Chủ nhà đền cọc 200 triệu đồng vì dùng hợp đồng đặt cọc ở quán photo copy

Ông B. (TPHCM) có một ngôi nhà trị giá 3 tỷ đồng cần bán, tài sản đang được thế chấp vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng.

Vào tháng 5/2024, một người tên A. đến hỏi mua nhà. Trước tình trạng pháp lý của ngôi nhà, chủ nhà yêu cầu bên mua bỏ 1,2 tỷ đồng vào ngân hàng để lấy tài sản ra, sau đó mới thực hiện các thủ tục chuyển nhượng.

Ông A. đồng ý điều kiện này. Sau đó hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên mua đặt cọc số tiền 150 triệu đồng, hai bên thoả thuận trong vòng 30 ngày, tức là thời hạn đến tháng 6/2024.

Sai lầm nghiêm trọng của chủ nhà trong trường hợp này đó là chủ quan sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua ở quán photo copy chỉ có một mặt giấy. Trong hợp đồng chỉ có điều khoản đơn giản là "không bán phạt cọc gấp 2 lần, không mua thì mất cọc". Hợp đồng không viết thêm điều khoản quy định ông A. phải chuẩn bị 1,2 tỷ đồng để lấy nhà trong ngân hàng ra.

Gần đến ngày hết hạn hợp đồng, chủ nhà B. yêu cầu ông A. chuẩn bị tiền để ra ngân hàng thực hiện tất toán, lấy tài sản ra. Do chưa chuẩn bị được đủ số tiền, ông A. gọi điện xin chủ nhà gia hạn thêm ít ngày.

Tuy nhiên ông B. không đồng ý và nói rằng ngày 1/6/2024 hai bên không giao dịch thì bên mua mất cọc, bởi chủ nhà có việc đang cần tiền.

Đúng ngày 1/6/2024, ông A. nhắn tin cho ông B. với nội dung đề nghị chủ nhà ra văn phòng công chức để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng lại nhà, song bên bán không trả lời.

Đến ngày 15/6/2024, ông A. đinh ninh trường hợp này đã hết thời hạn đặt cọc và coi như bên mua mất cọc. Tiếp đó, chủ nhà nhận đặt cọc của một người tên C. số tiền 200 triệu đồng để bán ngôi nhà.

Đến ngày giao dịch, chủ nhà B. và người mua nhà C. ra văn phòng công chứng thực hiện việc chuyển nhượng thì nhận được phản hồi ngôi nhà đang có một số công văn đề nghị tạm dừng việc mua bán nên không giao dịch được.

Tại thời điểm đó, chủ nhà mới phát hiện ra ông A. - bên mua nhà trước đó - đã tiến hành khởi kiện yêu cầu đòi 150 triệu đồng tiền đặt cọc với lý do chủ nhà nhận tiền đặt cọc nhưng đúng ngày hẹn không giao dịch nên phạt cọc gấp đôi và ngôi nhà hiện bán cho một bên khác.

Cùng lúc, người mua sau là ông C. cũng thực hiện khởi kiện chủ nhà yêu cầu trả lại 200 triệu đồng tiền cọc, đồng thời phạt cọc thêm số tiền 200 triệu đồng.

Đối với vụ kiện thứ nhất, ông A. được toà án tuyên trường hợp này được trả lại 150 triệu đồng tiền cọc và không được nhận tiền phạt cọc. Lý do toà đưa ra phán quyết này bởi hợp đồng đặt cọc mua ngoài quán photo copy, không có những điều khoản thoả thuận rõ ràng thể hiện yếu tố ngày 1/6/2024 vi phạm thế nào để dẫn đến việc mất cọc hay không.

Đối với vụ kiện thứ hai, toà án tuyên chủ nhà B. phải hoàn cọc 200 triệu đồng lại cho ông C. và phải chịu phạt cọc số tiền 200 triệu đồng cho bên mua nhà. Lý do được toà án đưa ra là vì chủ nhà đã làm hợp đồng đặt cọc với một bên khác, chưa thực hiện huỷ bỏ hợp đồng lại tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc với một bên khác.

Đáng chú ý, trong hợp đồng đặt cọc với C. cũng có điều khoản nếu tài sản có tranh chấp, không thực hiện được giao dịch phải đền cọc.

Qua vụ việc, luật sư Nguyễn Thuỵ Bảo Ân (Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, có nhiều người bán nhà hiện nay chủ quan sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua ngoài quán photo copy với các điều khoản không rõ ràng, dẫn tới việc phải đền cọc như trường hợp của chủ nhà B.

"Nếu đang có tài sản là nhà trong ngân hàng, khi ký hợp đồng nhận đặt cọc với ai chủ nhà nhớ thoả thuận rõ ràng. Trong đó phải có điều khoản bên mua có trách nhiệm phải bỏ tiền vào ngân hàng để lấy tài sản ra.

Đồng thời, trong hợp đồng phải có thêm điều 320 Bộ luật Dân sự quy định khi tài sản đang bị thế chấp ngân hàng không được mua bán, tặng cho. Hợp đồng phải có điều khoản các bên hướng đến việc thực hiện hợp đồng đặt cọc, và hợp đồng đặt cọc không hướng đến việc làm ảnh hưởng đến các hợp đồng trong ngân hàng để tránh hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu. Bởi nếu lỡ rằng trong trường hợp hết thời hạn, chủ nhà thực hiện đúng điều khoản mà hợp đồng ngay tại thời điểm ký bị vô hiệu thì không đòi tiền cọc được", luật sư lưu ý.