“Om” tài sản trúng đấu giá 10 năm: Chi cục thi hành án Đông Anh không thể chối trách nhiệm!

Liên quan đến vụ việc bà Lê Thị Hồng Hạnh (Đông Anh - Hà Nội) trúng đấu giá hơn 10 năm vẫn chưa được bàn giao tài sản: Theo văn bản trả lời từ phía các cơ quan chức năng thì việc không bàn giao được tài sản cho gia đình bà Hạnh là do xuất hiện thêm chủ thể khẳng định thửa đất được kê biên và bán đấu giá đã được chuyển nhượng cho mình. Cụ thể, theo thông tin được nêu tại Văn bản số 283/VKS-P10 của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội thì có tồn tại giấy xác nhận của UBND xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh trong việc vợ chồng ông Dương (chủ sở hữu của khối tài sản bị kê biên, bán đấu giá) đã bán căn nhà cho ông Đào Xuân Mai vào ngày 05.6.1996.

Như vậy nếu giả sử đã có sự chuyển nhượng cho ông Mai thì trách nhiệm của cơ quan thi hành án trong việc kê biên tài sản thi hành án của cơ quan thi hành án được xác định ra sao? Chúng tôi đã có buổi trao đổi dưới góc độ pháp lý với Luật sư Phan Thị Lam Hồng - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội để làm rõ hơn về vấn đề này.

PV: Thưa luật sư, xin luật sư cho biết trong vụ việc này, nếu có thực việc chuyển nhượng nhà đất đã được kê biên và bán đấu giá giữa gia đình ông Dương cho gia đình ông Mai thì việc chuyển nhượng đó cần phải trải qua những thủ tục như thế nào?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Căn cứ vào nội dung Văn bản số 283/VKS-P10 của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội thì có nhắc đến rằng vào tháng 6/1996, gia đình ông Dương đã bán căn nhà cho gia đình ông Mai, và đây cũng chính là nút thắt khiến cho việc bàn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá đã bị đình trệ lại trong suốt 14 năm qua.

Giả sử việc mua bán này đã xảy ra thì giấy tờ về việc mua bán sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 1993, Pháp lệnh nhà ở 1991 và Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991. Theo quy định tại các văn bản này thì việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở giao kết bằng văn bản giữa hai bên (Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai thời kỳ này).

Bên cạnh đó, thủ tục mua bán nhà ở được quy định tại Điều 33 Pháp lệnh mua bán nhà ở năm 1991 như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền.”

Như vậy, theo quy định này thì Hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông Dương và ông Mai phải được công chứng hoặc chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ tại cơ quan quản lý nhà đất. Bên mua có quyền sở hữu nhà ở kể từ ngày hoàn tất thủ tục đăng ký trước bạ. Việc đăng ký trước bạ sẽ được thực hiện theo các quy định pháp luật tại thời điểm các bên tiến hành thủ tục đăng ký trước bạ. Nếu các bên không nghiêm túc thực hiện quy định này thì giao dịch nói trên đương nhiên sẽ không được pháp luật bảo hộ do vô hiệu về hình thức.

PV: Nếu thực tế có sự tồn tại của Giấy tờ về việc mua bán nhà giữa gia đình ông Dương và gia đình ông Mai vào thời điểm trước đó thì việc kê biên, cưỡng chế thi hành án của cơ quan thi hành án đối với ngôi nhà nói trên có đúng quy định của pháp luật hay không thưa luật sư?

Luật sư Phan Thị Lam Hồng: Theo hồ sơ thì Đội thi hành án dân sự huyện Đông Anh đã có quyết định kê biên và ủy quyền bán đấu giá tài sản để Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tổ chức đấu giá là: 01 căn nhà mái bằng 01 tầng và tường cổng, công trình phụ nằm trên diện tích đất 67,5m².

Vấn đề chúng ta cần làm rõ ở đây là có hay không giao dịch chuyển nhượng giữa gia đình ông Dương và gia đình ông Mai, và giao dịch đó có hợp pháp không, thì sẽ kết luận được việc kê biên, cưỡng chế thi hành án của Đội Thi hành án dân sự huyện Đông Anh có đúng theo quy định pháp luật hay không.

Ở đây, trong văn bản của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội mới chỉ cung cấp thông tin có xác nhận của UBND xã Xuân Nộn huyện Đông Anh về việc mua bán nhà ở giữa các bên và trong hồ sơ cũng không có bất cứ giấy tờ nào cho biết việc mua bán nhà ở giữa hai bên có đúng quy định của pháp luật hay không. Tuy nhiên chúng ta có thể nhận định rất rõ rằng nếu giữa hai bên đã tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền theo quy định tại Điều 33 Pháp lệnh mua bán nhà ở năm 1991, thì chắc chắn hồ sơ nhà đất đã mang tên gia đình ông Mai, chứ không còn mang tên gia đình ông Dương như thực tế khi cơ quan thi hành án tiến hành kê biên nữa. Do vậy, sẽ có các khả năng sau có thể xảy ra:

Trường hợp 1: Việc mua bán nhà đất năm 1996 của các bên không tuân thủ đúng quy định của pháp luật (không tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền) và sau đó cho đến trước khi tài sản được bán đấu giá, hai bên cũng không thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng. Trong trường hợp này, việc kê biên tài sản và tiến hành việc bán đấu giá tài sản của Đội thi hành án dân sự huyện Đông Anh là đúng với quy định của pháp luật. Do đó, Đội thi hành án dân sự huyện Đông Anh chỉ phải chịu trách nhiệm về việc chậm bàn giao tài sản cho bà Hạnh như báo Điện tử Dân trí đã đề cập trong bài viết trước.

Trường hợp 2: Năm 1996, các bên thực hiện việc mua bán nhà ở không đúng với quy định của pháp luật (không tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền) nhưng sau khi có Quyết định của Tòa án, vợ chồng ông Dương đã tiến hành hoàn thiện tiếp các thủ tục chuyển nhượng nhà đất hoặc nhà ở cho ông Mai. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại điểm a mục 3 Phần IV của Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT/BTP-VKSNDTC thì cơ quan thi hành án phải thực hiện công việc như sau:

“Đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của Toà án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, thì Chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu Toà án huỷ bỏ giao dịch đó.”

Tức là, nếu giao dịch mua bán với ông Mai được xác lập sau khi có Quyết định số 93/1999/DSPT ngày 31/5/1999 của Tòa án nhân dân TP Hà Nội và các bên đương sự (gia đình ông Dương, gia đình ông Mai) có Đơn cung cấp thông tin về việc đã có việc chuyển nhượng nói trên thì Chấp hành viên phải có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch.

Bên cạnh đó, tại mục 2 Phần VI Thông tư liên ngành số 981/TTLN ngày 29/9/1993 của TAND tối cao, VKSNDTC và Bộ tư pháp hướng dẫn thực hiện một số quy định của Pháp lệnh thi hành án dân sự cũng đã quy định rõ:

“2. Khi kê biên tài sản, nếu có tranh chấp về tài sản bị kê biên thì chấp hành viên giải thích cho người được thi hành án, người phải thi hành án, người có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản tranh chấp về quyền khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự. Sau khi thụ lý đơn kiện, Toà án phải khẩn trương giải quyết tranh chấp về tài sản để việc thi hành án được tiếp tục, bảo đảm quyền lợi cho các đương sự.

Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên tài sản mà không có người khởi kiện thì tài sản bị kê biên được xử lý để thi hành án.”

Như vậy, nếu vợ chồng ông Dương đã chuyển nhượng nhà đất cho ông Mai sau khi có Quyết định 93/1999/DSPT của TAND TP Hà Nội và khi kê biên tài sản có tranh chấp thì Đội thi hành án cũng chỉ được tạm dừng việc xử lý tài sản để thi hành án trong thời gian 03 tháng kể từ ngày kê biên tài sản. Hết thời hạn này mà không có ai khởi kiện thì Đội thi hành án dân sự huyện Đông Anh đương nhiên tiếp tục triển khai công tác thi hành án, ủy quyền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tuy nhiên sau đó Đội thi hành án dân sự huyện Đông Anh đã không phối hợp cùng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản bàn giao giấy tờ nhà đất cũng như không thực hiện việc cưỡng chế để bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá lại là trái với quy định của pháp luật, gây thiệt hại nghiêm trọng cho gia đình bà Lê Thị Hồng Hạnh.

Thực tế, việc gia đình ông Dương đã chuyển nhượng nhà ở cho gia đình ông Mai hay chưa có thể xác định rất dễ dàng qua việc kiểm tra hồ sơ về thửa đất từ phía UBND xã Xuân Nộn, UBND huyện Đông Anh, Phòng tài nguyên và môi trường huyện Đông Anh. Bên cạnh đó, như đã phân tích ở trên, việc chuyển nhượng giữa gia đình ông Dương và gia đình ông Mai hoàn toàn không tuân thủ quy định pháp luật, thuộc trường hợp vô hiệu về hình thức, nên không thể được pháp luật bảo hộ. Vậy nhưng không hiểu vì lý do gì mà cho tới nay, các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa tiến hành xác định, thậm chí còn dựa vào lý do này để chậm tiến hành bàn giao tài sản trúng đấu giá cho gia đình bà Hạnh? Đây là câu hỏi mà các cơ quan chức năng cần nhanh chóng làm rõ để xử lý nghiêm sai phạm của các cá nhân, tổ chức có liên quan, đồng thời giải quyết dứt điểm vụ việc để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân theo đúng quy định của pháp luật.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc!

Anh Thế