Cần thay đổi khái niệm về tranh chấp đất đai

Theo luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty luật Pháp trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đất có tranh chấp thì người sử dụng không được thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, khái niệm về đất có tranh chấp lại được luật hóa không cụ thể, không rõ các yếu tố, các điều kiện, tiêu chí để xác định thế nào là có tranh chấp.

Luật đất đai năm 2013 tại khoản 24, điều 3 quy định: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Dự thảo lần 2 Luật đất đai năm 2023 vẫn giữ nguyên quy định này không có thay đổi.

Phân tích khái niệm này ta có thể đi đến một số nhận định sau:

Về kỹ thuật: "Tranh chấp là tranh chấp" như kiểu "nó" chính là "nó" thì có thể thấy không có ý nghĩa làm rõ, giúp người đọc hiểu thêm đáng kể về ngữ nghĩa của từ tranh chấp đất đai.

Về nội hàm: Khái niệm tranh chấp đất đai như trên quá chung chung, nội hàm quá rộng để dễ dàng xác định mọi mâu thuẫn, sự không đồng tình của một chủ thể trong quan hệ đất đai được coi là tranh chấp.

Theo khái niệm này, tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ đất đai mà chủ thể ấy chỉ cần cãi nhau, nói ra, phao tin lên cũng được coi là "tranh chấp về quyền, nghĩa vụ".

Về hình thức: Khái niệm này không làm rõ được yếu tố hình thức của việc tranh chấp đó là có cơ quan có thẩm quyền nào thụ lý, giải quyết hay không, có văn bản hạn chế quyền của người sử dụng đất hay không.

Một tranh chấp đất đai cần thiết phải quy định hội tụ cả yếu tố nội dung, hình thức mới đảm bảo không bị các chủ thể lợi dụng, can thiệp thiếu thiện chí, bất hợp pháp vào các giao dịch bất động sản.

Chỉ ra lỗ hổng, khó khăn cũng mới chỉ là khơi ra vấn đề, việc này vẫn thực sự dễ dàng và chưa có nhiều giá trị trong việc cải biến, chuyển hóa các quy định pháp luật. Luật sư Lực cho rằng, để giải quyết vấn đề này, nhất thiết trong luật phải làm rõ khái niệm "tranh chấp đất đai" theo hướng đúng kỹ thuật, đủ cả nội dung và hình thức, rõ ràng các đặc điểm, điều kiện có thể xác định đất có tranh chấp.

Về kỹ thuật: Tại trang 1628, Đại Từ điển Tiếng Việt do tác giả Nguyễn Như Ý chủ biên chủ biên, Nhà xuất bản Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh xuất bản ghi nhận: "Tranh chấp: 1 Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào… 2. Bất đồng, trái ngược nhau". Dựa trên thông tin này có thể làm rõ rằng "Tranh chấp" là "bất đồng, không thống nhất".

Về nội dung: Cần làm rõ "quan hệ đất đai" theo đó đối tượng trực tiếp trong quan hệ phải là đất đai. Điều này sẽ loại trừ được các tranh chấp liên quan đến đất đai như hợp đồng, thừa kế... Cần làm hẹp khái niệm "quan hệ đất đai" để trở thành nội dung của "tranh chấp đất đai".

Về hình thức: Phân chia ra từng lĩnh vực cụ thể để chỉ rõ các điều kiện xác định là tranh chấp đất đai đủ căn cứ ngăn chặn giao dịch bất động sản.

Theo đó, trong lĩnh vực tố tụng dân sự cần điều kiện tòa án đã có văn bản áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời "Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp".

Trong lĩnh vực luật Tiếp công dân, luật Khiếu nại, luật Đất đai cần có quyết định, văn bản thụ lý để giải quyết tranh chấp.

Trong lĩnh vực hình sự có văn bản của cơ quan tiến hành tố tụng khẳng định bất động sản là vật chứng, bị phong tỏa đảm bảo giải quyết vụ án hình sự đề nghị ngăn chặn

Trong lĩnh vực thi hành án cần có văn bản đề nghị ngăn chặn giao dịch của cơ quan thi hành án.

Chỉ khi đủ điều kiện cả về hình thức và nội dung thì mới xác định là "tranh chấp đất đai" để trở thành căn cứ ngăn chặn giao dịch bất động sản.

Dựa trên một số phân tích trên, luật sư Lực đề xuất khái niệm tranh chấp đất đai như sau: "Tranh chấp đất đai là bất đồng về quyền, nghĩa vụ giữa chủ thể có quyền sử dụng đất với chủ thể khác và đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý để giải quyết hoặc có văn bản yêu cầu hạn chế quyền của người sử dụng đất".

"Nếu làm được điều này, tôi tin rằng sẽ hạn chế tình trạng tùy tiện, dễ dàng ngăn chặn giao dịch bất động sản", luật sư Lực chia sẻ.