Những kỳ vọng về Luật Đất đai sửa đổi

​Vừa qua, trong phiên họp thứ 44, UBTV Quốc hội đã chính thức rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ra khỏi Chương trình để có quá thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng hơn.

​Nguyên nhân của việc lùi lại thời gian sửa đổi Luật đất đai 2013 được cho là hiện nội dung của dự án luật còn có một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn, đồng thời Luật đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Việc sửa đổi luật tại thời điểm này sẽ có tác động lớn đến việc ổn định chính trị, xã hội. Luật Đất đai được sửa đổi trong giai đoạn này mang theo nhiều kỳ vọng của xã hội, nên việc làm một lần cho trăm năm, thì việc thận trọng là điều cần thiết.

​Nhìn chung, Luật Đất đai sau vài năm tổ chức thi hành đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước như vấn đề tích tụ, tập trung đất đai cho sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; quỹ đất để đấu giá, việc khai thác đất ven các công trình hạ tầng đã đầu tư xây dựng; xác định giá đất còn thấp so với thị trường, thủ tục xác định giá đất cụ thể còn bất cập... Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai nhất thiết phải được nghiên cứu, tổng kết đánh giá thực hiện Luật Đất đai một cách kỹ lưỡng, đánh giá kỹ tác động của chính sách, bảo đảm khoa học, có căn cứ lý luận, phù hợp với thực tiễn đời sống.  

​Trong những tồn tại bất cập này, hiện nổi lên vướng mắc lớn nhất, xác định đâu là việc thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, Khung giá đất.

Thực tế nếu phần lớn khiếu nại tố cáo hiện nay tập chung ở lĩnh vực đất đai, thì tranh chấp xung đột trong thu hồi đất chiếm tỷ trọng lớn hơn cả. 

Luật đất đai 2013 đã xác định cụ thể 2 cơ chế thu hồi đất: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư. ​Mặc dù cơ chế thu hồi được quy định như vậy nhưng khi triển khai trên thực tế lại bị “vấp”, lúng túng bởi sự không rõ ràng giữa thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của chủ đầu tư. Thực tế, tại điều 62 Luật đất đai 2013 đã quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, Luật lại không định nghĩa hay giải thích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được hiểu là như thế nào, thay vào đó là liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, trong đó bao gồm cả trường hợp thu hồi “Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới”. Điều này dẫn đến đến trên thực tế nhiều trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội mang bản chất vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng lại không được quy định trong luật như các dự án đầu tư theo hình thức BT, BOT… đến công tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tâm lí không hợp tác của người dân, cũng như tạo kẻ hở dẫn đến thất thoát ngân sách và một số đối tượng trục lợi, tham nhũng. Nhưng nhiều dự án kinh tế mang bản chất là lợi ích của nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận nhưng lại được “gắn mác” lợi ích quốc gia, công cộng, với giá đền bù thấp, gây ra tình trạng bất bình trong xã hội, các khiếu nại khiếu kiện vì thế cũng gia tăng. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi cần phải làm rõ các khái niệm thế nào là phát triển kinh tế - xã hội, thế nào là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo đó nên tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ra khỏi mục đích phát triển kinh tế - xã hội thuần túy để từ đó áp dụng cơ chế thu hồi, đền bù là khác nhau. 

Thực tế tham gia đàm phán, trao đổi giữa Chủ đầu tư với người dân tôi nhận thấy, cơ chế pháp luật chưa phù hợp là nguyên nhân chính dẫn đến sự chống đối của người dân khiến việc thực hiện dự án bị kéo dài vì chủ đầu tư không đáp ứng được mức giá “trên trời” của một số người dân, ngược lại người dân cũng thể chấp nhận giá “sát mặt đất” các chủ đầu tư. Những cuộc đàm phán này kéo dài bất tận do quan điểm cách biệt giữa hai bên, rồi thì cơ chế nhà nước tham gia cưỡng chế thu hồi đất hòng chấm dứt cuộc tranh luận bế tắc, lại châm ngòi cho những xung đột mới phực tạp, gay gắt hơn.

Xét thấy, nếu Luật đất đai không có sự điều chỉnh kịp thời và hợp lí đối với việc xác định thế nào là thu hồi đất vì lợi ích phát triển kinh tế - xã hội thì xã hội chúng ta sẽ rơi vào vòng xoáy tranh chấp, thậm chí phát sinh gây mất an ninh trật tự, an ninh chính trị nghiêm trọng.​

Về Khung giá đất

​Dù cho quy định như thế nào đi chăng nữa, thực tế việc định khung giá đất hiện nay về cơ bản vẫn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chúng ta, do đó hiện khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Chúng ta đáng đứng ở ngã ba đường trong việc định giá đất, nếu hoàn toàn xác đinh theo giá thị trường thì việc phát triển kinh tế xã hội ắt bị ảnh hưởng nặng nề, nhưng nếu cứ giữ nguyên cơ chế khung giá đất như hiện nay sẽ tạo ra xung đột dai dẳng, phức tạp trong xã hội. Hơn nữa, trong xã hội tồn tại song song hai giá đất sẽ gây khỏ xử cho nhà nước khi chúng ta trả tiền bồi thường cho người dân bằng khung giá đất, nhưng lại thu thuế của dân bằng giá (giao dịch) thị trường, sẽ khiến cho người dân có suy nghĩ là chúng ta đang ứng xử hai mặt trong một vấn đề. 

​Bên cạnh đó, trong thời gian qua các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất, giao đất “đua nhau” thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Căn nguyên của phong trào này là giá đất do Nhà nước quy định quá thấp so với giá thị trường, số tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích đất là không nhiều trong khi số tiền lợi nhuận thu được là cực lớn. Điều này đã và đang trở thành một điều kiện để các chủ đầu tư “trục lợi” từ đất đai, làm ngân sách nhà nước thất thu gấp nhiều lần so với số tiền thu được.

Để giải quyết triệt để tình trạng này chúng ta cần minh định và bóc tách các mục đích thu hồi khác nhau, để từ đó xây dựng các điều kiện, tài chính thu hồi khác nhau, theo đó: Đối với các dự án thu hồi đất vì lợi ích công cộng, an ninh - quốc phòng thì chúng ta tiếp tục áp dụng khung giá đất như hiện nay, khi đó việc thu hồi đất là mệnh lệnh của nhà nước và không nhân nhượng đối với bất kỳ sự chống đối nào, vì sự chống đối với những dự án này là chống lại sự phát triển của đất nước, hay cản trở an ninh quốc gia. 

Tuy nhiên, những dự án thuộc nhóm đem lại lợi ích cho các thành phần khác như dự án xây dựng nhà ở, đất sản xuất kinh doanh thì cần tuân theo giá thị trường. Để thống nhất cơ chế, trình tự thu hồi thì nhà nước có thể chủ động thu hồi đất bằng cách tạm ứng tiền đền bù cho nhân dân (bằng chính nguồn thu của những dự án tương tự), rồi tạo ra khu đất sạch, để từ đó bán đấu giá công khai khu đất cho các nhà đầu tư, số tiền từ việc đấu giá đất sẽ được chia cho người bị thu hồi đất, phần còn lại nộp vào ngân sách (hoặc quỹ thu hồi đất quốc gia). Khi đó, đảm bảo nhân dân sẽ hưởng ứng, đem lại nguồn thu khổng lồ cho ngân sách nhà nước, xã hội triệt tiêu sự xung đột như hiện nay.

Luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch TAT Law firm)

​

​