Tin "cò đất" dụ mua nhà bằng giấy viết tay, vi bằng: Coi chừng mất trắng!

Để sở hữu hợp pháp các loại bất động sản như nhà hoặc đất đai cần những giấy tờ pháp lý gì thưa luật sư?

L.s Nguyễn Đức Chánh: Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì: 

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Còn đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì thuộc sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

2. b) Đất không có tranh chấp;

3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4. d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho thì theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

2. d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Nhiều người mua nhà được môi giới, cò đất giới thiệu những căn nhà giấy tờ viết tay, vi bằng. Vậy những giấy tờ này có hiệu lực pháp lý không? Người mua nhà giấy tay có quyền sở hữu căn nhà thực sự không?

L.s Nguyễn Đức Chánh: “Giấy tay” là hình thức giao dịch bằng văn bản không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định như đã nêu trên. Việc giao dịch bằng giấy viết tay có thể tạo ra những rủi ro pháp lý về sau cho bên mua/nhận chuyển nhượng, vì nó không tuân thủ đúng hình thức của hợp đồng theo quy định pháp luật.

Còn về Vi bằng được lập bởi Thừa phát lại thì theo Điều 36 Nghị định 08/2020 của Chính phủ quy định về Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng: “…2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật….”

Các trường hợp không được lập vi bằng được quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020 của Chính phủ, trong đó có trường hợp:

“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực…

Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”