Bị người thân giả chữ ký để bán nhà đất, cơ hội đòi lại có khả thi?

Tình huống này không hề hiếm gặp trong xã hội hiện nay. Các trường hợp như vậy, có trường hợp người bị lừa lấy lại được đất, tuy nhiên có trường hợp dù bị lừa nhưng cũng chẳng thể lấy lại được.

Lý do xảy ra hai khả năng trên cho cùng một tình huống, theo luật sư Quách Thành Lực (Giám đốc Công ty luật Pháp trị - Đoàn luật sư TP Hà Nội) là bởi Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ 3 ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại điều 133.

Theo đó, "Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu".

Áp dụng quy định pháp luật trên đây vào một tình huống thực tế như sau.

Hai vợ chồng có mảnh đất đã được cấp sổ đỏ (người thứ nhất). Sau đó người vợ làm giả chữ ký chồng để bán nhà đất cho người khác (người thứ hai). Người này sau khi mua được nhà lại đem nhà đó đi thế chấp ngân hàng (người thứ ba).

Giao dịch chuyển nhượng giữa người thứ nhất với người thứ hai là giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm đạo đức do người vợ có hành vi làm giả chữ ký để chuyển nhượng nhà, người chồng không biết, không đồng ý. Giao dịch chuyển nhượng nhà đất với người thứ hai này bị vô hiệu toàn bộ theo quy định tại điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.

Người thứ hai sau khi đăng ký sang tên mình tại cơ quan chức năng đã thế chấp tài sản này cho ngân hàng để vay vốn. Ngân hàng căn cứ trên sổ đỏ đã mang tên người thứ hai nên đã đồng ý cho thế chấp đất để vay vốn. Khi này Ngân hàng là người thứ ba.

Việc chứng minh ngân hàng có hay không là người thứ ba ngay tình sẽ quyết định việc người chồng đòi lại được đất hay không.

Trường hợp đòi được đất đã thế chấp:

Người chồng phải chứng minh ngân hàng là bên chiếm hữu không ngay tình trong giao dịch thế chấp.

Theo điều 181 Bộ luật dân sự "Chiếm hữu không ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu biết hoặc phải biết rằng mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu".

Việc chứng minh ngân hàng không phải người thứ ba ngay tình được thể hiện qua các dấu hiệu, bằng chứng: Khi ký Hợp đồng thế chấp ngân hàng không thẩm định, không xác minh, không biết việc người chồng vẫn đang quản lý sử dụng đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh người chồng biết việc thế chấp tài sản này (theo mục 1, phần III Dân sự Giải đáp pháp luật số 02/TANDTC ngày 02/08/2021).

Khi này người chồng có quyền đòi lại nhà đất với căn cứ tại điều 168 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp không đòi được đất đã thế chấp:

Ngân hàng phải chứng minh mình là bên chiếm hữu ngay tình trong giao dịch thế chấp.

Cũng với nhưng phân tích như trên nếu: Khi ký Hợp đồng thế chấp, ngân hàng đã thẩm định, đã xác minh người chồng không đang quản lý sử dụng đất, người chồng biết việc thế chấp tài sản này nhưng không phản đối.

Khi này ngân hàng được xác định là người thứ ba chiếm hữu ngay tình theo quy định của điều 180 Bộ luật dân sự 2015 "Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu".

Xác định ngân hàng là người thứ ba ngay tình thì người chồng không có quyền đòi lại đất đã thế chấp nữa.

Người chồng dù bị lừa dối nhưng cũng không còn quyền đòi lại đất của mình. Khi này quyền lợi của người chồng bị thiệt hại thì anh ta có quyền yêu cầu người vợ phải trả tiền, bồi thường thiệt hại cho anh.

Lý do có quy định như trên bởi lẽ: Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: "…Bảo đảm công bằng, hợp lí đối với người thiện chí, ngay tình và đảm bảo sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)…".