3 cách tháo gỡ "lý do lãng nhách" gặp phải khi làm sổ đỏ

Sau khi bài viết "Khi hành trình làm sổ đỏ gặp gian nan chỉ bởi... một tờ giấy" được đăng tải, nhiều độc giả Dân trí cho biết cũng gặp phải những tình huống tương tự, từ đó đặt câu hỏi, cần làm gì để thoát khỏi những lý do lãng nhách, lý do "từ trên trời rơi xuống" như vậy?

Giải đáp băn khoăn của độc giả, Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật Pháp trị - Đoàn Luật sư TP Hà Nội đã đưa ra một số giải pháp sau:

Đề nghị Văn phòng đăng ký đất và nhà không áp dụng căn cứ pháp luật chưa phù hợp thực tiễn.

Căn cứ "nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất" (điểm đ, khoản 1, điều 11a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường) là yếu tố then chốt khiến Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp quận, huyện buộc phải từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo văn bản này, Bộ TN&MT xác định việc cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai nhận được đơn đã có thể xác định là đất có tranh chấp, từ đó từ chối hồ sơ sang tên nhà đất.

Đúng theo các quy định của luật hình thức về giải quyết các tranh chấp, các quan hệ liên quan đến đất đai thì khi và chỉ khi đơn vị giải quyết tranh chấp đất đai có văn bản thụ lý thì mới được xác định là có tranh chấp đất đai.

Do vậy việc đầu tiên người dân cần trình bày quan điểm nêu rõ điểm chưa phù hợp với thực tế, chưa phù hợp với quy định của Luật đất đai, luật hình thức của điểm đ, khoản 1, điều 11a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ TN&MT. Từ đó đề nghị Văn phòng đăng ký đất và nhà không vận dụng quy định chưa chưa phù hợp này.

Sau khi Văn phòng đăng ký đất và nhà không áp dụng quy định trên thì người dân cần thực hiện bước tiếp theo đó là đề nghị họ vận dụng các quy định của Luật hình thức để xác định đất có tranh chấp hay không.

Áp dụng các quy định của các luật hình thức để xác định tình trạng đất có tranh chấp.

Do khái niệm khái niệm tranh chấp đất đai tại luật Đất đai còn chung chung, quá rộng khiến cho mọi tranh chấp quyền nghĩa vụ về đất đai đều được coi đất có tranh chấp. Trong quá trình tòa án xem xét giải quyết các tranh chấp đất đai đã có hướng dẫn để làm hẹp nội hàm tranh chấp đất đai, tách và loại bỏ một nửa các dạng tranh chấp khác liên quan đến đất đai khỏi khái niệm tranh chấp đất đai.

Theo đó, tại khoản 2, điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP, ngày 05 tháng 05 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao xác định:

"2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án".

Theo quy định trên, cơ quan tố tụng chỉ xác định "tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất" mới được xác định là tranh chấp đất đai theo luật Đất đai. Còn các tranh chấp khác là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất không được xác định là tranh chấp đất đai theo luật Đất đai.

Có thể lấy một ví dụ thực tế cho dễ hiểu:

Việc bạn đặt cọc nhưng sau đó không bán nữa và bạn bán cho người khác. Người đã đặt cọc đó có gửi đơn ngăn chặn giao dịch thì quan hệ tranh chấp đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng- dạng tranh chấp liên quan đến đất đai.

Đây tuyệt đối không phải là tranh chấp đất đai nên Văn phòng đăng ký đất và nhà khi nhận đơn ngăn chặn của chủ thể đặt cọc, kèm theo chứng cứ đã nộp đơn ra tòa, ra ủy ban thậm chí đã được các cơ quan này thụ lý thì cũng không có căn cứ để từ chối hồ sơ sang tên sổ đỏ của bạn cho người mua.

Theo Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật về Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật khẳng định: "2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn".

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ TN&MT có hiệu lực pháp lý thấp hơn Luật Đất đai. Nên việc công dân yêu cầu Văn phòng đăng ký đất và nhà từ chối áp dụng Thông tư mà phải áp dụng luật Đất đai là có cơ sở.

Theo phân loại tại khoản 2, điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp "Bộ luật, luật (sau đây gọi chung là luật), nghị quyết của Quốc hội" thì Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP có hiệu lực cao hơn Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.

Một khi Luật đất đai chưa giải thích rõ ràng về tranh chấp đất đai mà Bộ luật tố tụng dân sự, Nghị Quyết hướng dẫn Bộ luật tố tụng dân sự có quy định thì Văn phòng đăng ký đất và nhà phải áp dụng quy định của Nghị quyết để xác định việc tranh chấp đất đai có phải là căn cứ ngăn chặn giao dịch hay không.

Sẵn sàng cho đấu tranh văn minh bằng việc khiếu nại, khởi kiện cơ quan hành chính khi những ý kiến, quan điểm trên không được sự chấp thuận.

Có nhiều trường hợp Văn phòng đăng ký đất và nhà sau khi nhận được ý kiến của người dân với những nội dung trên đã yêu cầu người ngăn chặn phải chứng minh đã khởi kiện, tòa đã thụ lý vụ án. Nếu người này không cung cấp bằng chứng thì Văn phòng đăng ký đất và nhà tiếp tục việc sang tên.

Tuy nhiên cũng còn nhiều trường hợp Văn phòng đăng ký đất và nhà vẫn tiếp tục vận dụng các quy định chưa đúng đắn, chưa phù hợp để ngăn chặn giao dịch, bỏ mặc sự trao đổi có lý, có tình của người dân. Khi xảy ra trường hợp này người dân cần khiếu nại, khởi kiện cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi chưa đúng đắn đó.

Trên thực tế đã có người dân kiện thắng sơ thẩm UBND quận 12 với căn cứ tương tự như trên. Vụ việc như sau:

"Ngày 21/3, TAND TP.HCM xét xử sơ thẩm vụ án hành chính ông Nguyễn Văn Chơn (92 tuổi) kiện UBND quận 12, TP.HCM về việc không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.

Theo HĐXX, ông Chơn là người sử dụng hợp pháp phần đất trên theo kết luận tại bản án có hiệu lực pháp luật của tòa án. Căn cứ quy định pháp luật, cụ Chơn đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phần diện tích đất này. Việc UBND quận 12 cho rằng phần đất nêu trên đang có tranh chấp nên chưa giải quyết cấp giấy chứng nhận là không có cơ sở.

Bởi lẽ, vụ án tranh chấp mà TAND quận 12 đang thụ lý tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải tranh chấp quyền sử dụng đất như quy định tại Điều 7 Thông tư số 33 của Bộ TN-MT quy định về các trường hợp không được tiến hành đăng ký sử dụng đất".