Sự thật về thời hạn sử dụng chung cư là 50 năm?

Tòa nhà chung cư được phân thành rất nhiều loại hình trong đó có hai dạng chính là:

Căn hộ để ở: Đối với loại căn hộ này thì người mua Việt Nam sẽ được cấp sổ hồng lâu dài, còn đối với khách hàng là người nước ngoài thì thời hạn sở hữu là 50 năm.

Căn hộ thương mại dịch vụ officetel: Officetel là viết tắt của office & hotel, bởi vì mục đích căn hộ là để cung cấp dịch vụ, làm thương mại dịch vụ (Ví dụ: khách sạn, cho thuê văn phòng…), Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp “loại đất thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất vì vậy thông thường chủ đầu tư ký với người mua là hợp đồng thuê 50 năm. Tính tới hiện tại, chưa có dự án officetel nào được ra sổ hồng vì chưa có những cơ chế chính sách pháp luật rõ ràng.

Có thể nói rằng, thời hạn sử dụng chung cư là 50 năm hay lâu dài phụ thuộc vào:

Dự án đầu tư xây dựng được phê duyệt là xây dựng nhà ở hay nhà thương mại dịch vụ và căn hộ để ở hay thương mại dịch vụ officetel.

Đối tượng sở hữu là người Việt Nam hay nước ngoài.

Sự thật về thời hạn sử dụng chung cư là 50 năm

Luật sư Quách Thành Lực (Giám đốc Công ty Luật TNHH LSX) cho biết, có thể thấy rằng, đây là cách hiểu sai lầm, phổ biến của nhiều người khi dự định mua nhà chung cư. Điều này có lẽ xuất phát từ việc cách đây một vài năm Bộ Xây dựng đã đề xuất hình thức sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu cụ thể, tuy nhiên đề xuất này không nhận được sự đồng tình của dư luận vì nhiều ý kiến cho rằng, khó đi vào thực tế.

Thêm nữa, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nhiều người sẽ để ý phần giấy phép xây dựng của chủ đầu tư. Về cơ bản, trên giấy phép sẽ ghi nhận rằng chủ đầu tư sẽ có quyền sử dụng trong thời hạn 50 năm mà thôi, tuy nhiên điều này lại không đồng nghĩa với việc người dân sở hữu căn nhà cũng chỉ được sử dụng với thời gian như vậy. Việc quy định thời gian sử dụng đất 50 năm là thời gian quy định để triển khai dự án. Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đã quy định rõ, doanh nghiệp trong hay ngoài nước cũng đều chỉ được giao đất 50 năm nhằm phòng ngừa việc chủ đầu tư “ôm” đất quá lâu, gây lãng phí quỹ đất. Khi chuyển sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp sổ hồng sử dụng ổn định lâu dài như bình thường.

Thực tế đã chứng minh rằng trong một thời gian dài khi nhiều hộ dân cùng sử dụng “căn nhà chung” sẽ xảy ra những hao mòn, hỏng hóc nhất định. Vì vậy, các căn hộ chung cư sẽ có những niên hạn do nhà nước quy định tùy vào chất lượng công trình (có thể 50 – 100 năm), quy định này được cụ thể tại Điều 99 Luật đất đai 2013:

Điều 99. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

3. a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

3. b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Thời gian sử dụng đất có thể là lâu dài nhưng đối với những tài sản trên đất cần phải được “bảo dưỡng” “tân trang” để an toàn, phù hợp quy hoạch tỉnh thành phố. Khi bảo dưỡng như vậy sẽ phát sinh trường hợp rằng:

Căn hộ chung cư duy trì được hiện trạng tốt, có thể tiếp tục sinh sống;

Căn hộ cần tu sửa để an toàn hơn: Lúc này chủ đầu tư và người dân sẽ cùng họp bàn về giải pháp và kinh phí tôn tạo;

Căn hộ chung cư cần phải xây mới khi hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ: Lúc này chủ đầu tư sẽ cần phải sắp xếp, trả chi phí về tái định cư cho người dân. Người dân có quyền được sử dụng lại trên diện tích đã mua trước đó, sử dụng trả thêm phí hoặc chuyển đi nơi khác nhận được giá trị tương ứng – đây là những phương án có thể phát sinh khi các bên thỏa thuận.

Có thể thấy, chẳng có một tài sản nào có thể vĩnh viễn trường tồn theo thời gian. Nếu nghĩa một cách tích cực thì sở hữu chung cư (dù có niên hạn) là cách dễ dàng nhất để có một nơi “cắm dùi” tại thành phố đắt đỏ, ngược lại cần phải chia sẻ không gian với nhiều người. Bù lại khi sở hữu một nhà đất thì giá trị sẽ lớn và cái gì sẽ đảm bảo rằng trong 50 năm ta không phải tân trang, sửa chữa ngôi nhà đó?

Việc lựa chọn chủ đầu tư để mua căn hộ chung cư sẽ tối quan trọng trong chất lượng công trình, chủ đầu tư tốt thì giá căn hộ không rẻ, giá căn hộ không rẻ sẽ kèm theo “kén” cư dân, số lượng cư dân ít, bỏ ra số tiền lớn sẽ trân trọng và có ý thức sử dụng tài sản chung, như vậy niên hạn căn hộ sẽ được gia tăng.

Xin cảm ơn luật sư!