Khi hành trình làm sổ đỏ gặp gian nan chỉ bởi... một tờ giấy

Sau hành trình dài đến 4 năm để hoàn thiện các thủ tục pháp lý làm bìa đỏ cho ngôi nhà mà gia đình đã gắn bó hơn 40 năm, anh Thanh Bình (Hải Phòng) như ngã gục khi được phòng đăng ký đất đai phường thông báo, có một lá đơn với nội dung khiếu kiện nên việc làm bìa đỏ cho nhà anh phải tạm dừng. 

Quá chán nản, anh cho biết nhiều lúc đã muốn buông xuôi vì thủ tục thừa kế ngôi nhà mà gia đình anh đang ở thuộc diện phức tạp, các cụ không để lại di chúc. Giờ đây, vấn đề hoàn thiện đầy đủ các loại giấy tờ như yêu cầu, những tưởng không còn gì trở ngại nữa thì sự việc này xảy đến.

Những vướng mắc, lỗ hổng về luật!

Luật sư Quách Thành Lực, Công ty luật Pháp trị cho biết, sự việc phát sinh như nhà anh Bình gặp phải là rất phổ biến ở nhiều địa phương trong cả nước bởi hiện nay chỉ cần một lá đơn viết tay gửi tới tòa án hoặc UBND cấp xã, là một công dân bất kỳ có thể ngăn chặn việc sang tên/làm sổ đỏ.

Đó cũng là cách thật đơn giản khi người nào đó ghét ai hoặc có mâu thuẫn với người khác, mà biết họ đang mua bán nhà đất bèn làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp gửi Ủy ban nhân dân hoặc soạn đơn khởi kiện gửi tòa án cấp huyện...

Một trong các cơ quan này có giấy biên nhận đơn của bạn, sau đó soạn một đơn ngăn chặn gửi Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp huyện.

Căn cứ quy định tại điểm đ, khoản 1, điều 11a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường "nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất", Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp quận, huyện buộc phải từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, với tình trạng chậm trễ trong giải quyết đơn thư tranh chấp như hiện nay của UBND các cấp, của Tòa án thì đảm bảo người ngăn chặn sẽ đạt được mục đích gây khó khăn, trở ngại hoặc phá hỏng một giao dịch bất động sản. Người ngăn chặn có chủ ý làm điều sai trái như trên, gây thiệt hại cho người bán, người mua trong giao dịch bất động sản thì cũng rất khó để buộc họ phải bồi thường thiệt hại.

 Luật sư Quách Thành Lực đã chỉ ra một số nguyên nhân và giải pháp với vấn đề này.

Theo đó, "Đất không có tranh chấp" là điều kiện tiên quyết để người có đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của mình (điểm b, khoản 1, điều 188 Luật đất đai năm 2013).

Khái niệm tranh chấp đất đai được quy định tại khoản 24, điều 3, Luật đất đai năm 2013 "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai".

Luật sư Lực cho rằng, khái niệm tranh chấp đất đai như trên còn chung chung, nội hàm quá rộng để dễ dàng xác định mọi mâu thuẫn, sự không đồng tình của một chủ thể trong quan hệ đất đai được coi là tranh chấp. Tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ đất đai mà chủ thể ấy chỉ cần cãi nhau, nói ra, phao tin lên nếu theo khái niệm trên cũng được coi là "tranh chấp về quyền, nghĩa vụ".

Khái niệm này không làm rõ được yếu tố hình thức của việc tranh chấp đó là có cơ quan có thẩm quyền nào thụ lý, giải quyết hay không. Một tranh chấp đất đai cần thiết phải quy định hội tụ cả yếu tố nội dung, hình thức mới đảm bảo không bị các chủ thể lợi dụng, can thiệp thiếu thiện chí, bất hợp pháp vào các giao dịch bất động sản.

Một khi Luật đất đai, các nghị định chưa bổ sung làm rõ được yếu tố hình thức để xác định "tranh chấp đất đai" thì việc này thường được các văn bản pháp luật thấp hơn quy định, giải thích.

Điểm đ, khoản 1, điều 1 a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp huyện buộc phải từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi "nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất". Quy định này đã bổ sung yếu tố hình thức để xác định một mẫu thuẫn, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai là tranh chấp đất đai.

Tuy vậy, khi đối chiếu với quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự, quy định của Luật khiếu nại, Luật tiếp công dân và trong chính quy định của Luật đất đai thì có thể thấy quy định trên chưa chuẩn mực, "chưa tới", chưa phù hợp với ngành luật khác để xác định cơ quan có thẩm quyền đã thụ lý, giải quyết tranh chấp hay chưa.

Tại Bộ Luật tố tụng dân sự quy định: Khi nhận đơn trực tiếp thì cán bộ tiếp dân phải có biên nhận đơn gửi cho người nộp. Đơn người dân gửi tại Tòa án là cán bộ phải tiếp nhận, phải có biên nhận, việc thụ lý, giải quyết hay không sẽ tính sau và được thực hiện bởi một thẩm phán phụ trách. Sau khoảng 8 ngày từ khi nhận đơn nếu đủ điều kiện thì vụ việc được thụ lý, chưa đủ điều kiện thì yêu cầu người nộp đơn sửa đổi bổ sung, nếu không đủ điều kiện thì trả lại đơn.

Do vậy quy định "nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất" chỉ tương ứng với bước đầu tiên của quy trình tiếp nhận, xử lý đơn khởi kiện của tòa án. Chỉ bước đầu tiên này không đủ yếu tố xác định vụ án tranh chấp đất đai được thụ lý giải quyết.

Tại Luật khiếu nại, Luật tiếp công dân Luật đất đai quy định: Nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp hay khiếu nại thì sẽ có biên nhận, sau đó xác định nội dung, thẩm quyền thụ lý giải quyết nếu đủ điều kiện thì thực hiện hòa giải, thực hiện thụ lý, giải quyết theo quy trình được quy định trong luật đất đai, luật khiếu nại.

Bởi vậy quy định Điểm đ, khoản 1, điều 11a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường xác định ngay khi có văn bản tiếp nhận đơn đã được xác định là đủ điều kiện về hình thức khẳng định tranh chấp đất đai là vội vàng, không phù hợp với quy trình giải quyết đơn thư tranh chấp. Một quy định như vậy là không đồng bộ, xa rời thực tế, thiếu tham khảo các ngành luật liên quan.

Thậm chí hiện nay công dân còn có thể gửi đơn thư tranh chấp đến cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết bằng đường bưu điện. Sự tiến bộ, ưu việt của hệ thống bưu chính giúp người gửi có thể tra cứu mã vận đơn, nhận ảnh chụp, biết được tên người ký tiếp nhận, có chính xác ngày giờ cơ quan đã tiếp nhận đơn thư. Người gửi đơn ngăn chặn chỉ cần đơn giản gửi kèm văn bản ngăn chặn các thông tin trên thì buộc Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp huyện buộc phải từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Dự thảo Luật đất đai năm 2023 các quy định về "tranh chấp đất đai", "đất không có tranh chấp" không có thay đáng kể so với luật năm 2013, đồng nghĩa với việc các vướng mắc, lỗ hổng được nêu trên đây khó được khắc phục.

Làm rõ khái niệm "tranh chấp đất đai" để "vá" lỗ hổng

Luật sư Lực cho rằng, chỉ ra lỗ hổng, khó khăn cũng mới chỉ là khơi ra vấn đề, việc này vẫn thực sự dễ dàng và chưa có nhiều giá trị trong việc cải biến, chuyển hóa các quy định pháp luật. Để giải quyết vấn đề này, vị luật sư cho rằng cần làm rõ khái niệm "tranh chấp đất đai" theo hướng đủ cả nội dung và hình thức.

Về nội dung, cần làm rõ "quan hệ đất đai", theo đó đối tượng trực tiếp trong quan hệ phải là đất đai. Điều này sẽ loại trừ được các tranh chấp liên quan đến đất đai như: Hợp đồng, thừa kế. Cần làm hẹp khái niệm "quan hệ đất đai" để trở thành nội dung của "tranh chấp đất đai".

Về hình thức, phân chia ra từng lĩnh vực cụ thể để chỉ rõ các điều kiện xác định là tranh chấp đất đai đủ căn cứ ngăn chặn giao dịch bất động sản. Theo đó, trong lĩnh vực tố tụng dân sự cần điều kiện Tòa án đã có văn bản áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời "Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp"; trong lĩnh vực luật Tiếp công dân, luật Khiếu nại, luật Đất đai cần có quyết định, văn bản thụ lý, giải quyết tranh chấp; trong lĩnh vực hình sự có văn bản của cơ quan tiến hành tố tụng khẳng định bất động sản là vật chứng, bị phong tỏa đảm bảo giải quyết vụ án hình sự đề nghị ngăn chặn; văn bản đề nghị ngăn chặn giao dịch của cơ quan thi hành án.

Chỉ khi đủ điều kiện cả về hình thức và nội dung thì mới xác định là "tranh chấp đất đai" để trở thành căn cứ ngăn chặn giao dịch bất đất động sản.

Luật sư Quách Thành Lực kỳ vọng cơ quan thẩm định dự thảo luật đất đai năm 2023 tiếp thu để có những đề xuất điều chỉnh dự thảo, tiến tới Quốc hội thảo luận thông qua, hạn chế tình trạng tùy tiện, dễ dàng ngăn chặn giao dịch bất động sản.