Bất động sản giảm giá sâu tới 30%, đã chạm đáy?

Giá bất động sản xu hướng giảm sâu

Thực tế, trong khoảng hơn 2 năm dịch Covid-19 diễn ra phức tạp, bất động sản trở thành kênh đầu tư an toàn. Nhà nhà, người người sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản và ôm mộng "đánh nhanh, thắng nhanh".

Nhu cầu lớn đã khiến thị trường xuất hiện những làn sóng đầu tư, đầu cơ bất động sản, gây "sốt đất" ở nhiều địa phương. Giá bất động sản từ năm 2020 đến đầu năm 2022 liên tục tăng mạnh ở nhiều nơi.

Tuy nhiên, thị trường bất ngờ "gãy sóng", nguyên nhân được cho là do chính sách kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Hậu quả, nhiều nhà đầu tư, đặc biệt những người sử dụng đòn bẩy tài chính, đang phải rao bán giảm giá tới 20-30%, nhằm thu hồi vốn, xử lý các khoản nợ.

Theo khảo sát của Dân trí, đất nền là phân khúc bất động sản "hái ra tiền" ở thời điểm thị trường sôi động hay "sốt đất". Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, đất nền đang có xu hướng giảm giá rõ rệt nhất.

Đơn cử, tại thị trường ven trung tâm Hà Nội, giá đất nền ở các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất đang ghi nhận mức giảm sâu. Tại huyện Hoài Đức, đất dịch vụ ở xã Di Trạch, Lai Xá, Kim Chung, Vân Canh…, đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời gian "sốt đất" và hiện nhà đầu tư rao giá 60-70 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, tại các vị trí gần trung tâm như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 5-7 triệu đồng/m2 so với thời gian đỉnh giá và đang ở mức 34-37 triệu đồng/m2.

Giảm 30% vẫn phải cân nhắc

Trong khi người bán đang chấp nhận cắt lãi, và thậm chí cắt lỗ để thu hồi dòng tiền, thì người mua lại đang có tâm lý chờ "bắt đáy". Người mua kỳ vọng có thể giảm sâu để vào tiền, thậm chí, người mua chờ đợi "cơn bán tháo" ồ ạt trên thị trường.

Trao đổi với Dân trí, ông Đỗ Quý Duy - người sáng lập câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, đối với những dòng sản phẩm do chủ đầu phát hành, thì việc giá giảm sâu là khó, vì giá đầu vào sản phẩm này rất cao.

Còn đối với thị trường thứ cấp, khi thị trường xảy ra "sốt nóng" đã khiến giá bất động sản tăng trưởng 60-80% ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, nếu các sản phẩm này không có hạ tầng hỗ trợ và không có những lý do tiềm năng, đặc biệt nhóm đối tượng tham gia đầu tư sản phẩm này mang tính đầu cơ cao thì mức giảm 20-30% vẫn phải cân nhắc.

Vị chuyên gia cho rằng, để có thể nhận định được mức giảm giá đó đã là một con số tốt và sát với thực tế chưa, cần phải căn cứ vào phân khúc hàng hóa và thị trường người mua quan tâm.

"Sản phẩm bất động sản sơ cấp thì chiết khấu khoảng 3% đã là mức được. Doanh nghiệp cần tiền trong ngắn hạn, thì tôi cho rằng, những nhà đầu tư có quyền lực vẫn nên quyết định cơ cấu tài chính để tham gia đầu tư. Còn với những sản phẩm bất động sản mang tính đầu cơ cao mà người mua người bán có sự tính toán ngắn hạn, thì mức giảm giá 20-30% chúng ta vẫn phải cân nhắc", ông Duy phân tích.

Theo ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn, nếu nhìn ở góc độ đầu tư thì mỗi nhà đầu tư có một khẩu vị khác nhau, có nhóm ưa thích lướt sóng, nhóm chuyên đầu tư trung và dài hạn... Ngoài ra ở mỗi khoảng thời gian khác nhau sẽ có những ảnh hưởng tới tâm lý và kỳ vọng khác nhau của các nhà đầu tư.

"Nhiều người cho rằng có thể nhìn bối cảnh thị trường để dự đoán thời điểm thị trường xuống đáy để bắt đáy. Tuy nhiên, thực tế với thị trường bất động sản hay chứng khoán thường không ai biết chắc đâu là đỉnh, đâu là đáy. Chỉ khi nào giá bắt đầu xuống mới biết đâu là vùng đỉnh, khi nào giá đi lên mới biết đâu là vùng đáy", ông Hảo nêu. 

Cũng theo ông Hảo, việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy có chăng là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Do đó, cần nhìn nhận rằng mỗi loại hình, phân khúc bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó.