Dọn tổ đón đại bàng FDI, bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi ra sao?

Dọn tổ đón đại bàng 

6h sáng hàng ngày, chị Vũ Thị Sen (xã Tân Tiến, TP Bắc Giang) có mặt tại đường quốc lộ 1 đoạn qua phường Dĩnh Kế (TP Bắc Giang) để đón xe ô tô đi làm.

Từ nhà chị ra điểm đưa đón đến nhà máy của Công ty TNHH Samsung Display Bắc Ninh khoảng 3km. Còn nhà máy cách nhà chị khoảng 40km. Ngoài điểm đón này, công ty này còn bố trí nhiều điểm khác nằm dọc quốc lộ 1 phục vụ hàng nghìn lao động như chị Sen.

Sau khi tốt nghiệp cấp 3, chị vào làm việc tại khu công nghiệp của tập đoàn đến Hàn Quốc với mức lương khoảng 9 triệu đồng/tháng - mức thu nhập cao so với mặt bằng chung tại tỉnh Bắc Giang.

Không chỉ có mặt tại Bắc Giang, hồi cuối tháng 11 năm ngoái, đại gia công nghệ Hàn Quốc này còn đăng thông tin tuyển 10.000 công nhân đi làm ngay tại Khu công nghiệp Yên Phong I (huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh).

Nhu cầu tuyển dụng lao động lớn xuất phát từ việc tập đoàn này đang mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam. Trong buổi làm việc với Phó Thủ tướng Trần Lưu Quang, Tổng giám đốc Tổ hợp Samsung Việt Nam Choi Joo Ho cho biết, năm 2023 tập đoàn đã đầu tư bổ sung 1,2 tỷ USD, nâng tổng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 22,4 tỷ USD. Samsung sẽ tiếp tục đầu tư thêm 1 tỷ USD mỗi năm tại Việt Nam. 

Ngoài Samsung, nhiều doanh nghiệp nước ngoài khác đang lựa chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư trước xu hướng dịch chuyển sau căng thẳng thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc.

Từ năm 2019, Chính phủ, các cơ quan quản lý cũng như nhiều đơn vị nghiên cứu đã nhận định về cơ hội của Việt Nam trước trước làn sóng dịch chuyển chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc. Việt Nam đang đẩy mạnh tập trung vào thúc đẩy cơ cấu trong các lĩnh vực sản xuất công nghiệp.

Trong đó, trọng tâm là khu vực công nghiệp hỗ trợ và tập trung tái cơ cấu các chuỗi liên kết để phục vụ cho sản xuất công nghiệp, đặc biệt là một số ngành công nghiệp chế biến chế tạo lớn theo hướng bền vững.

Ngoài ra, Việt Nam đang đặt mục tiêu trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi giá trị ngành công nghiệp bán dẫn toàn cầu. Về chính sách hỗ trợ, Việt Nam đang hoàn thiện chiến lược phát triển ngành công nghiệp bán dẫn đến năm 2030.

Những động thái của Chính phủ đã từng bước hái quả ngọt khi số liệu của Tổng cục thống kê cho thấy dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ổn định trong 5 năm qua.

Năm 2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài hơn 36,6 tỷ USD, tăng 32,1% so với năm trước. Năm 2023, có 3.188 dự án đầu tư mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (tăng 56,6% so với năm trước), tổng vốn đăng ký đạt gần 20,19 tỷ USD (tăng 62,2% so với năm trước).

Về điều chỉnh vốn, có 1.262 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư (tăng 14% so với năm trước), tổng vốn đầu tư tăng thêm đạt hơn 7,88 tỷ USD (giảm 22,1% so với năm trước).

Về góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, có 3.451 giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài (giảm 3,2% so với năm trước), tổng giá trị vốn góp đạt hơn 8,5 tỷ USD (tăng 65,7% so với năm trước).

Bất động sản khu công nghiệp trỗi dậy 

Làn sóng đầu tư, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam kéo theo nhu cầu thuê mặt bằng khu công nghiệp. Ngành bất động sản khu công nghiệp từ đó được hưởng lợi và đạt kết quả kinh doanh tích cực vài năm qua. Điển hình như việc nhiều doanh nghiệp niêm yết ngành này tăng trưởng doanh thu ấn tượng.

Năm 2023, doanh thu của Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty cổ phần (Kinh Bắc - mã chứng khoán: KBC) đạt 5.645 tỷ đồng, gấp 2,9 lần so với năm 2016. Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (Idico - mã chứng khoán: IDC) có doanh thu năm 2023 là 7.237 tỷ đồng, gấp 1,7 lần so với cách đây 7 năm. Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức đạt 818 tỷ đồng doanh thu, gấp 8 lần năm 2016.

Vài năm gần đây, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã ký nhiều biên bản ghi nhớ về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới. Công ty chứng khoán SSI đánh giá đối với các khu công nghiệp ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.

Đối với các khu công nghiệp ở miền Nam, nhu cầu thuê đất đến từ các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.

Thách thức hiện diện 

Dự báo nhu cầu khu công nghiệp được sẽ phục hồi trong năm 2024. Tuy nhiên, nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê được dự báo khá hạn chế.

Theo báo cáo phân tích của một công ty chứng khoán, nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế do 2 lý do. Thứ nhất, chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn và khó khăn trong việc bồi thường đất dân cư.

Chi phí đền bù tiếp tục tăng và ban giải phóng mặt bằng địa phương chậm trong thủ tục di dời. Thứ hai là các quy định phức tạp về định giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phải đấu giá.

Vì vậy, giá cho thuê bình quân trong năm 2024 của các khu công nghiệp Việt Nam năm 2024 có thể tăng 5% so với cùng kỳ sau khi giá thuê tăng mạnh trong năm 2023.

Ngoài ra ngành bất động sản khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024. Một số yếu tố có thể kể đến như thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong khu công nghiệp. Ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo.

Ngoài ra, lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần. Chi phí đầu tư cho các khu công nghiệp mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.