Có cần bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn?

Đảm bảo minh bạch thị trường, quyền lợi các bên

Bày tỏ quan điểm đồng tình với quy định "giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch" trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch bất động sản chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư…

Theo ông Đính, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã ưu ái trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Và mục đích của việc nêu trên là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và TPHCM, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường. 

Do đó, theo ông Đính, quy định này đem lại rất nhiều ưu điểm như: Quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn; khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi.

Bên cạnh đó, hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo…

Đặc biệt, theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường bất động sản. Trong đó, chống thất thu thuế và thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Về băn khoăn việc bắt buộc bán bất động sản phải qua sàn giao dịch sẽ làm tăng chi phí, giá bán sản phẩm, ông Đính cho rằng, trong cơ cấu giá bán của chủ đầu tư lâu nay đều có phần chi phí bán hàng.

Theo ông Đính, bán bất động sản qua sàn giao dịch, sản phẩm của chủ đầu tư được tiếp cận với nhiều đối tượng, thị trường mở rộng hơn; người mua bất động sản cũng được tiếp cận với những thông tin chuẩn xác hơn, được thẩm định kỹ hơn nên việc trả phí cũng là điều nên làm. Điều này cũng góp phần làm thị trường minh bạch, lành mạnh hơn.

Không cấm chủ đầu tư thành lập sàn giao dịch

Trong lần góp ý về giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản gần đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định đã hợp lý hơn.

Cụ thể, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, ông Châu nhận thấy, cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với "đầu nậu", doanh nghiệp bất động sản để "phân lô, bán nền" phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Việc bổ sung này sẽ bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo cũng như các cơn "sốt đất" xảy ra trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới đưa ra không còn đề xuất cấm chủ đầu tư thành lập sàn giao dịch bất động sản như dự thảo lần trước. Như vậy, đã tôn trọng quyền tự bán hàng của các chủ đầu tư, nhưng vẫn phải bán bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn. 

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, chỉ một mình quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở, đất nền trong dự án… bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng chưa đủ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch mà cần phối hợp nhiều quy định khác, tại các luật khác như Luật Đất đai, Luật Đầu tư…

Trước đó, ông Châu cũng từng lo ngại, nếu quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch" thì sàn giao dịch từ thân phận của một người làm thuê, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất thì sàn giao dịch sẽ trở thành "ông vua" của thị trường bất động sản do được trao cho các quyền và lợi thế có tính "đặc quyền, đặc lợi".

Đặc biệt, Chủ tịch HoREA cũng lo ngại khi sàn giao dịch nắm giữ được toàn bộ thông tin khách hàng. Vì đây là cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án không còn tiếp cận được. Trong khi đó, trong nền kinh tế thị trường (bao gồm thị trường bất động sản) có một nguyên lý là "ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường thì người đó là vua".

Còn băn khoăn

Về quy định đang dự thảo này, nhiều chuyên gia pháp lý bày tỏ quan điểm không đồng tình và cho rằng, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thông thường như các doanh nghiệp khác, không phải là một công cụ quản lý Nhà nước, không cung cấp bất kỳ dịch vụ công nào vì lợi ích của Nhà nước hay lợi ích cộng đồng. Do đó, quy định bắt buộc các chủ thể phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp có thể tạo nên sự bất bình đẳng trong kinh doanh, đồng thời tạo nên hàng loạt mâu thuẫn với các văn bản quy phạm pháp luật khác, như hạn chế quyền tự do kinh doanh.

Bàn luận về vấn đề này, TS. Trần Minh Sơn - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương (PACC), sàn giao dịch bất động sản với tính chất là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ vì mục đích lợi nhuận, tính khách quan trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không được đảm bảo.

Quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã từng xuất hiện tại Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, do đó, theo ông Sơn việc lấy lại quy định cũ mà chưa có luận cứ vững chắc và đánh giá toàn diện, đồng bộ lợi ích của việc thông qua sàn thì sẽ rất khó thuyết phục cử tri, dư luận xã hội.

Cũng theo ông Sơn, thực tế cho thấy thời gian vừa qua, nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra để bán hàng cho các chủ đầu tư, thậm chí hợp thức hóa những sai phạm của chủ đầu tư trong việc huy động vốn hoặc bán hàng khi chưa đủ điều kiện. Nhiều vụ án được phát hiện, điều tra, truy tố, xét xử thời gian vừa qua cho thấy có sự tiếp tay hoặc được thực hiện thông qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.

Cũng ở góc độ pháp lý, Luật sư Nghiêm Quang Vinh - Giám đốc công ty Luật Nghiêm Quang (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) - cho rằng, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào.

"Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động bóp nghẹt các chủ đầu tư. Theo tôi, điều này chưa phù hợp với những gì của Bộ Luật dân sự 2015 đang quy định", ông Vinh nói.

Tuy nhiên, để tạo ra cơ chế hài hòa, ông Vinh cho rằng, pháp luật cần quy định theo 2 hướng: Thứ nhất, đối với chủ đầu tư không có nhu cầu giao cho sàn giao dịch bán họ có thể tự thành lập đơn vị của họ để mua - bán với khách hàng. Thứ hai, đối với các chủ đầu tư có nhu cầu họ sẽ tự tìm tới các đơn vị sàn giao dịch hợp tác bán và chia phần trăm theo đúng cam kết của 2 bên.

Bên cạnh những ý kiến không ủng hộ, đề xuất giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cũng nhận về nhiều ý kiến đồng tình. Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Chủ nhiệm cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam bày tỏ, việc kinh doanh bất động sản phải qua sàn mới đảm bảo tính minh bạch cho thị trường, tăng cơ sở dữ liệu về giá thị trường.

Hơn hết, Nghị quyết 18/2022 đã nêu rõ, yêu cầu công khai giá đất, bắt buộc giao dịch phải thông qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.