỗ trợ nhiều nguồn đầu tư vào bất động sản hơn, bao gồm khung kế hoạch để các dự án diễn ra đúng thời hạn. Bằng cách này, chúng ta có thể ngăn bong bóng kinh tế xuất hiện, dẫn nhiều nguồn cung vào thị trường hơn cũng như khuyến khích nhiều nguồn FDI đầu tư vào ngành bất động sản", ông Neil MacGregor nói.

Cũng theo vị này, khi tháo gỡ được nút thắt, người mua, chủ đầu tư và chủ sở hữu bất động sản sẽ có nhiều sản phẩm để chọn lựa hơn trong nội ô các thành phố lớn và các tỉnh lân cận.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có hàng trăm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TPHCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Do đó, việc sửa Luật Đầu tư lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án nhà ở thương mại làm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.