"Điểm danh" các tình huống bị chiếm giữ, thu giữ sổ đỏ và cách "hóa giải"

Từ năm 2011 đến nay, việc tranh chấp trong việc cầm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tuy không nhiều nhưng lại khá phức tạp vì không được Tòa án thụ lý. Cơ quan công an cũng không giải quyết vì cho rằng loại giấy này không phải là tài sản. PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật TNHH LSX (Đoàn luật sư TP Hà Nội) để chỉ ra một số tình huống thực tế bị chiếm giữ, thu giữ sổ đỏ và cách xử lý.

Sổ đỏ bị thất lạc do thiên tai, hỏa hoạn, bị đánh rơi, bị lấy trộm

Cách thức thực hiện được quy định tại điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất như sau:"1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Qua trình này thường tương đối thuận lợi, người dân sớm được cấp lại sổ đỏ để thực hiện quyền của chủ sở hữu với tài sản.

Sổ đỏ bị thu giữ xử lý trong vụ án hình sự

Liên quan đến vụ án hình sự qua hoạt động thu thập bằng chứng, thực hiện lệnh khám xét tại nhà hoặc nơi làm việc cơ quan tiến hành tố tụng có thể thu giữ các giấy tờ liên quan đến hoạt động tội phạm trong đó có cả sổ đỏ.

Việc thu giữ này được cơ quan tiến hành tố tụng lập biên bản, niêm phong, mở niêm phong. Nếu giấy tờ này liên quan đến hoạt động tố tụng, phục vụ cho quá trình giải quyết vụ án thì sẽ được giải quyết bằng bản án, các quyết định tố tụng.

Trường hợp sổ đỏ không liên quan thì người có tên trên giấy chứng nhận có quyền yêu cầu cơ quan tố tụng hoàn trả ngay giấy tờ để đảm bảo thực hiện quyền sở hữu của mình với bất động sản không bị gián đoạn.

Sổ đỏ do bản thân tự mang đi cầm cắm, đảm bảo khoản nợ xã hội

Thực tế hiện nay trong việc vay nợ tiền giữa các cá nhân với nhau, người vay thường sử dụng sổ đỏ để làm vật tín chấp, làm tin với người cho vay tiền. Theo đó người người vay giao sổ để người cho vay cầm giữ, khi nào trả được tiền thì nhận lại sổ đỏ.

Theo quy định pháp luật việc sử dụng sổ đỏ cầm cố không thông qua thủ tục pháp lý như trên thực chất là chỉ là khoản vay không có tài sản bảo đảm. Nghĩa là chủ sở hữu đất, người đứng tên trên sổ đỏ không có nghĩa vụ trực tiếp sử dụng quyền sử dụng đất trả cho khoản nợ, cũng như người vay không có quyền thu giữ, quản lý quyền sử dụng đất để trừ nợ.

Đây là những hợp đồng song vụ, trong đó, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Và như vậy, khi chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ của mình thì thông thường bên giữ Giấy chứng nhận sẽ trả lại giấy tờ cho họ. Trường hợp không hai bên không đi đến thỏa thuận thì bên giữ sổ có quyền khởi kiện ra tòa án nơi người cầm sổ cư trú.

Sổ đỏ bị chiếm giữ trái pháp luật

Bị người thân trong nhà giấu để ngăn cản việc mua bán chuyển nhượng, cho mượn sổ sau đó bị người đó mang đi cầm cố ngoài xã hội, bị lừa dối mà giao sổ, bị giữ trái pháp luật…

Với trường hợp này thông thường nên kiện ra tòa án nơi người chiếm giữ, người mượn sổ cư trú để Tòa án tuyên buộc người đó trao trả giấy tờ. Quy trình thường trải qua hoạt động xét xử sơ thẩm, phúc thẩm. Trong bản án của Tòa án cần tuyên rõ, khi bản án có hiệu lực pháp luật, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản đã thực hiện nghĩa vụ của mình mà bên giữ Giấy chứng nhận vẫn không trả lại Giấy chứng nhận thì chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất có quyền đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận mới

Sau khi bản án có hiệu lực, cơ quan thi hành án sẽ tiến hành buộc người cầm giữ tài sản giao tài sản. Trường hợp không thu hồi được cơ quan thi hành án sẽ có văn bản gửi cơ quan có thẩm quyền cấp lại sổ mới cho người dân.

Tuy nhiên có thể thấy thời gian tiến hành tố tụng như trên sẽ mất khoảng 6 đến 12 tháng với nhiều chi phí tố tụng làm nản lòng người dân có sổ.

Hiện nay có thể sử dụng công cụ hành chính tiến hành xử phạt người có hành vi chiếm giữ trái pháp luật, sau đó thu hồi sổ đỏ, giao lại sổ đỏ cho chủ sở hữu- khôi phục lại tình trạng ban đầu của chủ sở hữu. Đây là một cách làm tích kiệm thời gian, hiệu quả nhưng lâu nay thường ít được thực hiện.