“Ai có đóng góp mới được ghi tên vào sổ đỏ của hộ gia đình”

Ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai hiện nay có 17 hình thức ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho: Hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức trong nước (gồm các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức sự nghiệp công lập), cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cộng đồng dân cư,...

“Hộ gia đình chỉ là một trong số 17 hình thức ghi nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật mà thôi”- ông Phấn nói.

- Khi tiến hành tổng kết, đánh giá việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho hộ gia đình, Bộ Tài nguyên và Môi trường ghi nhận thực tế thực hiện như thế nào và tại sao bây giờ ban hành Thông tư 33/2017 lại yêu cầu ghi tên các thành viên có đóng góp vào sổ đỏ hộ gia đình như vậy?

- Trước đây đã có hướng dẫn ghi tên các thành viên trong hộ gia đình rồi nhưng chưa đi vào bản chất, chủ thể có quyền sử dụng đất không được ghi tên.

Trong thực tiễn nảy sinh trường hợp ghi tên hộ gia đình nhưng khi tham gia giao dịch bảo đảm thì một số chủ hộ đứng lên giao dịch, còn khi bị phát mại tài sản thì thành viên trong hộ gia đình nảy sinh mâu thuẫn. Ví dụ như ông bố thế chấp sổ đỏ nhưng sau đó không giải chấp được thì bị phát mại tài sản, con cái không tham gia giao dịch đó nên đã nảy sinh mâu thuẫn, rồi phát sinh chuyện giữa thi hành án, tổ chức tín dụng với người giao dịch…

Thậm chí có một số giao dịch, chủ hộ mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi giao dịch khiến các thành viên khác không có tên trên sổ nhưng có đóng góp bị mất tư liệu sản xuất.

Chính vì thế để đảm bảo chặt chẽ, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đã đưa ra những quy định nhằm đảm bảo thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất được ghi nhận vào sổ đỏ, nhằm để pháp luật bảo hộ, không phát sinh mâu thuẫn giữa nội bộ hộ gia đình với tổ chức tín dụng, cơ quan thi hành án.

Thông tư 33/2017 chỉ hướng dẫn thực hiện luật, đi vào bản chất hơn của câu chuyện này là ghi thành viên có quyền sử dụng đất vào giấy chứng nhận (sổ đỏ) mà thôi.

- Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình có phổ biến ở Hà Nội và TPHCM không, thưa ông?

- Có phổ biến ở nhiều nơi. Một số người hiểu lầm, cứ tưởng là thành viên trong hộ gia đình là được ghi tên lên sổ đỏ hộ gia đình, nhưng không phải thế. Thành viên phải chứng minh có quyền sử dụng đất mới được ghi tên, chứ không phải cứ có tên trong sổ hộ khẩu là được ghi tên vào sổ đỏ của hộ gia đình đâu.

- Thực tế có những người con ruột có tên trong hộ khẩu cũng đòi hỏi phải được phân chia tài sản, được ghi tên vào sổ đỏ hộ gia đình thì sao?

- Không thể đòi được. Tôi lấy ví dụ, nhà nước giao đất cho hộ gia đình cá nhân, giao tại thời điểm hộ khẩu có 3 người chẳng hạn, gồm ông bố, bà mẹ và người con, sau đó phát sinh thêm 2 nhân khẩu mới thì hai nhân khẩu này không có quyền gì cả, không thể đòi được ghi lên sổ đỏ hộ gia đình. Chuyện này rất rạch ròi.

Hộ gia đình bao gồm các thành viên tham gia đóng góp, con cái chưa có sự đóng góp tạo lập ra tài sản thì tài sản riêng của vợ chồng chỉ viết tên vợ chồng thôi.

- Trường hợp tài sản của vợ chồng nhưng chỉ đứng tên vợ hoặc chồng có phù hợp không?

- Nếu của vợ chồng, mà chỉ muốn cho một người đứng tên thì người còn lại phải có văn bản khước từ, nhường lại cho người kia đứng tên.

- Từ 5/12 tới khi Thông tư 33/2017 có hiệu lực, những sổ đỏ của hộ gia đình trước đây chưa ghi tên đầy đủ các thành viên có quyền sử dụng đất sẽ phải điều chỉnh thông tin trên sổ đỏ?

- Người dân có sổ đỏ hộ gia đình vẫn tiếp tục sử dụng tới khi nào phải thực hiện các giao dịch thì lúc ấy mới đính chính lại theo quy định mới. Còn từ ngày 5/12 trở về sau, cơ quan nhà nước khi tiến hành làm sổ đỏ mới sẽ làm rõ đóng góp của các thành viên trong gia đình.

- Số người dân chịu ảnh hưởng bởi quy định này có lớn không?

- Theo tổng hợp báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Tài nguyên và Môi trường thì đến nay toàn quốc đã cấp sổ đỏ cho người dân đạt tỷ lệ 96,3%, chỉ còn khoảng 3,7% nữa chưa được cấp sổ đỏ nên không nhiều nữa đâu.

Bây giờ sẽ xác định đúng chủ thể có quyền sử dụng đất, chứ không ghi chung chung một hộ có 5 người thì 3 người có quyền sử dụng, 2 người không. Hướng tới ai có quyền sử dụng đất thì người đó mới được thực hiện quyền.

- Đối với những trường hợp mà vợ chồng mua đất và ban đầu chỉ ghi nhận tên của họ, nhưng sau này con cái chi tiền để xây nhà thì sẽ ghi nhận như thế nào?

- Thế thì phải đăng ký biến động, phải chứng minh được đã có sự đóng góp của người con và đề nghị bổ sung tên của người con vào sổ đỏ. Quy định hiện nay có bước đăng ký biến động tài sản đất đai mà.

- Với những gia đình “tứ đại đồng đường” cùng chung sống, số người có đóng góp vào tài sản rất nhiều thì có bắt buộc phải ghi nhận đầy đủ tên tuổi của họ vào sổ đỏ của hộ gia đình?

- Có 2 cách thể hiện: Thứ nhất, tất cả các thành viên đồng ý cử người đại diện đứng tên; Thứ hai, nếu trong hộ gia đình đó không thoả thuận được việc cử người đại diện thì trách nhiệm của cơ quan nhà nước là phải ghi tên của tất cả mọi người.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường có nghiên cứu tiến tới việc thể hiện mức độ đóng góp của từng thành viên trong gia đình vào sổ đỏ?

- Ý tưởng này đã từng được Tổng cục Quản lý đất đai đưa ra với mong muốn phân chia tỷ lệ quyền của các thành viên trong gia đình như các nước phát triển đang làm. Khi có hệ thống quản lý đất đai hoàn chỉnh rồi thì phân chia quyền theo tỷ lệ phần trăm đóng góp, nhưng ở nước ta thì không thể làm trong một sớm một chiều được.

Từng bước, về lâu dài sẽ thực hiện ý tưởng ghi phần đóng góp của các thành viên lên sổ đỏ. Ví dụ vợ có đóng góp 40%, chồng 60% chẳng hạn, để sau này khi bà vợ đi giao dịch ngân hàng thì ngân hàng nhìn vào đó để chỉ chấp nhận thế chấp giá trị 40% thôi.

- Xin cảm ơn ông!

Thế Kha (thực hiện)