Làm sao để kéo giảm giá nhà đang gấp 20 lần thu nhập người dân?

Để giảm giá nhà ở thì phải tăng được nguồn cung

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m2) cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng tiết kiệm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25- 30 triệu đồng/m2 ) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TPHCM trong hai năm qua.

Theo số liệu thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, tại Hà Nội, trong 3 quý vừa qua, tổng nguồn cung phân khúc căn hộ mới được đưa ra thị trường là 8.000 sản phẩm. Trong đó, các căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt.

Giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%, mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán.

Sở dĩ giá nhà ở tăng cao, vượt thu nhập của người dân tới 20 lần là do không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung và đẩy giá nhà lên cao.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam: “Tại Hà Nội, vẫn còn số ít chủ đầu tư vẫn đang phát triển các dự án nhà ở giá bình dân, thì tại TP.HCM, số dự án đang triển khai là 0”.

Trong cuộc họp báo Chính phủ chiều 30/10 mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho hay, bất động sản là một thị trường và giá do thị trường quyết định, để giảm giá thì phải tăng cung.

Trong đó, để tăng số lượng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội thì phải có chính sách, đảm bảo nguồn cung cho đại đa số. Với nhà ở xã hội có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, đã có đầy đủ cơ chế, chính sách, vấn đề là đẩy nhanh việc xây dựng các dự án.

Với nhà ở thương mại giá rẻ, khung giá 20 - 28 triệu đồng/m2, có diện tích dưới 45m2, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất về cơ chế chính sách với mục đích tạo ra nguồn cung căn hộ vừa mức thu nhập để người dân có thể mua được.

Nhiều chi phí không tên đẩy giá nhà lên cao?

Trong khi đó, HoREA cũng vừa đề xuất 7 giải pháp nhằm giảm giá nhà ở trong bối cảnh liên tục tăng cao trong nửa thập niên qua.

HoREA khẳng định, cơ cấu giá thành của căn nhà chịu tác động rất lớn từ các nhóm chi phí liên quan đến thủ tục hành chính, hành lang pháp lý và chỉ có Chính phủ cầm trịch mới tháo gỡ được khúc mắc này.

Theo nghiên cứu của HoREA, có tổng cộng 8 loại chi phí cấu thành nên nhà ở từ gốc đến ngọn. Đó là bồi thường giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền bảo vệ đất lúa, chi phí tạo lập quỹ đất dự án, xây dựng, quản lý, chi phí tài chính và có cả loại chi phí không tên (là nhóm chi phí nhạy cảm đặc thù của ngành bất động sản).

Trong các nhóm chi phí này vẫn còn nhiều bất cập tác động rất lớn đến giá thành nhà ở trên thị trường hiện nay, song nếu Chính phủ điều chỉnh chính sách có thể kéo giảm rất nhiều chi phí đầu vào.

Theo HoREA, Chính phủ cần sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100 để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước cần mở thêm cơ chế thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, HoREA đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở. Theo đó, mức thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Trao đổi với PV báo Dân trí, đại diện của một doanh nghiệp BĐS cho biết, tất cả mọi người đều hiểu rằng, điều cần thiết để giá nhà ở giảm hiện nay, chính là việc tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, từ 2 tỷ đồng trở xuống.

Thế nhưng, ở thời điểm hiện tại, việc tăng nguồn cung đang gặp nhiều trở ngại, nhất là quá trình pháp lý, hoàn thiện hồ sơ dự án kéo dài.

“Kể từ thời điểm được chấp nhận chủ trương phát triển dự án, phải mất 2 năm, mới có được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công dự án. Thậm chí, có trường hợp mất tới 4 năm mới hoàn thành xong.

Trong quá trình chờ đợi giấy phép xây dựng, doanh nghiệp vẫn phải cõng hàng loạt các chi phí về thuế đất, đó là chưa kể vật liệu, chi phí nhân công tăng giá theo lạm phát. Sau khi hoàn thành dự án, doanh nghiệp sẽ phải tính toán tăng giá nhà để bù vào các khoản phí phát sinh trước đó”, vị này nói.

Do đó, vị này cho biết, muốn giá nhà giảm, Chính phủ, Bộ Xây dựng nên xem xét việc cắt giảm quá trình xin phép dự án, từ 2 năm, xuống còn 1 năm, hoặc ngắn hơn nữa.