"Con bò sữa" bất động sản Singapore đã bị vắt kiệt?

Đối với người dân Singapore như Angela và chồng - cả hai đang ở độ tuổi 40 và làm trong lĩnh vực công nghệ thông tin - đầu tư vào bất động sản dường như không bao giờ lỗ.

"Nếu tôi chọn nhầm bất động sản, trong trường hợp xấu nhất, tôi vẫn có thể để ở hoặc để cho thuê. Nhưng nếu tôi mua sai cổ phiếu hoặc chọn sai công cụ đầu tư, tôi có thể mất tất cả vốn liếng", cô nói.

Quan điểm của Angela cũng là quan điểm phổ biến của người Singapore về bất động sản thời gian qua. Giá trị bất động sản ở Singapore đã liên tục tăng trong những năm qua khiến cho nhiều người thuộc tầng lớp lao động bình thường ở đảo quốc sư tử này trở thành triệu phú. Nhiều người đã lựa chọn đầu tư vào bất động sản ngay cả khi nước này đánh thuế sở hữu ngôi nhà thứ 2 tới 12%.

Nhưng có vẻ như gió đang đổi chiều. Các bất động sản đầu tư đang trở nên đắt đỏ hơn và vượt quá tầm với của tầng lớp trung lưu. Một nghiên cứu mới cho thấy loại tài sản này đang hoạt động kém hiệu quả hơn so với những năm qua. Thế hệ nhà đầu tư trẻ hơn cũng đang chuyển sang các loại hình đầu tư mới và quay lưng với bất động sản để nuôi dưỡng giấc mơ độc lập tài chính.

Bất động sản - nơi trú ẩn an toàn?

Thị trường nhà ở Singapore đã bùng nổ bất chấp đại dịch. Các đợt ra mắt của các dự án nhà ở tư nhân liên tục phá vỡ các kỷ lục về giá. Giá những căn hộ công bán lại cũng tăng ở mức hai con số. Ở phân khúc cao cấp nhất, những ngôi nhà lớn nhất và đắt nhất Đông Nam Á, cũng chứng kiến mức giá cao kỷ lục.

Để ngăn chặn việc nhiều người dân Singapore bán lại các căn hộ công được cấp để thu lợi nhuận cao ngất ngưởng, các nhà chức trách nước này đã tăng gấp đôi thời gian cư trú bắt buộc đối với người mua nhà công lên 10 năm kể từ ngày 27/10.

Phần lớn tài sản của người Singapore là tài sản cố định. Lần cuối thị trường bất động sản quốc đảo này chứng kiến sự sụp đổ là vào năm 1998 khi cuộc khủng hoảng tài chính châu Á diễn ra. Thời điểm đó, giá bất động sản Singapore đã giảm hơn 40% trong vòng một năm. Đến năm 2008, với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, giá bất động sản ở đây cũng giảm 25% trong hơn một năm.

Trong khi đó, các nhà đầu tư lại có thể vay thế chấp lớn lên đến 75% giá trị bất động sản tư nhân. Chính bởi độ biến động thấp cộng với tỷ lệ đòn bẩy cao nên bất động sản trở thành một trong những khoản đầu tư ưa chuộng nhất của người Singapore. Theo dữ liệu của chính phủ nước này trong quý II, gần 42% tổng tài sản hộ gia đình Singapore được phân bổ ở bất động sản.

Tiền tệ và chính trị ổn định cùng với mức thuế thấp cũng khiến thị trường bất động sản Singapore hấp dẫn người mua nước ngoài, trong đó có cả những người mua từ thị trường nhà đất đắt đỏ Hồng Kông.

Hồi tháng 6, đại lý bất động sản OrangeTee & Tie cho biết họ đã nhận được yêu cầu tìm mua những bất động sản sang trọng từ người mua Hồng Kông, bao gồm cả những ngôi nhà lớn dành cho gia đình và những căn hộ nhỏ hơn để đầu tư. Từ tháng 1/2019 đến tháng 5 năm nay, người Hồng Kông đã thực hiện gần 100 vụ đầu tư vào bất động sản ở Singapore.

Ông Jack Sheo, một môi giới bất động sản với hơn 10 năm kinh nghiệm tại Singapore, cho rằng tình yêu bất động sản của người Singapore vẫn sẽ tiếp tục. "Bất động sản là yếu tố cốt lõi không thể thiếu trong kế hoạch đầu tư của người Singapore miễn là giá đất vẫn cao và dường như chưa có xu hướng giảm trong những năm tới".

Lợi suất bất động sản thua xa nhiều kênh đầu tư

Tuy nhiên, một số chuyên gia đang đặt câu hỏi liệu cuộc tình lãng mạn này còn có thể kéo dài hay không. Theo một báo cáo mới nhất của ngân hàng lớn nhất Singapore DBS, dân số ngày càng giảm cùng với chính sách thắt chặt đối với người lao động nước ngoài có thể sẽ kìm hãm nhu cầu mua bất động sản.

Dự báo cũng cho rằng lợi suất bất động sản sẽ không còn hấp dẫn khi giá cả leo thang. Giá bất động sản trung bình trên mỗi foot vuông ở Singapore đã tăng 50% kể từ năm 2010. Mặt khác, kể từ năm 2009, lợi nhuận từ bất động sản ở đây cũng đã kém hơn so với các loại tài sản khác. Lợi suất trung bình của bất động sản hiện chỉ gần 2%, thua xa so với các khoản đầu tư thay thế như quỹ tín thác đầu tư bất động sản Singapore (S-Reits) và các chỉ số như S&P 500.

Đối với thế hệ nhà đầu tư trẻ hơn, các kênh đầu tư thay thế như cổ phiếu, tiền điện tử và thậm chí là cổ phần tư nhân đã trở thành những lựa chọn hấp dẫn hơn.

Kyith Ng, chuyên gia giải pháp cấp cao của công ty tư vấn tài chính Providend, cho biết một số khách hàng trẻ của ông đã quay lưng với bất động sản. "Họ lớn lên trong một thời đại mà được tiếp xúc nhiều với cổ phiếu, trái phiếu, tiền điện tử và họ tin rằng có nhiều lựa chọn hơn để gia tăng tài sản. Đối với họ, đầu tư bất động sản đòi hỏi vốn lớn trong khi chỉ tập trung vào một tài sản duy nhất ở một quốc gia và bị ràng buộc với những quy định của chính phủ".

Đây cũng là cảm nhận của Daniel Stephen, 31 tuổi, một quản lý cấp cao trong lĩnh vực thương mại điện tử. Anh cho rằng đầu tư ngày càng trở nên phi tập trung và dễ tiếp cận hơn. "Tôi đã đầu tư một lượng lớn tài sản vào vốn chủ sở hữu, đặc biệt là các công ty công nghệ. Tôi hầu như không nghĩ đến việc đầu tư vào bất động sản thứ 2. Với tôi, bất động sản là để ở hơn là để đầu tư".

Nhưng với những người đã 2 lần "cháy túi" vì cổ phiếu và tiền điện tử như Angela lại cho rằng: "Tôi vẫn cảm thấy mua bất động sản an toàn hơn cổ phiếu".