Đại gia địa ốc nên hạ giá, tăng chiết khấu thay vì chờ giải cứu?

Doanh nghiệp nên giảm giá bất động sản, tăng thanh khoản

Một trong những vấn đề khiến doanh nghiệp bất động sản "đau đầu" nhất hiện nay, đó là khát vốn. Tại hội nghị tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản diễn ra mới đây, các doanh nghiệp đã đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng từng kiến nghị nên nới room tín dụng thêm 1-2%. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi.

Trao đổi với Dân trí, chuyên gia bất động sản Trần Kháng Quang cho rằng "khả năng nới tín dụng có thể khó xảy ra". Bởi theo ông, trong bối cảnh hiện nay, việc "bơm" thêm tín dụng cho các ngành sản xuất kinh doanh đã khó, chưa nói tới bất động sản.

"Khó khăn về dòng tiền cũng không chỉ với bất động sản mà còn với nhiều ngành khác. Lúc này, việc bơm thêm là cần thiết nhưng nên tiếp tục hướng vào sản xuất kinh doanh. Khi kinh tế ổn định, sản xuất kinh doanh phục hồi tốt, thị trường bất động sản cũng sẽ ấm trở lại", ông Quang nêu quan điểm.

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, theo chuyên gia này, "sẽ không phải là câu chuyện ngày một, ngày hai". Bởi doanh nghiệp đang đối diện với áp lực tứ phía, không chỉ cả về vốn mà còn những tồn tại về trái phiếu doanh nghiệp. Vừa qua, theo quan sát của ông, một số doanh nghiệp lớn khó khăn, kéo theo sự khó khăn của doanh nghiệp nhỏ và thị trường.

Bàn về giải pháp, ông Quang cho rằng, hiện nay nhiều doanh nghiệp nắm trong tay quỹ đất lớn, sản phẩm đã đủ điều kiện bán lớn. "Nên tăng chiết khấu, giảm giá bán để tạo dòng tiền, tăng thanh khoản. Còn việc cứu thị trường bất động sản bằng nới room tín dụng, tôi e ở thời điểm này khó", ông Quang nói.

Thực tế, việc tạo dòng tiền bằng cách nỗ lực tăng thanh khoản được doanh nghiệp đẩy mạnh thời gian qua. Nhiều doanh nghiệp còn đa dạng hóa cách tiêu thụ sản phẩm bằng những hình thức mới mẻ như đầu tư chung…

Tuy nhiên, theo ông, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thực sự quyết tâm trong vấn đề hạ giá bán, tăng chiết khấu, minh bạch các ưu đãi để hút khách hàng. Nhiều doanh nghiệp tung ra chính sách hút khách nhưng còn mập mờ, khiến khách hàng lo bị "ngược đãi" thay vì "ưu đãi".

"Lúc này cần doanh nghiệp thẳng thắn nhìn nhận, chia sẻ khó khăn của thị trường, minh bạch trong chính sách và mạnh tay giảm giá để thu hút khách hàng. Chỉ có khách hàng mới cứu được doanh nghiệp", ông Quang nói.

Với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, ông Quang cho rằng, muốn "cứu" cũng phải chờ một khoảng thời gian nữa. Nếu năm sau nới room tín dụng, cần hướng tới người mua bất động sản với lãi suất thấp ổn định. Hỗ trợ người mua chính là sự hỗ trợ gián tiếp với các doanh nghiệp bất động sản. Còn hỗ trợ trực tiếp là tháo gỡ pháp lý và các nút thắt về trái phiếu doanh nghiệp.

Có nên nới room, tung thêm 100.000-200.000 tỷ đồng?

Bình luận về đề xuất nới tín dụng bất động sản 1-2%, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings, cho rằng "đây là một giải pháp đáng xem xét".

Trên trang cá nhân, ông Nguyễn Quang Thuân nêu quan điểm cho rằng, dù là giải pháp đáng cân nhắc song cách thức triển khai làm sao để đạt hiệu quả, tránh "muối bỏ biển" thì cần nhiều lưu ý.

Thứ nhất theo vị này, nên ưu tiên phân bổ hướng đến giải ngân cho người mua nhà. Cách thức thực hiện nên là khi tiền về chủ đầu tư thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay. Hay nói cách khác là ngân hàng phát vay đến đâu thu nợ đến đó.

"Làm được như vậy thì rủi ro ngân hàng thấp hơn và kiểm soát được thu nợ và tránh rủi ro chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác", ông Thuân nói.

Ngoài ra, vị này cho rằng, chủ đầu tư cần chấp nhận giảm giá bán bất động sản, thay vì giá bán cao như hiện nay. Bình quân lãi gộp của ngành bất động sản dân cư Việt Nam khoảng 35-40% và có nhiều chủ đầu tư tận 50-60% nên việc giảm một phần lợi nhuận là giải pháp cần được xem xét.

Cũng theo ông Thuân, nếu ưu tiên phân bổ hướng đến giải ngân cho người mua nhà thì NHNN nên có hướng dẫn về tiêu chí đối tượng là người mua nhà, không chỉ chứng minh có thu nhập mà cần chứng minh có nhu cầu sử dụng thật (hạn chế đầu cơ).

Phần còn lại có thể thực hiện trực tiếp cho chủ đầu tư bởi các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, ông Thuân cho biết, không phải ngân hàng nào cũng có thể được nới room tín dụng bất động sản mà thực hiện một cách chọn lọc tùy theo đánh giá hoặc mức xếp hạng tín nhiệm của NHNN và thực tế tỷ lệ phân bổ tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng đã có hiện nay.

NHNN cũng có thể xem xét sửa đổi quy định về tỷ lệ giới hạn sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn với các ngân hàng thương mại được cấp hạn mức vì vốn cho vay mua nhà thường có kỳ hạn rất dài: 10-15 năm. Việc lựa chọn giải ngân tín dụng cho các chủ đầu tư, theo chuyên gia, sẽ tập trung vào các dự án do các ngân hàng thương mại lựa chọn và đánh giá dựa trên các tiêu chí đối với từng chủ đầu tư và với từng dự án.

"Thực hiện được điều này sẽ góp phần giải quyết cả cung và cầu của bất động sản và người dân có nhà để ở, giảm rủi ro nợ xấu gia tăng từ bất động sản đến với hệ thống tín dụng ngân hàng và cả một phần từ trái phiếu doanh nghiệp", ông Thuân nhận định.

Vị chuyên gia cho rằng, nói đến "giải cứu bất động sản" thì có lẽ đây là giải pháp có tính khả thi nhất tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay. Thanh khoản đang là vấn đề cấp thiết thì cần phát huy vai trò của "người cầm tiền" thay vì các giải pháp đơn thuần mang tính dài hạn.