Giữa thủ đô, tài sản chung của hàng nghìn cư dân bị ngang nhiên chiếm dụng?

Liên quan đến vấn đề quyền sở hữu đối với phần diện tích tầng hầm dùng làm nơi để xe và các sai phạm của Công ty Sao Mai trong quá trình quản lý, sử dụng tầng hầm của cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng , PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nhâm Mạnh Hà - Luật sư thuộc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội để làm rõ các khía cạnh pháp lý.

PV: Xin Luật sư cho biết các quy định pháp luật được áp dụng để điều chỉnh về quyền sở hữu đối với phần diện tích tầng hầm dùng làm nơi để xe tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng?

Luật sư Nhâm Mạnh Hà: Theo các quy định xuyên suốt của pháp luật từ năm 2003 đến nay thì diện tích tầng hầm trong nhà chung cư là phần diện tích thuộc sở hữu chung của toàn thể các cư dân thuộc cụm nhà chung cư, cụ thể:

Khoản 5 Điều 3 Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/04/2003 ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định: “Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng); phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe; hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả...); hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư đó”.

Điểm b Khoản 6 Điều 4 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư cũng quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào…”.

Kế thừa nội dung của các quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư tại Quyết định 10/2003/QĐ-BXD và Quyết định 08/2008/QĐ-BXD, mặc dù có những điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay nhưng tinh thần của các quy định pháp luật tại khoản 1 Điều 101 Luật nhà ở 2014 và Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng đã khẳng định nơi để xe thuộc quyền sở hữu chung của các cư dân nhà chung cư.

Như vậy, căn cứ vào thời điểm triển khai xây dựng (năm 2005) và bàn giao đưa vào sử dụng (năm 2008) của cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, căn cứ theo các quy định pháp luật có hiệu lực áp dụng tại thời điểm triển khai xây dựng công trình, thời điểm chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ với người mua căn hộ cũng như thời điểm bàn giao công trình đưa vào sử dụng thì có thể thấy nơi để xe tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng là một trong những phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các cư dân cụm nhà chung cư và được bố trí tại tầng hầm. Điều này là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016: “Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư…”

PV: Thưa Luật sư, vấn đề quản lý phần sở hữu chung tại tầng hầm được pháp luật quy định như thế nào và việc Công ty Sao Mai vẫn tiếp tục chiếm giữ phần diện tích thuộc sở hữu chung này sau khi Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng được thành lập có trái pháp luật hay không?

Luật sư Nhâm Mạnh Hà: Căn cứ theo các quy định xuyên suốt của pháp luật, từ các quy định tại Quyết định 10/2003/QĐ-BXD: điểm 1.2 khoản 1 Điều 19 về nội dung công việc quản lý sử dụng nhà chung cư, điểm 4.4 khoản 4 Điều 16 về nhiệm vụ của Ban quản trị, khoản 4 Điều 18 về doanh nghiệp quản lý nhà chung cư; các quy định tại Quyết định 08/2008/QĐ-UB: Điều 5 về quản lý vận hành nhà chung cư, điểm d khoản 2 Điều 12 về quyền hạn của Ban quản trị và khoản 1, khoản 9 Điều 16 về quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; cho tới quy định tại khoản 7 Điều 7 Thông tư 02/2016/TT-BXD: “Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này” và khoản 3 Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD: “Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này….” thì việc quản lý phần diện tích tầng hầm thuộc sở hữu chung của nhà chung cư sẽ do đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo Hợp đồng được ký kết với Ban quản trị.

Ngoài ra, căn cứ theo các quy định từ khoản 3 Điều 14 Quyết định 10/2003/QĐ-BXD; khoản 1 Điều 13 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD; khoản 2 Điều 27 Thông tư 02/2016/TT-BXD về trách nhiệm của chủ đầu tư thì trong trường hợp khi Ban quản trị chưa thành lập, chủ đầu tư sẽ quản lý nơi để xe thuộc phần diện tích sở hữu chung tại nhà chung cư. Khi Ban quản trị đã được thành lập thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại phần diện tích này để Ban quản trị tiến hành ký kết hợp đồng với doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định pháp luật.

Như vậy, từ tháng 12/2016, sau khi Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng được thành lập thì Công ty Sao Mai - đại diện chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại phần diện tích tầng hầm thuộc sở hữu chung của cụm nhà chung cư cho Ban quản trị. Việc Công ty Sao Mai chiếm giữ phần diện tích này và không chịu bàn giao lại cho Ban quản trị là hành vi trái pháp luật, xâm phạm đến quyền sở hữu phần diện tích chung của các cư dân cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng.

PV: Vậy xin luât sư cho biết ngoài việc bàn giao lại phần diện tích tầng hầm thuộc sở hữu chung của các cư dân thì chủ đầu tư có phải bàn giao lại số tiền trông giữ xe thu được hay không?

Luật sư Nhâm Mạnh Hà: Như đã phân tích ở trên, phần diện tích tầng hầm thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các cư dân cụm nhà chung cư do Ban quản trị cụm nhà chung cư đại diện quản lý. Công ty Sao Mai có nghĩa vụ bàn giao lại phần diện tích này để Ban quản trị ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư đưa vào vận hành theo đúng quy định pháp luật. Thêm vào đó, Công ty Sao Mai và Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà có trách nhiệm phối hợp với nhau để công khai việc thu, chi cũng như bàn giao lại khoản tiền thu được khi trông giữ xe của người sử dụng nhà chung cư trong khoảng thời gian từ khi cụm nhà chung cư được đưa vào sử dụng tới nay, sau khi đã trừ đi các chi phí hợp lý phục vụ cho việc trông giữ xe và khoản bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư (nếu có) theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, theo Bà Vũ Thị Hương - thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng cung cấp thì mặc dù Ban quản trị đã nhiều lần yêu cầu Công ty Sao Mai bàn giao lại phần diện tích này nhưng Công ty Sao Mai cố tình không chịu trả lại. Thêm vào đó, từ thời điểm cụm nhà chung cư được đưa vào sử dụng cho đến nay, Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà và Công ty Sao Mai đã thu phí gửi xe của các cư dân cụm nhà chung cư nhưng không công khai việc thu, chi cũng như bàn giao lại khoản tiền này.

Bà Hương cũng cho biết Công ty Sao Mai còn thể hiện một thái độ thiếu trách nhiệm khi thường xuyên khóa cửa các phòng kỹ thuật - nơi đặt toàn bộ hệ thống điện, nước của tòa nhà, khiến các cư dân hết sức lo lắng về việc đảm bảo an toàn cũng như xử lý tình huống bất ngờ khi xảy ra sự cố đối với các hệ thống kỹ thuật của cụm nhà chung cư. Nghiêm trọng hơn, hành vi không bàn giao phần sở hữu chung tại tầng hầm của cụm nhà chung cư cho Ban quản trị của Công ty Sao Mai dẫn tới việc Ban quản trị không thực hiện được việc ký Hợp đồng dịch vụ với đơn vị quản lý, vận hành để tiến hành trông giữ xe và thu phí.

Do đó, Ban quản trị cụm nhà chung cư cũng không có đủ nguồn thu để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư. Ngay trong tháng 05/2017 này, khi tất cả các khoản tiền mà các cư dân cụm nhà chung cư tự bỏ ra để đóng góp không còn đủ chi trả tiền điện, nước sinh hoạt của tháng 04/2017 thì các nhà cung cấp sẽ dừng cung cấp dịch vụ. Lúc đó, cuộc sống của hơn 1000 cư dân cụm chung cư 229 Phố Vọng sẽ đảo lộn, đặc biệt là những ngày nắng nóng, oi bức như hiện nay.

Có thể thấy, hành vi của Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà, Công ty Sao Mai trong việc chiếm giữ, thu lợi nhuận và cố tình không bàn giao lại phần sở hữu chung tại tầng hầm trong cụm nhà chung cư cho Ban quản trị, phớt lờ chỉ đạo của Sở Xây dựng tại cuộc họp ngày 12/04/2017 trong việc rà soát hồ sơ pháp lý, xác định diện tích chung riêng tại tầng hầm và tầng 01 cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng theo quy định pháp luật là hành vi vi phạm pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các cư dân cụm nhà chung cư đối với phần sở hữu chung tại tầng hầm, gây ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống hàng ngày của các cư dân cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng. Hành vi này không chỉ khiến cư dân vô cùng bức xúc mà còn khiến dư luận đặt câu hỏi: Có hay không vấn đề lợi ích nhóm ở đây nên mặc dù hàng nghìn người dân đã lên tiếng kêu cứu nhưng cho đến nay quyền và lợi ích hợp pháp của họ vẫn không những không được bảo vệ mà còn tiếp tục bị xâm phạm?

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc!

Anh Thế (thực hiện)