Đất đang thế chấp, tiền đền bù sẽ được chi trả cho ai?

Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết thời gian gần đây, nhiều hộ dân tại các khu vực triển khai dự án trên địa bàn Hà Nội rơi vào tình huống bất ngờ khi nhận thông báo tiền bồi thường giải phóng mặt bằng chưa thể chi trả trực tiếp do sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng.

Đáng chú ý, trong nhiều trường hợp, số tiền được bồi thường, hỗ trợ thấp hơn so với khoản tiền ngân hàng đã giải ngân khi định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, khiến người vay rơi vào trạng thái hoang mang, lo lắng.

Không ít người cho rằng khi Nhà nước thu hồi đất thì khoản vay sẽ tự động được “xóa nợ”. Tuy nhiên, sau khi làm việc với ngân hàng, nhiều trường hợp mới phát sinh tranh chấp liên quan đến việc khấu trừ tiền đền bù, xử lý phần dư nợ còn thiếu hoặc nguy cơ bị chuyển nhóm nợ trên hệ thống tín dụng.

Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng, khu đô thị và giao thông đang được triển khai với quy mô lớn, câu chuyện đất đang thế chấp ngân hàng bị thu hồi không còn là trường hợp hiếm gặp mà đang trở thành vấn đề pháp lý khá phổ biến.

Có nguy cơ bị ghi nhận nợ xấu trên CIC không?

Theo luật sư, nhiều người chỉ tập trung vào khoản tiền bồi thường mà bỏ qua yếu tố lịch sử tín dụng.

Trong trường hợp cụ thể, nếu sau khi đất bị thu hồi, ông T. không thanh toán đúng phần nghĩa vụ còn lại hoặc không đạt được thỏa thuận cơ cấu nợ với ngân hàng, khoản vay có thể bị chuyển nhóm nợ trên hệ thống CIC.

"Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn sau này, ảnh hưởng đến hồ sơ tín dụng cá nhân, hoạt động kinh doanh và khả năng bảo lãnh tài chính của ông T. Đặc biệt, với hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp nhỏ, việc bị ghi nhận nợ xấu có thể gây khó khăn lớn trong quá trình tiếp cận vốn về sau", luật sư lưu ý.

Theo luật sư, trong trường hợp người vay không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần còn thiếu, ngân hàng vẫn có quyền khởi kiện dân sự, yêu cầu thi hành án và xử lý tài sản bảo đảm khác nếu có thỏa thuận và ông T. vẫn còn các tài sản khác.

"Việc mất khả năng thanh toán khoản vay dân sự không mặc nhiên bị xử lý hình sự. Tuy nhiên, nếu người vay có hành vi gian dối như tẩu tán tài sản, cố tình chiếm đoạt tiền vay, sử dụng giấy tờ giả hoặc bỏ trốn nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, thì cơ quan chức năng có thể xem xét trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất vụ việc", luật sư nói.

Tiền đền bù đất sẽ được chi trả cho ai?

Theo quy định pháp luật hiện hành, nếu quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay thì ngân hàng có quyền liên quan đối với khoản tiền bồi thường phát sinh từ tài sản đó.

Trên thực tế, khi cơ quan chức năng xác định thửa đất đang có đăng ký thế chấp, quy trình chi trả tiền bồi thường thường chưa thể thực hiện ngay cho người dân mà cần rà soát nghĩa vụ tín dụng liên quan.

Thông thường sẽ phát sinh cơ chế làm việc giữa 3 bên, gồm cơ quan giải phóng mặt bằng, ngân hàng nhận thế chấp và người sử dụng đất. Sau khi xác định dư nợ thực tế, các bên sẽ thống nhất phương án giải chấp toàn bộ, khấu trừ một phần nghĩa vụ vay hoặc phong tỏa tạm thời khoản tiền bồi thường để xử lý nghĩa vụ tài chính.

Khi có đất bị thu hồi và đang thế chấp ngân hàng, theo luật sư, sai lầm phổ biến nhất là người vay chỉ làm việc với cơ quan giải phóng mặt bằng mà không chủ động trao đổi sớm với ngân hàng.

"Ngay khi nhận thông báo thu hồi đất, người vay nên kiểm tra lại toàn bộ dư nợ gốc, lãi và phí phát sinh, rà soát điều khoản xử lý tài sản bảo đảm đồng thời đề nghị ngân hàng xác nhận phương án giải chấp.

Tiếp theo thống nhất bằng văn bản cách xử lý tiền bồi thường. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng sẽ yêu cầu ký phụ lục tín dụng hoặc cam kết thanh toán phần nghĩa vụ còn thiếu nếu tiền đền bù không đủ tất toán khoản vay.

Người vay cần đọc kỹ các điều khoản liên quan đến thời hạn thanh toán, lãi chậm trả, điều kiện cơ cấu nợ, nghĩa vụ bổ sung tài sản bảo đảm", luật sư khuyến cáo.

Trong nhiều trường hợp, rủi ro lớn nhất không phải mất đất mà là người vay không chuẩn bị trước cho quy trình làm việc với ngân hàng, dẫn tới tranh chấp kéo dài, phát sinh lãi chậm trả hoặc bị ghi nhận nợ xấu.

Từ góc độ thực tiễn, Luật sư Dũng khuyến nghị người dân nên chủ động rà soát hồ sơ tín dụng ngay từ thời điểm có thông tin quy hoạch, đồng thời yêu cầu mọi thỏa thuận liên quan đến giải chấp và xử lý tiền bồi thường phải được thể hiện bằng văn bản rõ ràng.

Việc hiểu đúng quyền và nghĩa vụ của mình, theo luật sư sẽ giúp người vay tránh được nhiều hệ lụy pháp lý và tài chính trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đang diễn ra ngày càng phổ biến hiện nay.