Cẩn trọng bẫy “sau 50 ngày” trong hợp đồng cọc nhà đất

Câu chuyện "Thoát rủi ro khi đặt cọc nhà đất" được luật sư Trần Viết Hà (Đoàn luật sư tỉnh Đắk Lắk) chia sẻ nhằm cảnh báo người dân về những chiêu cài bẫy trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

Theo nội dung vụ việc, một chủ nhà A. có nhu cầu bán căn nhà với giá 4 tỷ đồng. Vài ngày sau có người mua tên B. xuất hiện và đồng ý đặt cọc 500 triệu đồng.

Hợp đồng quy định sau 20 ngày kể từ ngày đặt cọc, bên mua tiếp tục thanh toán thêm 500 triệu đồng.

Đáng chú ý, hợp đồng ghi nội dung "sau 50 ngày kể từ ngày đặt cọc, hai bên tiến hành công chứng chuyển nhượng, bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán.

Bên mua cài nội dung yêu cầu bên bán phải thực hiện đầy đủ các thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. "Nếu trong quá trình này bên A. đổi ý, không tiếp tục giao dịch thì không chỉ phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc mà còn phải bồi thường gấp đôi giá trị chuyển nhượng của căn nhà theo hợp đồng", nội dung hợp đồng đặt cọc nêu.

Thoạt nhìn, các mốc thời gian 20 ngày, 50 ngày khá rõ ràng. Tuy nhiên, theo luật sư Hà, hợp đồng lại không quy định cụ thể ngày cuối cùng phải hoàn tất giao dịch, đây là điểm nhiều chủ nhà dễ "sập bẫy".

"Nhiều chủ nhà nghĩ quá 50 ngày mà bên mua không xuất hiện thì có quyền bán cho người khác. Nhưng thực tế, cách hiểu này rất dễ khiến bên bán rơi vào thế vi phạm hợp đồng", luật sư phân tích.

Theo luật sư, cụm từ "sau 50 ngày" cần được quy định cụ thể là ngày thứ bao nhiêu. Nếu không có mốc chốt cuối cùng thì đến ngày thứ 90 vẫn có thể được hiểu là "sau 50 ngày".

Điểm đáng chú ý khác là điều khoản phạt cọc. Thay vì phạt gấp đôi tiền đặt cọc như thông thường, bên mua cài điều khoản yêu cầu bên bán nếu đổi ý phải bồi thường gấp đôi giá trị chuyển nhượng của căn nhà.

"Ví dụ căn nhà có giá trị 4 tỷ đồng, nếu chủ nhà bán cho người khác thì theo điều khoản này có thể bị yêu cầu bồi thường gấp đôi giá trị chuyển nhượng, tức lên tới 8 tỷ đồng", luật sư dẫn chứng.

Khi gặp trường hợp bên mua "cao tay" cài điều khoản bất lợi cho bên bán để kiếm tiền bồi thường, luật sư Hà khuyến cáo chủ nhà cần thể hiện mình là người thiện chí, mong muốn bán được nhà để tránh rơi vào bẫy pháp lý.

Theo đó, đến khoảng ngày thứ 49 của hợp đồng đặt cọc, bên bán gửi văn bản thông báo yêu cầu bên mua có mặt tại văn phòng công chứng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận.

"Nếu sau thông báo lần thứ nhất bên mua không xuất hiện, đến ngày thứ 50, bên bán tiếp tục gửi thông báo lần 2, ngày thứ 60 gửi tiếp thông báo lần 3. Việc liên tục thông báo như vậy nhằm chứng minh bên bán thực sự có nhu cầu chuyển nhượng, còn bên mua cố tình kéo dài thời gian, cài điều khoản bất lợi vào hợp đồng", luật sư phân tích.

Theo luật sư, sau khi đã gửi thông báo nhiều lần nhưng bên mua vẫn không xuất hiện, bên bán nên chủ động nộp đơn ra tòa yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc và xử lý khoản tiền cọc theo quy định pháp luật.

"Khi đó, tòa án sẽ xem xét bảo vệ bên bán là người thiện chí thực hiện giao dịch, còn bên mua có dấu hiệu không ngay tình. Nhờ vậy, bên mua sẽ khó thực hiện được chiêu trò dùng 500 triệu đồng tiền cọc để đòi khoản bồi thường lên tới 8 tỷ đồng như tính toán ban đầu", luật sư nói.