Nhận diện 6 thủ đoạn lừa đảo để tránh rủi ro khi mua nhà, đất

Nhiều cụ già đã lớn tuổi dành toàn bộ số tiền tiết kiệm cả đời còn lại để dưỡng già và rồi giấu con cháu đi mua nhà/đất và bị lừa toàn bộ. Có nhiều cặp vợ chồng ở trọ làm việc tại thành phố tằn tiện và dành dụm gần 20 năm để đi mua nhà/đất với mục đích an cư lập nghiệp ở thành phố, rồi cũng bị lừa đảo toàn bộ và phải về quê sinh sống với hai bàn tay trắng.

Đặc biệt, khi bị lừa đảo tiền mua nhà/đất, thì sẽ bị lừa với số tiền chục triệu, trăm triệu, tiền tỉ và nhiều tỉ, thậm chí bị lừa cả một gia tài đang có duy nhất của bạn và gia đình bạn, nên mức độ thiệt hại sẽ rất khủng khiếp, nghiêm trọng và không thể khắc phục ngay được so với các dạng lừa đảo thông thường (không phải do mua bán nhà/đất). Ngoài ra, khi bạn đã bị lừa đảo bằng các thủ đoạn mua bán nhà/đất dưới đây, thì có thể bạn lại buông bỏ và không cương quyết tố cáo/khởi kiện đến cùng và đã gián tiếp giúp cho kẻ lừa đảo tiếp tục lừa nhiều người khác.

Thực tế phũ phàng là có thời điểm, mỗi ngày có hàng trăm người bị các công ty môi giới/bên bán lừa dối (bẫy) khi mua nhà/đất không pháp lý, không chính chủ, không biết nhà/đất ở đâu, nhà/đất không sổ, không thửa/không tờ bản đồ/không địa chỉ, nhà/đất đang thế chấp và đặc biệt là mua nhà/đất không đúng giá trị thực của nó/bị thổi giá, nên phải mất trắng số tiền đã đặt cọc/thanh toán mà không làm gì được. Vậy lý do tại sao và nguyên nhân là gì?

Tại vì công ty môi giới/bên bán đất đã sử dụng hàng loạt các thủ đoạn rất tinh vi để bẫy người mua nhà/đất. Theo trải nghiệm cá nhân và tìm hiểu trong quá trình tư vấn và xử lý cho khách hàng, Luật sư Vũ Văn Tiến, Giám đốc Công ty luật TNHH Olympic, Đoàn luật sư TP HCM cho biết có ít nhất có 6 thủ đoạn/phương thức rất cơ bản mà các công ty này lừa đảo bao gồm:

(1) Dùng thông tin quảng cáo gian dối/sai sự thật để tiếp cận bằng được người có nhu cầu mua nhà/đất; (2) Sử dụng chim mồi để bẫy người mua nhà/đất; (3) Cố tình đưa ra lời hứa hoặc cam kết thực hiện để thu hút bên mua chốt cọc/xuống tiền nhưng không thực hiện; (4) Cố ý tạo ra tình huống, thông tin và quà vật chất nhắm vào lòng tham, hám lợi của người mua nhà/đất và thổi phồng lợi nhuận ảo; (5) Dụ bằng mọi cách xuống tiền trước, rồi ép ký hợp đồng/thỏa thuận với nhiều nội dung cài/cắm gây bất lợi cho người mua theo kiểu bút sa gà chết, bẫy bằng văn bản/hợp đồng; (6) Tìm mọi cách để bẫy và đổ lỗi cho người mua nhà/đất vi phạm hợp đồng/thỏa thuận đã ký và chiếm luôn số tiền cọc/tiền đã thanh toán.

Luật sư Tiến cũng chia sẻ, bên môi giới/bên bán có thể chỉ cần sử dụng một hoặc kết hợp một số thủ đoạn mà không nhất thiết phải áp dụng theo thứ tự từ 1 đến 6 như nêu trên để lừa đảo và có thể họ không cần phải sử dụng đủ cả 6 thủ đoạn này mới lừa được bạn. Dùng thủ đoạn nào và kết hợp thế nào phụ thuộc vào việc họ nghiên cứu và tìm hiểu bạn (con mồi) trước. Vậy thì các thủ đoạn này được thực hiện như thế nào?

Thủ đoạn 1: Dùng nhiều thông tin quảng cáo gian dối/sai sự thật để tiếp cận bằng được người có nhu cầu mua nhà/đất

Các thông tin quảng cáo gian dối/sai sự thật mà các công ty môi giới/bên bán thường sử dụng hằng ngày mà ít nhất ai trong chúng ta cũng thấy hoặc chủ động tiếp cận hoặc bị tiếp cận gồm:

Phát tờ rơi, treo bảng/băng rôn ngoài đường hoặc tại dự án với thông tin sai sự thật nhưng có nội dung rất thu hút

Thực tế mỗi ngày đi đường chúng ta thấy từ đường chính đến các ngõ hẻm với nhiều bảng viết tay hoặc bảng giấy in dán hoặc được phát tờ rơi tại ngã ba/tư rất nhiều các loại thông tin quảng cáo nào là "Cần tiền bán gấp đất ở tại … 5x20 giá… triệu, liên hệ…" hay là "ngân hàng thanh lý gấp đất/nhà 4x15, giá..." Hoặc "nhà ở xã hội giá… liên hệ…".

Hay tại một đoạn đường hoặc khu dự án đã xong hạ tầng, có vài bảng hiệu/băng rôn được kéo ra với bàn làm việc, có ghế ngồi để gây chú ý và chào bán nhà/đất với nội dung như "nhà/đất dự án….giá rẻ…" làm cho nhiều người đi đường nghĩ họ đang bán dự án này với giá rẻ và tưởng thông tin trên quảng cáo là thật, nên ghé vào hỏi thăm hoặc chủ động liên hệ qua điện thoại. Cách thức này gần như tiếp cận được mọi tầng lớp và đặc biệt những người không rành về internet, công nghệ và phải làm việc/đi lại nhiều ngoài đường, nhưng họ không biết rằng chiếm phần lớn thông tin quảng cáo này sai sự thật/gian dối.

Đăng thông tin ảo, hình ảnh, vị trí không có thật trên các website/trang mạng mua bán bất động sản và website các loại có chạy quảng cáo

Nhiều người có nhu cầu mua đất và biết sử dụng điện thoại, máy tính và internet, thì khi mua đất thường có thói quen và tìm trên google, rồi truy cập vào các website mua bán bất động sản. Theo luật sư Tiến, gần như 70% đến 80% thông tin đăng trên các website về mua bán bất động sản này là ảo 

Luật sư Tiến lý giải, thông tin về địa chỉ, vị trí, hình ảnh và giá bán nhà/đất rất thu hút nhưng có thể là hoàn toàn không có thật và mục đích đăng quảng cáo ảo này chỉ nhằm tiếp cận/tìm kiếm khách hàng đang có nhu cầu mua nhà/đất. Để minh chứng điều này, vị luật sư này đã từng theo dõi và thấy rất nhiều người môi giới nhà/đất vẫn dùng một vài cuốn sổ đỏ giấu tên chủ sở hữu, vài hình ảnh đẹp và đặt vị trí/giá cả nhà/đất rất thu hút để đăng liên tục nhiều năm/tháng trong nhiều website bất động sản, nhìn vào tưởng thông tin thật ngay.

Còn đối với các website/hình ảnh quảng cáo khác, thì thường đăng giá dự kiến, bản vẽ và hình ảnh dự án/khu đất rất đẹp như nhà/đất phân lô hoặc xây sẵn đã xong hạ tầng, có hồ bơi, cây xanh, hướng đẹp… và mọi nội dung đều rất thu hút (nhiều người thường gọi là nhà/đất trong tưởng tượng và trên cung trăng nếu chỉ nhìn bản vẽ quảng cáo). Đặc biệt, số lượng các môi giới đăng/quảng cáo như thế này rất đông, chiếm lĩnh hầu hết các website/tin quảng cáo mua bán bất động sản hiện nay trên google và internet.

Hơn nữa, với sự bùng nổ của các công cụ quảng cáo hiện nay, thì gần như ai có tiền thì đều có thể quảng cáo và cập nhật (updated) liên tục để được lên trang đầu/trang nhất/ưu tiên trên google hoặc trên các website mua bán bất động sản. Thậm chí một người dùng nhiều tài khoản và được cập nhật liên tục trong ngày, nên gần như các website/tin quảng cáo mua bán bất động sản trên internet đều là sân chơi chính của các môi giới/công ty môi giới bất động sản, không phải là sân chơi của những người có nhu cầu mua bán nhà/đất thật sự để có thể đăng tin dễ dàng.

Còn nếu họ có đăng tin, thì lập tức chỉ trong vài phút/giờ bài đăng tin sẽ bị trôi đi và không còn thấy trên website/tin quảng cáo mua bán bất động sản nữa, vì tài khoản của họ không được ưu tiên. Do vậy, nếu có người liên hệ với người đăng tin bài mua bán thật sự, thì chiếm phần lớn cũng là người môi giới liên hệ để chốt phí môi giới và nắm nhu cầu.

Đây chính là lý do khiến luật sư Vũ Văn Tiến cho rằng phần lớn các thông tin mua bán bất động sản được đăng trên internet/website thường là ảo và không có thật, bạn càng tin thì bạn càng mất thời gian và càng vội vàng thì càng dễ bị dính bẫy. Vì vậy, khi bạn tìm nhà/đất trên internet, thì bạn phải dành thời gian nhiều để tìm hiểu và phải chọn lọc thật kỹ.

Gọi điện/nhắn tin tiếp cận bạn giả danh người/tổ chức có uy tín/chính chủ bán nhà/đất như người bên ngân hàng, chủ đầu tư, tổ chức có uy tín

Khi các môi giới có số điện thoại của bạn, thì họ sẽ điện thoại hoặc nhắn tin tiếp cận, một người môi giới biết bạn có nhu cầu mua nhà/đất, thì sẽ có hàng trăm người khác biết. Cứ như thế nào là "bên em là ngân hàng…., là Công ty…, là sàn… có căn nhà/khu đất… giá rẻ anh chị quan tâm không…". Bằng nhiều lời nói/nội dung rất có cánh sẽ thôi thúc bạn nếu bạn có nhu cầu mua nhà/đất thật sự. Cứ như thế chỉ cần bạn thể hiện sự quan tâm hay nói chuyện nhiều với họ, thì bạn sẽ bị ru ngủ hoặc cắn câu lúc nào không biết.

Như vậy, đặc điểm chung của tất cả các phương thức quảng cáo/tiếp cận trên là đều có nội dung mua bán nhà/đất giá rẻ, nội dung giống thật, giống chính chủ bán nhà/đất và rất thu hút để lôi kéo khách hàng tin 100% là thật. Nhưng khi bạn tưởng thật và liên hệ tới, thì ngay lập tức nhận được câu trả lời đại loại như "chủ đất đã bán rồi, có lô đất/nhà khác tương tự…anh chị đi xem không… nhu cầu anh/chị thế nào….số tiền đầu tư tầm bao nhiêu… Hoặc là mời anh chị ghé công ty em để em tư vấn và để em dẫn đi xem dự án/đất/nhà …hoặc hẹn anh chị lúc…tại…để đi xem…", còn rất hiếm trường hợp bạn gặp được chính chủ và họ có nhu cầu mua bán nhà/đất thật sự.

Khi bạn liên hệ, trao đổi và thể hiện sự quan tâm và cắn câu, thì bạn đã giúp bên môi giới đạt được mục đích đầu tiên của họ. Mục tiêu đầu tiên của các môi giới là tìm được người đang có nhu cầu mua nhà/đất thật sự, tiếp cận ban đầu để nắm bắt được nhu cầu cụ thể của từng người và đặc biệt là nắm được dữ liệu (data khách hàng) của càng nhiều người có nhu cầu mua nhà/đất càng tốt để lên kế hoạch giăng lưới từng người, hoặc "quăng chài" một lượt để bắt cá với kế hoạch rất tinh vi và chi tiết hơn như bên dưới.

Còn dấu hiệu để bạn nhận biết sớm nhất dấu hiệu lừa đảo từ thời điểm này gồm: Đăng thông tin mua bán nhà/đất ví dụ ở thành phố Hồ Chí Minh nhưng bằng mọi cách nào đó sẽ đưa bạn đi Đồng Nai, Long An, Tây Ninh hoặc Vũng Tàu để xem đất, sẽ có nhiều người được hẹn chung một ngày cùng lên xe buýt lớn đi xem đất như bạn. Hoặc bạn được hẹn đến tại một khu vực/địa điểm đã được chuẩn bị sẵn để chuẩn bị hô hào mở bán, hoặc nói bạn chuyển tiền trước một ít rồi mới đưa bạn đi xem nhà/đất hoặc mới cung cấp thông tin pháp lý về nhà/lô đất (dụ với lời lẽ là anh/chị không ưng/không mua, thì công ty sẽ hoàn lại tiền ngay).

Theo luật sư Tiến, khi bạn tiếp xúc với họ lần đầu, chỉ cần bạn đánh giá rằng họ đã cung cấp thông tin không đúng như nội dung đăng tin/quảng cáo, thì bạn nên tránh xa những người/công ty đang tiếp cận bạn này ngay, bởi vì ngay từ đầu họ đã không thành thật, nên càng tiếp xúc thì bạn sẽ có nguy cơ bị lừa.

Với các thủ đoạn đăng thông tin sai sự thật/gian dối trên, thì những người mua nhà/đất có nhiều kinh nghiệm, nắm rõ giá cả thị trường từng khu vực và có kiến thức xã hội vững, đặc biệt là kiến thức pháp lý, thì gần như họ không thể bị lừa. Còn với những anh/chị nông dân/công nhân hoặc nhân viên văn phòng ít kiến thức pháp lý/xã hội, những người lần đầu đi mua nhà/đất và những người nhẹ dạ cả tin, thì tưởng nội dung đăng tin/quảng cáo là thật và khi tiếp xúc, họ thấy người nào chân chất/thật thà, thì gần như nhiều khả năng người đó sẽ bị giăng bẫy, bị lừa đảo và bị chiếm đoạt tiền với các thủ đoạn tiếp theo tinh vi hơn như bên dưới.

(Còn nữa)