Bộ trưởng Xây dựng nói muốn giảm giá nhà thì phải tăng nguồn cung: Chưa ổn?

Tăng ồ ạt dễ dẫn đến dư thừa, khủng hoảng

Tại phiên chất vấn kỳ họp thứ 7 Quốc hội khoá 14, đại biểu đặt câu hỏi về vấn đề giá bất động sản hiện cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân người dân (khoảng 25 lần) và đâu là giải pháp của Bộ trưởng.

Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận giá bất động sản của Việt Nam còn đang ở mức cao so với giá trị thực và cao so với thu nhập của người dân.

Ngay sau đó, Bộ trưởng đã đưa ra hai giải pháp để “kéo” giá nhà xuống thấp. Đó là, tăng nguồn cung về phân khúc bất động sản sẽ có tác dụng làm giảm giá bất động sản.

Thứ hai là phải ngăn chặn kịp thời tình trạng thổi giá, đẩy giá đầu cơ của một số đối tượng để trục lợi.

Giá nhà cao là một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay. Do vậy, ngay sau phát biểu của Bộ trưởng Hà, nhiều chuyên gia, trong đó có cả giới doanh nghiệp đã bày tỏ sự quan tâm.

Đa số đều cho rằng, việc giảm giá nhà dựa theo lý thuyết cung – cầu cũng là một cách – nhưng nó chỉ hợp lý khi được tiến hành đồng bộ, tổng thể với nhiều giải pháp khác và được tính toán.

Ngược lại, nếu chỉ chú trọng tăng nguồn cung mà quên đi việc thực hiện các biện pháp khác có thể dẫn tới dư thừa nguồn cung, gây tiêu cực cho nền kinh tế.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc tạo nguồn cung phong phú chỉ là một trong nhiều giải pháp. Và giải pháp này chỉ hiệu quả khi được tiến hành một cách đồng bộ.

Ông Đính phân tích, trên lý thuyết thì cung – cầu tác động tới giá, hàng hoá phong phú thì sẽ tăng sức cạnh tranh. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ chúng có thể được tiêu thụ hết không?

“Để tiêu thụ được nhà phụ thuộc vào hai yếu tố: thanh khoản, thứ 2 là nhu cầu sử dụng các loại nhà đó. Nếu không tính toán mà phát triển ồ ạt dễ đến tình trạng dư thừa. Thừa nhiều là tồn kho kéo dài, lãng phí tài nguyên, trì trệ phát triển, nhà không bán được, không có tiền trả nợ ngân hàng, không thanh toán được cho nhà thầu, công nhân… gây trì trệ cho những ngành khác”, ông Đính nói.

Để giảm được giá nhà, ông Đính cho rằng, điều cốt yếu là giảm được giá thành, các loại chi phí đầu vào. Nhà là hàng hoá đặc biệt, sử dụng nhiều nguồn tài nguyên. Trong đó, “đau đầu” nhất với doanh nghiệp bất động sản theo ông Đính chính là quỹ đất. Chi phí đất chiếm rất lớn trong cấu thành giá.

“Mỗi mét vuông nhà ở bình quân phải cộng thêm 2-3 triệu đồng tiền sử dụng đất. Nếu tách khoản này ra thì giá nhà giảm đi đáng kể”, ông Đính nói và cho rằng nên bỏ việc đóng tiền sử dụng một lần thay vào đó để người mua nhà thực hiện nghĩa vụ này thời gian sau.

Ngoài ra theo ông Đính, hiện nay chi phí đầu vào khác cho một dự án bất động sản còn quá cao. “Lãi suất ngân hàng cao, thủ tục chuẩn bị đầu tư rườm rà, tốn kém, chi phí bôi trơn nữa... Giá nhà cõng phải quá nhiều làm sao không đắt?”, ông Đính nhấn mạnh.

Nhắc đến chi phí bôi trơn, ông Đính nói thêm: Dù chưa có con số thống kê cụ thể nhưng chi phí bôi trơn là vấn đề nhức nhối mà doanh nghiệp phải chịu. Khi doanh nghiệp phải “gánh” thêm khoản này thì họ buộc phải cộng vào giá sản phẩm.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, muốn giảm giá bất động sản cũng cần phải có những chính sách ưu đãi về thuế, hệ thống thủ tục hành chính ngắn gọn lại, thủ tục đền bù GPMB phải được sửa đổi để làm thế nào để gọn nhẹ, hợp lí, tránh tăng chi phí GPMB…

“Đồng ý với Bộ trưởng là phải tăng nguồn cung nhưng bên cạnh đó cần thực hiện tổ hợp nhiều giải pháp. Nếu không sẽ không giải quyết được căn cơ”, ông Đính nói thêm.

Giá nhà khó giảm?

Trao đổi với Dân trí, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Việt Nam cũng cho rằng, nếu chỉ đưa giải pháp tăng nguồn cung để giảm giá nhà là “chưa ổn”. Bởi thực tế cho thấy nếu cung quá lớn mà không đi cùng với sự gia tăng của cầu thì dễ rơi vào tình trạng tồn kho, khủng hoảng..

Theo ông Toản, nếu chi phí đầu vào cứ tăng cao thì giá nhà không thể giảm được. Nếu giảm thì doanh nghiệp sẽ phải chịu kém hiệu quả, chịu thua lỗ. Nếu doanh nghiệp không thấy hiệu quả thì họ không làm, còn chịu lỗ thì họ sẽ sớm phá sản.

Vị này nhận xét, hiện nay chi phí “ngoài” cho một dự án còn rất lớn. Bởi bản chất nhiều dự án bất động sản vẫn là xin – cho, chưa kể thủ tục đầu tư còn rườm rà, doanh nghiệp muốn nhanh thì không còn cách nào khác phải “lót tay”.

Cũng theo ông Toản, quỹ đất là yếu tố cực kỳ quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, nguồn tài nguyên này càng hạn chế và dần bị thu hẹp nên dẫn đến tình trạng đắt đỏ. Bên cạnh đó, mọi chi phí ngày càng tăng thì rất khó có thể nói tới câu chuyện giảm giá nhà...

Nguyễn Mạnh