Những điểm mới trong giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024

Cụ thể, đã quy định thêm cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, buộc mọi tranh chấp đất đai trước khi Tòa án hoặc UBND các cấp có thẩm quyền giải quyết các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Loại bỏ một dạng tranh chấp Tòa án giải quyết

Luật đất đai năm 2013 quy định "tranh chấp tài sản gắn liền với đất do tòa án giải quyết". Điểm mới của luật đất đai năm 2024 là loại bỏ dạng tranh chấp này để quy về tiêu chí lựa chọn thẩm quyền giải quyết theo tình trạng pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất của người dân.

Luật đất đai năm 2024 tại điều 236 tiếp tục kế thừa quy định: i) Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai có sổ hoặc đất có giấy tờ đủ điều kiện để được cấp sổ hoặc đất không giấy tờ nhưng đương sự lựa chọn tòa án giải quyết tranh chấp; ii) Ủy ban nhân dân giải quyết các tranh chấp đất không sổ hoặc đất không có giấy tờ đủ điều kiện cấp sổ.

Nội dung sửa đổi giúp người dân, cơ quan hành chính, cơ quan tiến hành tố tụng nhanh chóng xác định, lựa chọn được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, tránh được tình trạng đùn đẩy, né tránh trong thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai.

Thêm cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Thay vì chỉ có Tòa án và UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Luật đất đai năm 2024 tại khoản 5, điều 236 đã bổ sung thêm Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

Căn cứ khoản 1, điều 3, Luật thương mại năm 2005 "Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác". Như vậy từ ngày 01/01/2025 tranh chấp giữa một hoặc hai bên là thương nhân, với đối tượng là đất đai, có mục đích lợi nhuận đương sự chỉ có quyền lựa chọn Tòa án và Trọng tài Việt Nam để giải quyết tranh chấp mà không có lựa chọn Ủy ban nhân dân.

Bắt buộc phải hòa giải mọi tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết

Theo quy định mới tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết bao gồm Tòa án và Ủy ban nhân dân các cấp. Trọng tài thương mại Việt Nam là tổ chức phi chính phủ do vậy tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai sẽ không bắt buộc phải tiến hành hòa giải trước khi đề nghị cơ quan này giải quyết.

Dù vậy với quy định này khối lượng vụ việc phải thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã sẽ vô cùng lớn, có thể gây quá tải cho cán bộ, công chức các địa phương.

Thực tế trước đây khi thi hành luật đất đai năm 2013 liên quan đến việc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết số 04/2017 hướng dẫn cụ thể để giảm khối lượng vụ việc tranh chấp đất đai buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa án:

i) đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự2015;

ii) Còn đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Trong thời gian sắp tới Tòa án nhân dân tối cáo sẽ cần ban hành các Nghị quyết, hướng dẫn liên quan đến điều kiện khởi kiện về tranh chấp đất đai tại tòa án để đồng bộ, phù hợp với quy định của Luật đất đai năm 2024.

Luật đất đai năm 2024 hứa hẹn tạo ra sự rõ ràng, minh bạch, thuận lợi cho người dân, cơ quan Nhà nước, Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam trong việc giải quyết nhanh chóng các vụ việc tranh chấp đất đai vốn là những tranh chấp căng thẳng, phố biến nhất trong xã hội Việt Nam ở hiện tại và tương lai.

Luật sư Quách Thành Lực