“Đất vàng” khốn khổ, giá thuê giảm tới 50%, “ông lớn" mặt bằng vỡ kế hoạch

Lượng khách sụt giảm cực mạnh, mặt bằng cho thuê lao đao

Chuyên gia JLL Việt Nam cho biết, sự lây lan nhanh chóng và bất ngờ của đại dịch Covid-19 trên toàn cầu đã tác động rất lớn tới bất động sản cho thuê.

“Các nhà bán lẻ sẽ phải sẵn sàng lèo lái qua một giai đoạn rủi ro cao cho dòng tiền và tăng chi phí hoạt động phát sinh từ sự sụt giảm nhu cầu mua sắm”, chuyên gia JLL nhận định.

Theo quan sát của JLL, lượng khách tại nhiều trung tâm và trung tâm bán lẻ ở TP.HCM đã giảm 80% trong tháng 2 và tháng 3 so với cùng kỳ năm ngoái do nhiều trung tâm đã đóng cửa hàng do Covid-19.

Thị trường bước vào quý 2/2020 cũng là lúc bắt đầu giai đoạn cách ly xã hội theo chỉ thị của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 1/4. Theo ghi nhận của PV Dân trí, những nơi vốn nhộn nhịp đông đúc của Hà Nội đều vắng ngắt, im lìm trong những ngày thực hiện cách ly xã hội. Chỉ còn chủ yếu các hiệu thuốc, cửa hàng thực phẩm, siêu thị… mở cửa hoạt động. Một số các cửa hàng kinh doanh thuộc danh mục không thiết yếu cũng mở “chui", nhưng không đáng kể.

Sau một thời gian dài không hoạt động kinh doanh, khách mua không có, nhiều tuyến phố vốn sầm uất, thậm chí được ví như “đất vàng", “đất kim cương" như Hàng Bài, Hàng Ngang, Hàng Đào, Giảng Võ, Thái Hà, Chùa Bộc… rực đỏ những tấm biển cho thuê, rao bán.

Không chỉ các cửa hàng kinh doanh nhỏ lẻ, các “ông lớn" trong lĩnh vực bất động sản cho thuê cũng khổ sở vì Covid-19.

“Một vài thương hiệu quốc tế đã hoãn kế hoạch ra mắt trong năm nay tại Việt Nam, đặc biệt là tại TPHCM do ảnh hưởng của đại dịch. Tình hình này sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch khai trương gần 280.000 m2 diện tích không gian bán lẻ tại TPHCM và 180.000 m2 diện tích ở Hà Nội vào năm 2020, bổ sung vào 2,3 triệu m2 nguồn cung hiện tại”, JLL cho biết.

Đáng lưu ý theo JLL, ở Hà Nội, để hỗ trợ người thuê trong đợt bùng phát đại dịch này, nhiều chủ nhà đã đưa ra các biện pháp hỗ trợ tạm thời. Một số chủ nhà lựa chọn hỗ trợ trực tiếp dưới dạng giảm 10-50% tiền thuê, độ chênh lệch tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Một số chủ nhà chọn cách hỗ trợ gián tiếp như tung ra gói khuyến mãi và quảng cáo để thu hút khách hàng.

“Hiện tại, những thách thức mà chúng tôi đang thấy trên thị trường là giải quyết tiền thuê quá hạn từ các nhà bán lẻ và khách thuê nhà đã phải đóng cửa. Mục Điều kiện Bất khả kháng - một yếu tố quan trọng trong các hợp đồng – lại là một phần mà mọi người hay cho là mặc định. Tuy nhiên, trong hai tuần qua, những mệnh đề đó đang được đọc đi đọc lại trên bàn thương lượng”, bà Trang Bùi, Trưởng phòng thị trường tại JLL Việt Nam cho biết.

Chủ nhà xem xét giảm 10-50% tiền thuê nhà

Theo chuyên gia JLL, sự sụt giảm của lượng khách du lịch quốc tế sẽ tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bán lẻ xa xỉ. Chi tiêu bán lẻ trong nước có thể bị giảm tạm thời do người tiêu dùng không muốn ra khỏi nhà. Các mặt hàng không thiết yếu và dịch vụ giải trí sẽ bị ảnh hưởng nặng nề hơn mặt hàng thiết yếu – loại sản phẩm người tiêu dùng có xu hướng tích trữ khi có dịch. Các mặt hàng xa xỉ sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất vì người tiêu dùng thắt chặt ví tiền và chỉ chú trọng mua sắm cho các nhu yếu phẩm hàng ngày.

“Mặt thanh khoản trong ngành bán lẻ cũng là một vấn đề lớn, có nghĩa là nhà kinh doanh có bao nhiêu tiền mặt trong ngân hàng để duy trì hoạt động kinh doanh của họ. Nhóm gặp khó khăn nhất có lẽ sẽ là các cửa hàng vừa và nhỏ, sở hữu và vận hành bởi các hộ gia đình”, chuyên gia JLL cho biết.

Thanh khoản trung bình của các cửa hàng này là một vài tuần chứ không phải sáu tháng như đối với các công ty lớn. Bảo vệ dòng tiền rất quan trọng đối với tất cả các nhà bán lẻ, và đặc biệt đối với những nhà khai thác có tỷ suất lợi nhuận mỏng. JLL khuyến cáo những nhà bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề nhất có thể tìm đến khoản cứu trợ tạm thời từ chủ nhà.

Ngoài ra, theo JLL, sự gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu cũng sẽ tác động đáng kể đến ngành bán lẻ. Ngành công nghiệp sản xuất của Trung Quốc “bất động” do dịch, đã gây ra tình trạng thiếu nguồn cung và ngừng sản xuất tạm thời tại các cơ sở hạ nguồn trên toàn cầu. Hạn chế giao thương tại các cảng và sân bay cửa ngõ chính dẫn đến kho bãi và phương tiện vận chuyển phục vụ chuỗi cung ứng ‘đóng bụi’.

“Nếu tình hình dịch bệnh ổn định vào giữa năm, mùa mua sắm cuối năm vào quý 4 sẽ giúp giảm bớt tác động tài chính của dịch bệnh vào đầu năm năm. Tuy nhiên, doanh số bán hàng vào dịp Tết Nguyên đán đã bị ảnh hưởng và nhiều tháng không hoạt động có thể sẽ tạo ra lỗ hổng tài chính không thể phục hồi”, JLL dự báo.

Một số chủ nhà đã giảm giá thuê trong tháng 2 và tháng 3, dao động từ 10-30%, trong đó ưu tiên hàng đầu cho các nhóm thực phẩm, đồ uống và giải trí. Các chủ nhà khác đã xem xét giảm 10-50% tiền thuê nhà, tùy thuộc vào hiệu suất của người thuê nhà.

Đặc biệt, một chủ nhà cũng đề nghị hoãn 30% tiền thuê nhà từ tháng 3 đến tháng 5 đến các tháng tiếp theo trong năm khi tình hình dự kiến sẽ được cải thiện.

Chủ nhà trong nước có thể xem xét chuyển từ mô hình thuê cố định truyền thống sang chia sẻ doanh thu và tiền thuê nhà như được áp dụng bởi hầu hết các chủ nhà quốc tế, để giúp chia sẻ rủi ro và tăng cường mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà.

“Cho dù đôi khi mối quan hệ có thể trở nên bất lợi như thế nào giữa chủ nhà và người thuê nhà, điểm mấu chốt là mọi người cùng tìm ra điểm chung và vượt qua khó khăn”, JLL nhận định.

Nguyễn Mạnh