Biết đất có nguy cơ bị thu hồi vẫn thế chấp, trách nhiệm thuộc về ai?

"Nếu đất đang thế chấp mà bị Nhà nước thu hồi thì xử lý thế nào?" hiện là vấn đề pháp lý được rất nhiều người dân quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh nhiều địa phương đang đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, mở rộng hạ tầng và điều chỉnh quy hoạch đô thị.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, khi quyền sử dụng đất đang được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng bị Nhà nước thu hồi để thực hiện quy hoạch thì khoản tiền bồi thường được xem là tài sản thay thế cho quyền sử dụng đất đã thế chấp.

"Hiểu đơn giản, ban đầu ngân hàng nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Khi đất bị thu hồi, tài sản bảo đảm sẽ chuyển thành khoản tiền bồi thường nên ngân hàng có quyền ưu tiên thu hồi nợ từ khoản tiền này", luật sư nói.

Theo luật sư, trên thực tế cơ quan thực hiện bồi thường thường yêu cầu các bên xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất như có đang thế chấp hay không, ý kiến của ngân hàng ra sao hoặc yêu cầu thực hiện thủ tục giải chấp trước khi chi trả tiền bồi thường.

Đất thế chấp bị thu hồi, người vay hay ngân hàng chịu rủi ro?

Theo luật sư Dũng, nếu người vay biết rõ đất có nguy cơ bị thu hồi nhưng cố tình che giấu thông tin để vay vốn thì có thể phát sinh tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực.

Tuy nhiên, trong đa số trường hợp hiện nay, ngân hàng cũng là bên trực tiếp thẩm định hồ sơ pháp lý, quy hoạch, hiện trạng tài sản và giá trị bảo đảm trước khi quyết định giải ngân.

Do đó, nếu ngân hàng vẫn đồng ý cho vay thì đồng nghĩa là tổ chức tín dụng đã chấp nhận một mức độ rủi ro nhất định đối với khoản vay.

Dù vậy, theo luật sư, người vay vẫn cần lưu ý không tự ý sử dụng khoản tiền bồi thường khi chưa xử lý nghĩa vụ với ngân hàng, đồng thời cần chủ động thông báo nếu đã có quyết định thu hồi đất để phối hợp xử lý khoản vay ngay từ đầu.

Luật sư phân tích thêm, ngân hàng là bên nhận thế chấp chuyên nghiệp nên có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý, thông tin quy hoạch, đánh giá khả năng xử lý tài sản bảo đảm và thu hồi nợ.

Nếu ngân hàng vẫn chấp nhận giải ngân dù tài sản thuộc diện quy hoạch thì điều đó đồng nghĩa họ đã chấp nhận một phần rủi ro tín dụng.

Tuy nhiên, việc chấp nhận rủi ro không đồng nghĩa ngân hàng mất quyền thu hồi nợ nếu sau này đất bị thu hồi.

Trong trường hợp đã vay ngân hàng nhưng phát hiện nhà đất nằm trong quy hoạch, luật sư khuyến nghị người dân cần nhanh chóng kiểm tra lại hồ sơ quy hoạch chính thức, không nên chỉ dựa vào bản đồ online hoặc thông tin truyền miệng.

Ngoài ra cần xác minh rõ bản đồ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt hay chưa? Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quyết định thu hồi đất và phạm vi, chỉ giới giải tỏa cụ thể tới đâu.

"Đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được ngân hàng nhận thế chấp nếu chưa có quyết định thu hồi và còn đủ điều kiện pháp lý. Việc ngân hàng đồng ý cho vay không đồng nghĩa tài sản an toàn tuyệt đối, mà chỉ thể hiện ngân hàng đã đánh giá và chấp nhận mức độ rủi ro tại thời điểm giải ngân", luật sư nói thêm.

Theo luật sư, nếu sau này Nhà nước thực hiện thu hồi đất thì khoản tiền bồi thường thường sẽ được ưu tiên dùng để xử lý nghĩa vụ với ngân hàng trước. Trường hợp tiền bồi thường không đủ thanh toán dư nợ, người vay vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký.