Nhận diện chim mồi, thủ đoạn "bỏ con tép bắt con tôm" để bẫy người mua đất

Rất nhiều người đã bị các công ty môi giới/bên bán bất động sản lừa dối (bẫy) khi mua nhà/đất không pháp lý, không chính chủ, không biết nhà/đất ở đâu, không sổ, không thửa/không tờ bản đồ/không địa chỉ, đang thế chấp và đặc biệt là mua không đúng giá trị thực của nó/bị thổi giá, nên phải mất trắng số tiền đã đặt cọc/thanh toán mà không làm gì được.

Luật sư Vũ Văn Tiến, Giám đốc Công ty luật TNHH Olympic, Đoàn luật sư TP HCM cho biết có ít nhất có 6 thủ đoạn/phương thức rất cơ bản mà các công ty này sử dụng để lừa đảo.

Trong bài viết trước, luật sư đã chỉ rõ và phân tích thủ đoạn thứ nhất: Dùng nhiều thông tin quảng cáo gian dối/sai sự thật để tiếp cận bằng được người có nhu cầu mua nhà/đất. Trong bài viết tiếp theo này, sẽ chỉ ra thêm 2 thủ đoạn nữa trong tổng số 6 chiêu trò lừa đảo để "bẫy" người có nhu cầu.

Thủ đoạn 2: Sử dụng chim mồi để "bẫy" người mua nhà/đất

Để biết về thủ đoạn này, thì trước hết các bạn phải hiểu chim mồi trong thương vụ mua bán bất động sản là gì? 

Tạm thời định nghĩa rằng "chim mồi trong các thương vụ mua bán bất động sản là những người được bên môi giới hoặc bên mua hoặc bên bán thuê/nhờ/yêu cầu hoặc được cài vào để tạo ra những tình huống/sự việc/sự vật và con người không đúng sự thật khách quan nhằm để tiếp cận, thôi thúc và tác động đến người có nhu cầu mua hoặc bán nhà/đất thực sự để khiến họ phải mua/bán hoặc ký hợp đồng theo ý chí mong muốn của bên sử dụng chim mồi".

Thực tế, các công ty môi giới bất động sản thường là bên sử dụng chim mồi nhiều nhất và thường xuyên nhất bởi vì họ có đông nhân viên, có nhiều người và có đủ nhân lực/vật lực và phương tiện để thực hiện.

Những người chim mồi này có thể xuất hiện bất kỳ lúc nào trong quá trình bạn làm việc với bên môi giới hoặc bên mua/bán. Vậy họ có thể là ai? Họ có thể là những người bạn gặp ngay khi bạn đến công ty môi giới/bên bán và họ vờ là người đang có nhu cầu giống bạn. Họ có thể đang đóng giả là khách hàng đang được tư vấn, hoặc họ có thể chính là người đang ngồi chung xe với bạn khi bạn đang được công ty môi giới chở đi xem nhà/đất; họ có thể xuất hiện trong một phòng/khu đất mà việc tổ chức bán nhà/đất đang diễn ra.

Sau đó, họ sẽ tiếp cận bạn hoặc họ có thể là những người xuống tiền cọc/thanh toán ngay lúc bên bán mở bán/yêu cầu thanh toán/đặt cọc mà không nghĩ ngợi gì. Họ cố ý để cho bạn thấy hoặc họ có thể đến nhà bạn giả vờ mua/vờ bán để ép giá hoặc để đẩy giá; hoặc họ có thể đang ngồi trong quán cà phê, hoặc cố ý đứng/ngồi gần bạn rồi tiếp cận bạn trong quá trình xem đất/lúc mua/bán,…

Nói chung, chim mồi xuất hiện bất kể chỗ nào tùy vào diễn xuất của mỗi người. Chim mồi miễn là họ có thể tiếp cận và nói chuyện được với bạn hoặc họ cố ý để cho bạn thấy hành động của họ mà thôi thúc bạn thực hiện giống họ, hoặc làm theo ý đồ của họ.

Chim mồi đóng giả khách hàng như bạn trong một quán cà phê, tại khu đất hoặc trên công ty nơi họ hẹn bạn, thì chỉ có bạn hoặc vài người là khách hàng thật, còn lại là chim mồi (người của bên bán). Đó là sự thật về người chim mồi, nên nếu bạn không tỉnh táo, thì rất khó để có thể thoát ra khỏi chim mồi được, thậm chí nhiều người bị lừa tiền mua nhà/đất rồi, thì lại cho rằng mình bị uống phải thuốc mê hoặc bị thôi miên, nên mới bị lừa, nhưng thực tế là bị chim mồi dụ dỗ và bị tâm lý đánh vào lòng tham, cám dỗ và ham lợi nhuận thôi thúc.

Vậy câu hỏi là làm thế nào để bạn có thể nhận biết (test) để phát hiện ra người chim mồi?

Theo tôi, nếu bạn khéo léo thì hãy thử hỏi họ và xin họ cung cấp cho bạn hoặc cho bạn chụp hình ảnh của họ, số điện thoại của họ, CMND/CCCD của họ, số tài khoản ngân hàng và địa chỉ họ đang sinh sống thực tế/nơi làm việc. Nếu họ vui vẻ cung cấp ngay và không phản ứng gì, thậm chí cho bạn chụp hình chung làm kỷ niệm, thì có thể họ không phải là chim mồi.

Nhưng khi bạn được cung cấp đủ thông tin bạn muốn, thì bạn vẫn nên dùng hiểu biết và kiến thức của mình để kiểm chứng xem thông tin mà họ cung cấp là thật hay không? Còn nếu họ có các dấu hiệu là chim mồi như đã nêu ở trên và họ phớt lờ, phản ứng mạnh với yêu cầu cung cấp thông tin của bạn, thì họ có thể là chim mồi.

Bởi vì là chim mồi, thường họ sẽ giấu thông tin cá nhân vì họ không muốn bị phát hiện, bị thu thập đủ bằng chứng/thông tin/hình ảnh thể hiện là người giúp sức tích cực cho việc lừa dối/lừa đảo (là chim mồi) khi Cơ quan điều tra/Tòa án vào cuộc xử lý theo đơn. Họ cũng không muốn phải lên mặt báo, rồi bị chấm dứt diễn xuất và mất uy tín/thù lao ngay.

Thực tế những khách hàng đã bị lừa, có đến 2/3 trong số họ đều bị bẫy bởi chim mồi. Có người sau khi xuống tiền và ký hợp đồng xong, về nhà tìm hiểu kỹ, tra thông tin và xâu chuỗi sự kiện mới biết mình bị bẫy bởi chim mồi. Có người thậm chí gặp Luật sư tư vấn rồi mới biết mình bị bẫy/dụ bởi người chim mồi, nên đã chủ quan không thể thu thập được bất kỳ thông tin gì về người đó.

Ngay cả khi mua bán thông thường, không ít bên mua/bên môi giới dùng nhiều chim mồi đến gặp bên bán nhưng vờ là người có nhu cầu mua để chê bai đó rồi vờ trả giá và ép giá xuống thấp nhất có thể nhằm giúp người mua để mua được nhà/đất với giá rẻ nhất.

Còn bên bán khi đang sở hữu/nắm giữ nhiều nhà/đất ở khu vực nào đó, thì cũng sử dụng rất nhiều chim mồi (thậm chí hàng trăm chim mồi) để đến khu vực đó vờ hỏi mua với giá cao rồi đặt cọc/ký hợp đồng công chứng giả tạo/giả cách với giá rất cao nhưng thực tế bên mua và bên bán là một bên, nên không có việc giao tiền thực tế diễn ra hoặc có giao tiền nhưng chỉ là diễn với nhau.

Mục đích để tạo ra mặt bằng giá mới cho khu vực đó, tạo cung cầu nhà/đất ảo, tạo sốt ảo cho khu vực này, rồi để thu hút người khác và nhóm người có nhu cầu mua thật sự xuống tiền mua đất lướt sóng với giá cao đúng ý đồ của bên bán, rồi khi thoát hết hàng họ sẽ rút đi để lại thiệt hại cho người mua sau. 

Thủ đoạn 3: Cố tình đưa ra lời hứa hoặc cam kết thực hiện để thu hút bên mua chốt cọc/xuống tiền nhưng không thực hiện

Khi tiếp cận được khách hàng và để thuyết phục bên mua chốt cọc/xuống tiền, thì nhiều công ty môi giới hoặc bên bán thường dùng thủ đoạn hứa hẹn và cam kết.

Đây là thủ đoạn dễ nhất và nhắm vào người nhẹ dạ cả tin. Hứa và cam kết được hiểu là những lời lẽ/nội dung khẳng định rằng bên môi giới/bên bán sẽ làm đúng và thực hiện đầy đủ các việc/vấn đề gì đó mà họ đã nói ra (khẳng định) hoặc cam kết thực hiện với bên mua và thường lấy uy tín để làm tin. Hứa và cam kết có thể là bằng lời nói hoặc bằng văn bản được đóng dấu công ty.

Việc hứa và cam kết cũng có thể được một nhân viên bán hàng hoặc được một nhóm nhân viên, một vị trưởng nhóm, trưởng phòng nói rõ và công khai với bên mua/bên xuống tiền hoặc được Công ty ký cam kết bằng văn bản có đóng dấu của Công ty. Lời hứa và cam kết càng hay, càng rõ và càng chắc, thì càng làm cho bạn/bên mua thôi thúc và tin tưởng chốt cọc/xuống tiền hoặc ký hợp đồng/thỏa thuận.

Còn về nội dung của lời hứa và cam kết này có thể là "đầu tư trong 2 tháng công ty cam kết bán lại lời 30%; được ngân hàng cho vay 70% giá trị bất động sản nếu khách không đủ tiền mua; có ngân hàng bảo lãnh, nên hồ sơ pháp lý đầy đủ; đưa mẫu thỏa thuận ký gửi bán lại có sẵn nội dung cam kết lời 20% với thời gian rất ngắn là…..; Công ty cam kết mua lại trong… tháng với số tiền lời là….;  đến tháng… thì công ty sẽ thanh lý hợp đồng/văn bản cho khách hàng nếu khách hàng không bán lại được và công ty sẽ hoàn lại với số tiền lời là...; cháu hứa với cô cháu sẽ bán lại được cho cô trong vòng… chỉ sợ lúc đó vì còn khả năng sinh lời nên cô không bán lại thôi...". Còn rất nhiều nội dung mang tên "họ hứa" và cam kết khác nữa nhằm gieo niềm hi vọng sinh lời cao, thôi thúc bạn xuống tiền/chốt cọc hoặc ký hợp đồng.

Đặc biệt, với thủ đoạn tinh vi hơn là "bỏ con tép bắt con tôm", thì nhiều công ty môi giới/bên bán sẽ thực hiện đúng cam kết một hoặc hai lần đầu với giá trị bất động sản thấp và cố tình để cho khách hàng có một ít lợi nhuận trong thời gian ngắn trước. Sau đó, dụ khách hàng bằng một dự án lớn, đề xuất xuống tiền/chốt cọc với số tiền rất lớn hoặc mua cùng lúc nhiều lô nhà/đất. Thế rồi kẻ lừa đảo luôn luôn dùng thủ đoạn gian dối và mồi câu tốt nhất.

Nhưng chính những lời hứa/cam kết hoặc niềm tin ban đầu này đã thôi thúc người mua xuống tiền đặt cọc/giữ chỗ và ký hợp đồng mua bán mà bất chấp nhà/đất có đảm bảo pháp lý hay không, có mua đúng giá trị thực tế hay không, bên hứa/cam kết có thực hiện được hay không, nếu không thì lấy gì đảm bảo sẽ thực hiện được… Có thể lúc đó người mua chỉ nghĩ đến khoản lợi nhuận, nên nhắm mắt làm liều và nghĩ đơn giản là chỉ lướt sóng kiếm lời trong thời gian ngắn mà thôi.

Kết quả là những lời nói, lời hứa và nội dung cam kết này chỉ là lời của gió và lời của chú cuội trên cung trăng, bởi vì khi đến thời hạn thực hiện lời hứa/cam kết thì "cuộc gọi của bạn không liên hệ được". Khi đến công ty thì được biết "nhân viên bán hàng cho anh/chị thì đã nghỉ việc rồi, hợp đồng ký gửi này công ty không biết, công ty đang khó khăn hoặc trường hợp này rơi vào trường hợp bất khả kháng,… hợp đồng này vô hiệu và yêu cầu bên mua kiện ra tòa án,…".

Và công ty đã đưa ra hàng trăm lý do khác để không thực hiện đúng lời hứa/cam kết này. Thậm chí có Công ty mặc dù đã sai/có vi phạm nhưng vẫn khẳng định ngược lại rằng chính khách hàng đã vi phạm hợp đồng/văn bản trước và đổ lỗi cho khách hàng, rồi thậm chí còn thách thức khách hàng mời luật sư, đưa ra pháp luật,…; nên chứng tỏ thủ đoạn hứa và cam kết rất dễ làm nhưng cũng rất lợi hại.