Chung cư mini và những rủi ro pháp lý chờ đợi người mua

Có thể chuyển nhượng căn hộ chung cư mini hay không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Công ty Luật TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, "chung cư mini" và "căn hộ chung cư mini" là những khái niệm mới và chưa được pháp luật công nhận rộng rãi trên toàn quốc. Trong hệ thống văn bản hiện có, chỉ có Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội định nghĩa cụ thể khái niệm này.

Theo đó, căn hộ của nhà chung cư mini sẽ được pháp luật công nhận nếu được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi đó, chủ căn hộ được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, nhà ở nếu đáp ứng đầy đủ những tiêu chí theo quy định của pháp luật thì mới được công nhận là chung cư mini. Còn trên thực tế, với những tòa "chung cư mini" theo cách gọi thông thường, thường được cấp phép xây dựng dưới dạng "nhà ở riêng lẻ".

Đối với đối tượng nhà ở riêng lẻ, tiêu chuẩn và chất lượng của nhà ở sẽ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, nếu nhà ở riêng lẻ được cấp phép xây dựng có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo tiêu chuẩn, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ. Khi đó, chủ căn hộ có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hay còn gọi là "sổ hồng".

Trong trường hợp căn hộ chưa đủ điều kiện cấp sổ hồng, chủ căn hộ chỉ được đứng tên chung trên sổ đỏ với các chủ căn hộ khác tại tòa nhà.

Trích dẫn quy định tại khoản 2, Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, luật sư cho biết đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất ít các căn hộ chung cư mini đủ điều kiện được cấp sổ đỏ riêng lẻ vì thường được xây dựng tại những địa điểm chật hẹp, diện tích không đủ và không đáp ứng quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy.

Thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, việc giao dịch mua bán các hộ trong chung cư mini phải mua bán dưới hình thức "hợp đồng mua bán viết tay" hoặc "văn bản thỏa thuận tài sản chung", trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên.

Những rủi ro pháp lý

Theo ông Tuấn, về mặt pháp lý, Luật Nhà ở 2014 chưa nêu khái niệm về chung cư mini mà chỉ có quy định về "nhà chung cư". Theo đó, nhà chung cư nghĩa là tòa nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung; có phần sở hữu riêng và sở hữu chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân.

Theo quy định, để xây dựng một tòa chung cư phải xin giấy phép xây dựng và đảm bảo quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và quy hoạch đô thị. Thực tế, địa điểm xây dựng những căn chung cư mini thường trong ngõ nhỏ, xen lẫn các khu dân cư, chủ chung cư thường xin giấy phép xây dựng là nhà ở đơn lẻ sau đó sẽ tự thiết kế thành những căn hộ chung cư mini với giá thành vừa túi tiền mà vẫn đầy đủ tiện nghi.

Tuy nhiên, trên thực tế, một tỷ lệ rất lớn các chung cư mini không đáp ứng đầy đủ yêu cầu theo quy định của pháp luật. Điều này dẫn tới việc chủ các căn hộ không thể làm sổ hồng riêng cho căn hộ của mình.

Khi đó, dù giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ được xác lập dưới bất kỳ hình thức nào thì người nhận chuyển nhượng đều không được công nhận quyền sở hữu căn hộ, còn hợp đồng cũng sẽ không được công chứng.

Từ đó, hệ lụy pháp lý là việc cấp sổ hồng cho căn hộ là không khả quan, chủ sở hữu không thể sử dụng giấy tờ để mua bán, thế chấp, vay vốn.

"Ngoài ra, về bản chất, hợp đồng mua bán chung cư mini không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết. Vì vậy, nếu có xảy ra tranh chấp thì hợp đồng mua bán chung cư mini có khả năng bị tòa án tuyên vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nhưng thực tế sẽ rất khó để thực hiện điều đó.

Đặc biệt, nếu chỉ giao dịch mua bán bằng giấy viết tay thì tất nhiên quyền thế chấp căn hộ đó vẫn thuộc về chủ đầu tư (người bán). Người mua hoàn toàn bị thiệt thòi và đột nhiên có thể bị mất trắng căn hộ.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng cũng như vấn đề phòng cháy chữa cháy ở những chung cư mini thường không an toàn, bởi thực tế cho thấy rất nhiều chung cư mini được xây dựng tại các con ngõ hẹp, và chủ đầu tư thường tận dụng mọi mét vuông để xây dựng, không để lại đủ không gian cho lối thoát hiểm và thiếu trang thiết bị phòng cháy chữa cháy. Điều này đem lại rủi ro và nỗi bất an rất lớn cho người dân tại chung cư", ông Tuấn nêu ra những bất cập.

Người mua cần làm gì?

Để đảm bảo độ an toàn về mặt pháp lý cũng như bảo vệ quyền lợi của mình, luật sư khuyến cáo khi mua căn hộ chung cư mini, người dân nên thận trọng, xem xét đầy đủ, toàn diện công trình, từ các điều kiện về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, thiết kế cho đến chất lượng công trình, năng lực của chủ đầu tư, hay các điều kiện được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định pháp luật. Tránh tình trạng mua phải những căn hộ thuộc trường hợp xây quá phép, không phép, bởi sẽ rất khó để được cấp sổ.

Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini phải "nằm lòng" để đảm bảo quyền lợi của mình.

Ngoài ra, người dân cần xem căn chung cư đó đã đáp ứng đủ điều kiện theo đúng giấy phép xây dựng và những tiêu chuẩn hay chưa, đặc biệt là vấn đề phòng cháy chữa cháy bởi những căn chung cư thường xây dựng nhiều tầng, không gian nhỏ hẹp, khi xảy ra sự cố thì rất khó để đảm bảo an toàn ở mức tối đa.

Hoàng Diệu