Chung cư mini thuộc diện bị giải tỏa thu hồi, người mua có được bồi thường?

Hà Nội đang trong giai đoạn tăng tốc giải phóng mặt bằng, mở rộng hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại nhiều khu vực. Trong bối cảnh đó, không ít người dân đang sinh sống ở các chung cư mini băn khoăn, nếu công trình nằm trong diện quy hoạch, bị Nhà nước thu hồi đất thì người mua có được bồi thường hay không?

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng đây là vấn đề khá phức tạp bởi trên thực tế, phần lớn chung cư mini hiện nay tồn tại dưới dạng nhà ở riêng lẻ do cá nhân xây dựng.

Theo luật sư, nhiều công trình chỉ xin được giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, không được phép xây dựng nhà ở thương mại để bán. Tuy nhiên, do nhu cầu thị trường, chủ sở hữu lại tự chia nhỏ thành nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán dưới dạng chung cư mini dẫn đến không đủ điều kiện cấp sổ hồng riêng, xây sai phép hoặc vi phạm quy hoạch.

"Khi phát sinh quyết định thu hồi đất, quyền lợi của người mua sẽ phụ thuộc rất lớn vào tình trạng pháp lý của công trình và giấy tờ sở hữu thực tế", luật sư nói.

Chung cư mini bị thu hồi do quy hoạch, người mua có được đền bù?

Theo quy định tại Điều 95 và Điều 98 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Trong đó, điều kiện quan trọng là người sử dụng đất phải đang sử dụng đất hợp pháp, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Từ đây, nhiều người đặt câu hỏi: Khi nào thì chung cư mini đủ điều kiện để được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng).

Theo khoản 3, Điều 2, Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được hiểu là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Nhà chung cư bao gồm loại được xây dựng với mục đích để ở và loại có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Về nguyên tắc, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên phần đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình như đất được Nhà nước giao, đất nhận chuyển nhượng hợp pháp; đất được bồi thường, đất thuê, mượn theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, theo luật sư, không phải mọi trường hợp xây dựng nhiều tầng, chia thành nhiều căn hộ đều mặc nhiên được nhà nước cấp sổ công nhận là nhà chung cư hợp pháp.

Bởi theo khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, cá nhân có quyền sử dụng đất ở khi xây dựng nhà ở thuộc một trong các trường hợp sau thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng, như nhà ở từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng có căn hộ để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê. Nhà ở từ 2 tầng trở lên có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

"Quy định này có ý nghĩa rất quan trọng vì đây chính là cơ sở pháp lý để xác định công trình chung cư mini có thuộc diện được công nhận hợp pháp hay không", luật sư nhấn mạnh.

Đồng thời, khoản 2, Điều 57, Luật Nhà ở 2023 quy định căn hộ thuộc các trường hợp nêu trên được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và được phép mua bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2023.

Như vậy có thể hiểu việc xây dựng nhà phục vụ để ở khác so mới xây dựng nhà ở (dưới dạng chung cư) để bán theo cách giải thích tại khoản 4, Điều 2, Luật Nhà ở 2023 "Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường". 

"Khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, căn hộ trong chung cư mini vẫn có thể được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý như quyền sử dụng đất hợp pháp, điều kiện làm chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch xây dựng, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình và điều kiện hình thành nhà ở theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp đáp ứng đủ các điều kiện này và được cấp sổ hồng hợp pháp, khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu căn hộ có thể được xem xét bồi thường, hỗ trợ theo quy định hiện hành", luật sư cho hay.

Ngược lại, theo luật sư, đối với các công trình xây dựng sai phép, tự ý chia nhỏ căn hộ, không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, xây vượt tầng hoặc vượt mật độ xây dựng thì rất khó được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ.

Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều người mua chung cư mini đối mặt với rủi ro lớn khi phát sinh tranh chấp, bị thu hồi đất hoặc công trình bị cưỡng chế do vi phạm quy hoạch, trật tự xây dựng.

Việc được cấp Giấy chứng nhận không chỉ giúp người mua xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ mà còn là căn cứ quan trọng để thực hiện các quyền tài sản như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế hoặc yêu cầu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Do đó, trước khi quyết định mua chung cư mini, người dân cần đặc biệt lưu ý kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của công trình, thay vì chỉ quan tâm đến giá bán hoặc những cam kết như "sẽ ra sổ trong tương lai".

Trường hợp dễ mất quyền đền bù, hỗ trợ

Luật sư cho biết, đây là tình huống khá phổ biến trên thị trường chung cư mini khi nhiều người mua căn hộ chỉ giao dịch bằng vi bằng, giấy viết tay hoặc ký các dạng "hợp đồng góp vốn" mà không thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư cho rằng trong các trường hợp này, người mua chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ chung cư mini.

"Khi Nhà nước thu hồi đất, cơ quan bồi thường thường chỉ làm việc với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều này khiến người mua căn hộ có nguy cơ phải tự khởi kiện hoặc tranh chấp dân sự với chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của mình.

Ngoài ra, theo quy định pháp luật, nếu công trình xây dựng sai phép, xây vượt số tầng được cấp phép, tự ý chuyển đổi công năng, xây dựng trên đất không đủ điều kiện hoặc vi phạm quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình công cộng thì phần công trình vi phạm có thể không được bồi thường.

Trong đó, người mua căn hộ tại các tầng xây dựng sai phép thường đối mặt rủi ro lớn nhất bởi phần diện tích này có thể bị xem là tài sản hình thành trái pháp luật", luật sư phân tích.

Về việc ai là người nhận tiền bồi thường, theo luật sư Dũng, thực tế tiền bồi thường thường được chi trả cho chủ thể đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều này dễ dẫn tới tranh chấp giữa bên mua và bên bán, đặc biệt trong trường hợp người mua đã bỏ tiền mua căn hộ, sinh sống ổn định nhiều năm nhưng không phải là người có tư cách pháp lý đứng tên trên sổ hồng.

Theo luật sư, nhiều hợp đồng mua bán chung cư mini hiện nay không quy định rõ cơ chế xử lý khi Nhà nước thu hồi đất, khiến người mua dễ rơi vào thế bất lợi.

Vì vậy, trước khi giao dịch, luật sư khuyến cáo bên mua cần kiểm tra kỹ pháp lý trước khi mua tập trung vào các yếu tố điều kiện pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, điều kiện tách sổ, quy hoạch khu vực, tình trạng thế chấp ngân hàng...

"Bên mua không nên chỉ dựa vào những lời quảng cáo như "có thể ra sổ sau" mà cần chủ động rà soát kỹ hồ sơ pháp lý và bổ sung rõ các điều khoản trong hợp đồng liên quan đến quyền lợi khi bị thu hồi đất.

Trong đó cần bổ sung các nội dung như: ai là người nhận tiền bồi thường, cơ chế phân chia khoản đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, trách nhiệm hoàn trả tiền nếu công trình vi phạm pháp luật hoặc nghĩa vụ của chủ đầu tư trong trường hợp công trình bị cưỡng chế, tháo dỡ…", luật sư cho biết thêm.