Cư dân cụm chung cư 229 Phố Vọng kêu cứu: Sở Xây dựng kết luận sai phạm như thế nào?

Trước những ý kiến phản ánh, kiến nghị của cư dân và Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng về sai phạm của chủ đầu tư cũng như đơn vị đang quản lý, vận hành tòa nhà, ngày 28/03/2017, Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã có Văn bản số 1410/VP-ĐT quyết định: “Giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp UBND quận Hai Bà Trưng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư kiểm tra hồ sơ pháp lý về đầu tư xây dựng công trình chung cư thuộc dự án đầu tư xây dựng khu hỗn hợp và trường học 229 Phố Vọng; xác định phần diện tích nhà chung cư sở hữu riêng, sở hữu chung, đề xuất việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định, báo cáo UBND thành phố”.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP Hà Nội, ngày 12/04/2017 Sở Xây dựng đã chủ trì phối hợp với UBND quận Hai Bà Trưng, UBND phường Đồng Tâm, chủ đầu tư và Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng tổ chức cuộc họp về các vấn đề: bàn giao hồ sơ, xác định diện tích sở hữu riêng, sở hữu chung và một số vấn đề liên quan đến quá trình quản lý, vận hành cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội. Nội dung cuộc họp này được Sở Xây dựng ghi nhận và kết luận những vấn đề sau đây:

Thứ nhất, Sở Xây dựng khẳng định hồ sơ pháp lý dự án vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề: Phần diện tích khoảng 200m2 phía cổng 229 Phố Vọng và phần diện tích khoảng 500m2 bố trí cây xanh, bãi đỗ xe và hạ tầng ngoài nhà chưa được Công ty cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà hoàn chỉnh theo quy hoạch được duyệt;

Thứ hai, trên cơ sở những tồn tại của dự án đã được chỉ ra, căn cứ ý kiến của các bên có liên quan tại cuộc họp, Sở Xây dựng đề nghị Công ty cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà và Công ty Sao Mai: phối hợp với Ban quản trị thực hiện việc rà soát bàn giao hồ sơ nhà chung cư, diện tích sở hữu chung riêng theo Văn bản số 2280/SXD-QLN ngày 27/03/2017 của Sở Xây dựng; báo cáo Sở Xây dựng cụ thể, giải trình về thu chi từ việc khai thác diện tích kinh doanh dịch vụ tại tầng 01 và tầng hầm; hoàn chỉnh đầu tư xây dựng các hạng mục còn lại của công trình A1, A2 và hạ tầng ngoài nhà theo quy định; khắc phục những sai phạm trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư…

Liên quan đến những kết luận của Sở Xây dựng tại Biên bản họp ngày 12/04/2017, phóng viên Báo điện tử Dân trí đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nhâm Mạnh Hà – Luật sư Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội để làm rõ những khía cạnh pháp lý.

PV: Xin luật sư cho biết quan điểm về kết luận của Sở Xây dựng liên quan đến việc chủ đầu tư cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng chưa hoàn thành một số hạng mục công trình theo thiết kế?

Luật sư Nhâm Mạnh Hà: Kết luận tại Biên bản cuộc họp ngày 12/04/2017 của Sở Xây dựng đã khẳng định sai phạm của chủ đầu tư trong việc thực hiện đầu tư xây dựng công trình cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng. Theo quy định tại Điều 4 Luật Xây dựng năm 2014, một trong những nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng là bảo đảm đầu tư xây dựng công trình theo đúng quy hoạch, thiết kế cũng như bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn của công trình xây dựng. Hành vi của chủ đầu tư trong việc không đảm bảo tiến độ thi công dự án, không triển khai thực hiện đồng bộ theo hồ sơ thiết kế được duyệt đã vi phạm nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng, xâm phạm đến quyền lợi của cư dân cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng.

Hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt lên tới 100.000.000 đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 54 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở:

“….2. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Không dành quỹ đất hoặc dành không đủ diện tích đất trong dự án phát triển nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định;

b) Không đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt;

c) Triển khai dự án chậm tiến độ đã được phê duyệt…”

Cho đến thời điểm này vẫn còn rất nhiều hạng mục công trình chưa được hoàn thiện dù dự án đã được triển khai và đưa vào hoạt động hơn một thập kỳ, đây chính là hành vi vi phạm pháp luật xây dựng một cách cố ý, trắng trợn. Việc cố ý không hoàn thành tiến độ dự án đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của toàn thể cư dân nơi đây, vậy nên chủ đầu tư phải có trách nhiệm nhanh chóng hoàn thiện dự án theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt để đảm bảo quyền lợi của cư dân tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng.

PV: Thưa Luật sư, trách nhiệm bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị của Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà và Công ty Sao Mai được pháp luật quy định như thế nào?

Luật sư Nhâm Mạnh Hà: Trách nhiệm lưu trữ hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình, hồ sơ thiết kế và hồ sơ công trình (bao gồm hồ sơ dự án đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; hồ sơ thiết kế theo quy định tại Điều 15 Nghị định 16/2005/NĐ-CP nêu trên và hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng theo quy định tại Phụ lục 3 của Thông tư số 12/2005/TT-BXD ngày 15/7/2005 của Bộ Xây Dựng về Hướng dẫn một số nội dung về Quản lý chất lượng công trình và điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng) là trách nhiệm của chủ đầu tư đã được pháp luật quy định tại điểm e khoản 2 Điều 41, điểm g khoản 2 Điều 57, điểm k khoản 2 Điều 75 Luật xây dựng 2003. Đối với công trình xây dựng là nhà chung cư thì bên cạnh trách nhiệm lưu trữ hồ sơ dự án nói chung, khi Ban quản trị nhà chung cư chưa thành lập thì chủ đầu tư còn có trách nhiệm quản lý, bảo quản tài liệu, hồ sơ nhà theo quy định tại điểm 1.3 khoản 1 Điều 19 Quyết định 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/04/2003 của Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Việc lưu trữ, bảo quản hồ sơ nhà chung cư là cơ sở để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư được thành lập sau đó tiến hành quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định pháp luật.

Trách nhiệm lưu giữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư và bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư của chủ đầu tư, đơn vị đang quản lý nhà chung cư sau đó đã được pháp luật quy định rõ hơn tại Điều 8 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ xây dựng ngày 28/5/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Điều 9 Quyết định 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/01/2013 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội và Điều 5 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Như vậy, đối với trường hợp của các cư dân tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà và Công ty Sao Mai với tư cách là chủ đầu tư cũng như đơn vị trực tiếp quản lý, vận hành cụm nhà chung cư này có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ nhà chung cư và bàn giao đầy đủ cho Ban quản trị cụm nhà chung cư theo đúng quy định pháp luật nêu trên.

Trên thực tế, ngày 10/03/2017, đại diện Công ty Sao Mai có tiến hành bàn giao một số hồ sơ, tài liệu cho Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng như: Văn bản 1031/QHKT-TH ngày 27/5/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc - Quy hoạch tổng mặt bằng tại 229 Phố Vọng; Văn bản 2206/QHKT-P1 ngày 28/10/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc về chỉ giới đường đỏ tại 229 Phố Vọng; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1:500 ngày 28/10/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc; Văn bản số 3314/UB-NNDC ngày 15/9/2004 chấp thuận cho Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà chủ đầu tư xây dựng nhà ở; Văn bản 9297/QĐ-UB ngày 21/12/2004 của UBND TP chấp thuận để Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà nhận chuyển nhượng 17.246 m2 đất tại 229 Phố Vọng để đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp; Bản vẽ hoàn công phần kết cấu nhà A1; Bản vẽ hoàn công phần kết cấu nhà A2; Văn bản 2687/QĐ-UB ngày 06/05/2005 của UBND TP điều chỉnh Điều 1 Quyết định 9297/QĐ-UB (theo Biên bản bàn giao ngày 10/03/2017).

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 16/2005/NĐ-CP, căn cứ theo quy định tại Phụ lục 3 của Thông tư số 12/2005/TT-BXD ngày 15/7/2005 của Bộ Xây Dựng về Hướng dẫn một số nội dung về Quản lý chất lượng công trình và điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng thì hồ sơ bàn giao này của Công ty Sao Mai vẫn thiếu một số tài liệu như: văn bản chấp thuận của các cơ quan quản lý chuyên ngành có thẩm quyền về việc cho phép sử dụng công trình kỹ thuật bên ngoài hàng rào; Hợp đồng xây dựng giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu tư vấn thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế, nhà thầu thi công xây dựng chính, giám sát thi công xây dựng, kiểm định chất lượng, kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp và cũng như hợp đồng giữa nhà thầu chính và các nhà thầu phụ; kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của cấp có thẩm quyền phê duyệt kèm theo phần thiết kế cơ sở theo quy định…

Điều đáng lưu ý là một số các tài liệu có liên quan nói trên như: hệ thống hồ sơ các bản vẽ kỹ thuật, xậy dựng; hệ thống kỹ thuật vận hành; các hợp đồng với các nhà cung cấp dịch vụ… đã được Công ty Đầu tư xây lắp và phát triển nhà bàn giao cho Công ty Sao Mai theo Biên bản bàn giao giữa hai bên ngày 02/01/2012 nhưng Công ty Sao Mai lại cố ý không tiến hành bàn giao đầy đủ các tài liệu này cho Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng.

Hành vi cố ý không bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị của Công ty Sao Mai có thể được coi là hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư, cụ thể là vi phạm quy định tại Điều 5 Thông tư 02/2016/TT-BXD và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính cũng như buộc phải bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Nhận thấy sai phạm này của và Công ty Sao Mai, tại Biên bản họp ngày 12/04/2017, Sở Xây dựng đã yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà và Công ty Sao Mai phối hợp với Ban quản trị thực hiện việc rà soát, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, diện tích sở hữu chung riêng theo Văn bản số 2280/SXD-QLN ngày 27/03/2017 của Sở Xây dựng.

Xin cảm ơn Luật sư!

Có thể thấy tình trạng vi phạm pháp luật xảy ra tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng đã diễn ra từ rất lâu nhưng cho đến nay vẫn chưa có bất cứ cơ quan nào đứng ra bảo vệ quyền – lợi ích hợp pháp cho người dân nơi đây. Lẽ ra trong suốt một thập kỷ qua, những người dân này đã được hưởng toàn bộ các hạng mục công trình theo đúng thiết kế bản vẽ mà họ được biết khi họ đến nơi đây tìm hiểu về dự án trước khi đặt bút xuống tiền mua nhà. Thế nhưng trên thực tế, thay vì họ có một con đường nội bộ, có được bãi đỗ xe, có được vườn hoa cây xanh thì hiện tại con đường vẫn chưa được làm, xe cộ đỗ ngổn ngang - cả xe của cư dân (do không có nơi đỗ) lẫn xe của những người nơi khác đến (do tình trạng kinh doanh trái phép mang lại). Đặc biệt hơn, vườn hoa cây xanh thì không thấy đâu, chỉ thấy có một số nhà hàng kinh doanh trái phép bất ngờ xuất hiện và ngang nhiên tồn tại nhiều năm qua, gây ồn ào, huyên náo suốt ngày đêm, xe cộ của khách trong các nhà hàng này để ngổn ngang dưới lòng đường gây ách tắc giao thông và mất trật tự an ninh của khu nhà.

Cuộc họp ngày 12/4/2017 do Sở Xây dựng chủ trì kết thúc đã mở ra cho những cư dân tại cụm chung cư 229 Phố Vọng hy vọng về một sự công bằng, trung thực và trách nhiệm của các cơ quan chức năng, để những hành vi sai phạm buộc phải bị chấm dứt và quyền lợi của các cư dân nơi đây được ghi nhận và bảo đảm.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin sự việc đến bạn đọc.

Anh Thế