Nghĩ về sự hợp thức hóa căn hộ 25m2

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/T-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) có hiệu lực thi hành từ 1/7/2020. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m² đối với dự án nhà ở thương mại.

Ngay sau khi Thông tư ra đời, đã có rất nhiều ý kiến lo ngại rằng diện tích quá nhỏ có thể phá vỡ qui hoạch, tạo ra các khu “ổ chuột” trên cao. Rõ ràng diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư có xu hướng ngày càng nhỏ, nếu theo Thông tư 21 thì chỉ bằng gần ½ diện tích tối thiểu so với quy định trước đây. Vậy căn nguyên của diện tích tối thiểu 25m² này là gì?

Thực tế, không phải đến bây giờ căn hộ 25m² mới được đặt ra vì trước đó nhiều lần Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho doanh nghiệp làm dù chưa có quy định. Cụ thể, năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho một doanh nghiệp BĐS tại TP. HCM làm căn hộ 25m². Đầu năm 2018, Bộ Xây dựng từng có công văn gửi UBND TP HCM với nội dung đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m².

Về mặt tích cực, tiêu chuẩn giới hạn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m² sẽ góp phần phát triển một thị trường đa dạng nhu cầu của người dân, về lý thuyết có thể giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, phù hợp với hạ tầng xã hội, đồng thời giúp các chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để dễ bán hơn.

Tuy nhiên, đó là những ưu điểm xét về mặt lý thuyết, còn thực tế ngay cả nếu áp dụng quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m² cũng chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Bởi lẽ thực tế trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 - 30m² nhưng giá bán cũng lên tới khoảng 40 - 50 triệu/m², tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên. Với giá bán như vậy với người nghèo, người thu nhập thấp cũng là quá sức. Điều đó có nghĩa mục tiêu chúng ta đặt ra là giải quyết ngay vấn đề nóng, bức xúc về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị là khó lòng đạt được. Trong khi đó, nếu quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m² được áp dụng, có rất nhiều hệ lụy có thể xảy ra.

Trước hết, xét trên phạm vi một dự án, khi diện tích căn hộ nhỏ thì mật độ dân cư sẽ tăng lên gấp 2, gấp 3 lần. theo đó sẽ tạo ra áp lực lớn hơn về mặt vận hành tổng thể tòa nhà khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...) tăng theo số lượng cư dân. Cùng với đó, căn hộ nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý, giải quyết các vấn đề an ninh an toàn, tranh chấp…, khi số lượng cư dân tại dự án tăng lên. Mặt khác, cơ sở hạ tầng điện đường trường trạm tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Xét ở tầm vĩ mô, việc chấp thuận việc cho phép xây dựng căn hộ 25m² sẽ gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị, nguy cơ tạo ra những “khu ổ chuột” trên cao mới. Đảng, Nhà nước đã, đang có những định hướng, cơ chế chính sách để hướng việc phát triển đô thị đồng đều giữa các khu vực, giãn dân cư ra những khu vực ngoại vi, tránh tập trung quá lớn dân cư vào trung tâm, vùng lõi đô thị. Song song với đó là nỗ lực giải quyết những khu nhà ổ chuột với những căn hộ siêu nhỏ nhem nhuốc, lộn xộn tại các đô thị… Đặt trong bối cảnh như vậy, nếu cho xây dựng những căn hộ nhỏ chẳng khác nào chúng ta đang “đổ thêm dầu vào lửa”, làm trầm trọng hơn những vấn đề như quá tải hạ tầng đô thị, chất lượng sống thấp… vốn đang là bài toán nan giải chưa giải quyết được hiện nay.

Bên cạnh đó, các chương trình phát triển nhà ở theo chủ trương của Đảng, Nhà nước luôn đặt những mục tiêu phấn đấu nâng diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tăng lên theo tốc độ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Đơn cử, theo mục tiêu chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội, Hà Nội phấn đấu đến năm 2020, nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m²/người từ diện tích bình quân 23,1 m2/người năm 2015… Như vậy, vô hình chung các chính sách về phát triển nhà ở đang mâu thuẫn với nhau, cũng như kéo lùi chỉ tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân/người mà các tỉnh, thành phố đang phấn đấu. 

Vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu chúng ta phải có tầm nhìn 50 năm, 70 năm chứ không thể hạn hẹp nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được. Đối với vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân, có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân mà không phải vấn đề là 25m² hay 45m² như Nhà nước cần có các chính sách đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê hay gia tăng những chính sách về tạo quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, các cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng, phát triển nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, người nghèo

Thực tế trước đây Luật nhà ở năm 2005 có quy định diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2. Luật nhà ở 2014 thay thế Luật nhà ở 2005 đã bỏ quy định giới hạn tối thiểu này (?!). Theo đó chỉ quy định đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Tại các văn bản pháp luật hiên hành cũng chưa có điều luật nào cho phép căn hộ 25m² tồn tại. Mặc dù quy định về diện tích tối thiểu 45m² đã hết hiệu lực nhưng không phải tự nhiên mà trước đây các nhà khoa học xây dựng đô thị hay kiến trúc lại đưa ra diện tích tối thiểu này. bởi chúng ta phải hiểu rằng căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, bếp, nhà vệ sinh có thiết bị chức năng đồng bộ. Việc tại sao tiêu chuẩn “cứng” về diện tích tối thiểu 45m² lại “biến mất” trong luật nhà ở mới cũng như một số điều luật phù hợp khác cũng là một vấn đề đáng băn khoăn (?)

Trong khi đó, Một căn hộ cần được hiểu là không gian sống và phải có đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh với chức năng đồng bộ khép kín. Với những căn hộ có diện tích 25m² thì “rất khó” bố trí được nhiều không gian với những chức năng đồng bộ như vậy. Từ một vài năm trước, khi chưa có quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư, nhiều chủ đầu tư đã đưa rất nhiều công văn, kiến nghị, phát động cả một chiến dịch tuyên truyền cho căn hộ 25m², có những dự án đã rao bán những căn hộ này rồi thậm chí với giá trên trời. Phải chăng, thông tư 21 được ra đời là để nhằm“hợp pháp hóa” những “sai phạm” này?

Luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch TAT Law firm)