Bàn về tính pháp lý của hợp đồng mua bán "căn hộ chung cư mini"

Từ vụ cháy chung cư mini tại ngõ 29/70 Khương Hạ, quận Thanh Xuân (Hà Nội), nhiều người đặt quan ngại liên quan tới tính pháp lý về việc sở hữu loại hình căn hộ này.

Theo đó, các tòa nhà "chung cư mini" về bản chất thuộc loại hình nhà ở theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã chia nhỏ mặt sàn các tầng thành các "căn hộ" rồi thực hiện giao dịch mua bán với những người có nhu cầu mua nhà.

Dưới góc độ pháp lý, những hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mini có hợp pháp không? Và chủ sở hữu những "căn hộ" này có quyền được yêu cầu cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở hay không?

Thế nào là "chung cư mini"?

Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Nguyễn Văn Quynh (Giám đốc Công ty Luật Hưng Yên) cho biết, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 có giải thích về các khái niệm nhà ở được pháp luật công nhận.

Theo đó, "nhà chung cư" được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Bên cạnh đó, Luật này cũng giải thích về các khái niệm như "nhà ở", nhà ở riêng lẻ" hay "nhà ở thương mại" nhưng không có quy định nào về khái niệm "chung cư mini". Ngoài ra, đối chiếu với các Luật, Nghị định hay Thông tư hướng dẫn khác, luật sư Quynh cho biết các văn bản này cũng không có quy định về khái niệm "chung cư mini".

Văn bản duy nhất có định nghĩa cụ thể khái niệm này là Quyết định số 24/2014/QD-UBND của UBND TP Hà Nội. Theo đó, khoản 1, Điều 22 Quyết định này cắt nghĩa "Nhà chung cư mini" được hiểu là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên.

Mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều này, căn hộ của nhà chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện như được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, nhà ở nếu đáp ứng đầy đủ những tiêu chí theo quy định của pháp luật thì mới được công nhận là chung cư mini. Còn trên thực tế, với những tòa "chung cư mini" theo cách gọi thông thường, luật sư nhìn nhận những công trình này thường được cấp phép xây dựng dưới dạng "nhà ở riêng lẻ".

Hợp đồng mua bán căn hộ "chung cư mini" có hợp pháp hay không?

Đối với đối tượng nhà ở riêng lẻ, ông Quynh cho biết tiêu chuẩn và chất lượng của nhà ở sẽ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Đối với loại hình này, nếu được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

"Như vậy, về mặt pháp lý, các tòa nhà chung cư mini hiện tại thường tồn tại dưới dạng nhà ở riêng lẻ. Chủ sở hữu căn hộ trong những tòa nhà này có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nếu các căn hộ đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật", luật sư nhận định.

Còn luật sư Hoàng Trọng Giáp (Giám đốc Công ty Luật Hoàng Sa) cũng cho rằng, nhìn nhận về bản chất, những tòa chung cư mini hiện tại chưa đủ điều kiện để được coi là "nhà chung cư" mà nên được hiểu là "nhà ở riêng lẻ". Khi đó, đối với các giao dịch về mua bán căn hộ, có thể xảy ra tình huống như sau:

Thứ nhất, nếu căn hộ nằm trong tòa nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014 như nhà có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên theo tiêu chuẩn khép kín, diện tích tối thiểu 30 m2… thì người mua có thể được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Khi đó, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng được xác lập có thể là quyền sở hữu căn hộ, nhà ở.

Thứ hai, nếu tòa nhà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014, người mua nhà sẽ không được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ. Tuy nhiên, nếu được thực hiện đúng quy định của pháp luật về giao dịch dân sự, giao dịch này vẫn sẽ được pháp luật công nhận. Khi đó, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng được xác lập có thể là một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất.

"Đối với trường hợp này, mảnh đất chỉ có một sổ đỏ. Chủ các căn hộ không được phép làm sổ riêng mà chỉ được đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của tòa nhà", luật sư Giáp phân tích.

Hoàng Diệu