Tránh sốt đất, đầu cơ khi dời tỉnh lỵ Tây Ninh về Đức Hòa - Hậu Nghĩa

Đức Hòa - Hậu Nghĩa được định hướng trở thành trung tâm hành chính, chính trị mới của Tây Ninh, đồng thời giữ vai trò hạt nhân kinh tế, tài chính và logistics trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, ngay khi thông tin quy hoạch được công bố, các chuyên gia quy hoạch đô thị cảnh báo nguy cơ làn sóng đầu cơ đất đai có thể gia tăng, kéo theo nhiều hệ lụy đối với thị trường và định hướng phát triển bền vững của khu vực.

Quy hoạch dẫn dắt phát triển

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, khi nào cũng vậy, nước luôn chảy về chỗ trũng và quy hoạch luôn dẫn dắt sự phát triển của nền kinh tế. Quy hoạch dẫn dắt phát triển đất nước một cách có trật tự, khoa học và được phân kỳ đầu tư.

Theo ông Châu, vai trò của quy hoạch có 3 đặc điểm: Thứ nhất là tầm nhìn của Nhà nước trong trung hạn và dài hạn; thứ hai là ý chí của Nhà nước nhằm phù hợp với tầm nhìn và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; thứ ba là lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích của cộng đồng.

Khi hợp nhất tỉnh Tây Ninh cũ và Long An, tỉnh Tây Ninh mới có vị trí địa lý kéo dài từ khu vực biên giới giáp Campuchia đến giáp Biển Đông. Hình dạng của tỉnh vừa dài vừa thon. Trong đó, Đức Hòa - Hậu Nghĩa là khu vực tương đối trung tâm. Nếu xét về tầm nhìn quy hoạch từ 100 năm trở lên, Đức Hòa - Hậu Nghĩa là vùng gò đồi cao (tương đương khu vực Củ Chi của TPHCM).

Do đó, nền đất tại Đức Hòa - Hậu Nghĩa vững chắc, có cao độ khoảng trên dưới 30m so với mực nước biển. Với tầm nhìn dài hạn trước nguy cơ nước biển dâng, biến đổi khí hậu, khu vực này có lợi thế, khó xảy ra ngập.

Đức Hòa - Hậu Nghĩa hiện có quy hoạch đường Hồ Chí Minh, quốc lộ N2; phía TPHCM kết nối qua tỉnh lộ 8, tỉnh lộ 10. Bên cạnh đó, TPHCM đang triển khai cao tốc TPHCM - Mộc Bài, tuyến này song song quốc lộ 22, kết nối đến trung tâm Đức Hòa - Hậu Nghĩa thuận lợi, khoảng cách chỉ trên dưới 10km.

“Như vậy, tầm nhìn của lãnh đạo tỉnh Tây Ninh và Trung ương khi định hướng đưa tỉnh lỵ về khu Đức Hòa - Hậu Nghĩa là phù hợp, đáp ứng điều kiện địa hình, hình thể của tỉnh, đồng thời có lợi thế kết nối với các trục giao thông chiến lược quốc gia”, ông Châu nói.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc đưa tỉnh lỵ về Đức Hòa - Hậu Nghĩa sẽ tạo điều kiện phát triển đô thị tại khu vực này. Trung tâm hành chính hình thành đến đâu, đô thị phát triển đến đó. Hiện nay, Đức Hòa là khu vực phát triển công nghiệp của Tây Ninh, tiếp giáp Trảng Bàng (cũng là trung tâm công nghiệp), từ đó có thể hình thành trung tâm hành chính cấp tỉnh gắn với khu công nghiệp, tạo sinh kế cho người dân.

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất tại khu vực Đức Hòa - Hậu Nghĩa, Nhà nước cần điều tiết thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững. Trước xu thế này, Tây Ninh có thể ban hành các quy định phù hợp, như công bố khu vực quy hoạch nhằm hạn chế việc chuyển nhượng nhà, đất.

Hiện nay, Nhà nước cũng có các công cụ để kiểm soát đầu cơ, như thuế và tín dụng. Thời gian tới, dữ liệu bất động sản sẽ được tích hợp vào ứng dụng VNeID, qua đó quản lý số lượng nhà, đất của từng cá nhân để có biện pháp điều tiết bằng chính sách thuế.

“Thông qua công cụ quy hoạch, khi công bố dự án, những khu vực đã được xác định sẽ không thể mua bán, chuyển nhượng. Các khu chức năng như hành chính, trường học, bệnh viện, công nghiệp, công viên cây xanh… sẽ phát triển theo đúng quy hoạch, bảo đảm trật tự và lợi ích chung”, ông Châu nói.

Tránh phát triển tự phát

Chuyên gia kinh tế Trần Quang Thắng cho biết, việc dời trung tâm hành chính về Đức Hòa - Hậu Nghĩa là quyết định mang tính tái cấu trúc không gian phát triển của tỉnh. Để quá trình này diễn ra trật tự, hiệu quả, không tạo ra hệ lụy như sốt đất hay đầu cơ, tỉnh cần chuẩn bị đồng bộ hạ tầng, quy hoạch và quản lý thị trường.

Theo ông Thắng, về hạ tầng giao thông, cần mở rộng, nâng cấp các trục kết nối như quốc lộ 22, đường Xuyên Á, các tuyến vành đai liên vùng. Đồng thời, xây dựng các tuyến kết nối Bắc - Nam trong tỉnh, bảo đảm người dân từ các huyện tiếp cận tỉnh lỵ mới thuận lợi. Cùng với đó, quy hoạch bãi đỗ xe, phát triển giao thông công cộng, xây dựng các tuyến đường tránh đô thị nhằm hạn chế ùn tắc khi dân số tăng nhanh.

Về hạ tầng hành chính, cần xây dựng khu hành chính tập trung theo mô hình hiện đại, tiết kiệm quỹ đất, tạo thuận lợi cho người dân khi giao dịch. Bố trí quỹ đất cho các sở, ngành, trung tâm dịch vụ công, cơ quan tư pháp, công an, quân sự; đồng thời bảo đảm hạ tầng số, trung tâm dữ liệu và nền tảng chính quyền điện tử.

Đối với hạ tầng xã hội, cần đầu tư hệ thống trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa, công viên; bố trí nhà ở công vụ cho cán bộ và khu tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng bởi quy hoạch. Hệ thống cấp nước, thoát nước và xử lý rác thải cần được xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị loại II trở lên.

Ông Thắng cũng cho rằng tỉnh cần chuẩn bị tốt công tác quy hoạch nhằm tránh phát triển tự phát. Trong quản lý bất động sản, cần công bố quy hoạch minh bạch, kịp thời; hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn đầu; tổ chức đấu giá đất công khai, tránh giao đất tùy tiện. Đồng thời, áp dụng chính sách thuế đối với đất bỏ hoang, đầu cơ; phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp; tăng cường thanh tra, xử lý tình trạng môi giới thổi giá.

“Để dời tỉnh lỵ về Đức Hòa - Hậu Nghĩa thành công, Tây Ninh phải chuẩn bị đồng bộ hạ tầng, quy hoạch và quản lý thị trường. Bất động sản có thể tăng nhiệt, nhưng nếu tỉnh minh bạch quy hoạch, kiểm soát chuyển mục đích sử dụng đất, áp dụng thuế đối với đầu cơ và phát triển nhà ở xã hội, thị trường sẽ ổn định, phục vụ mục tiêu phát triển lâu dài”, chuyên gia Trần Quang Thắng nhấn mạnh.

Chống đầu cơ bằng thuế

Đồng quan điểm, KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định, khi dời trung tâm hành chính về Đức Hòa - Hậu Nghĩa sẽ phát sinh nguy cơ đầu cơ bất động sản; tuy nhiên, tỉnh có thể có giải pháp kiểm soát.

Thứ nhất, tỉnh cần công khai quy hoạch để người dân nắm bắt, tránh tình trạng thiếu thông tin dẫn đến bán đất giá rẻ, tạo cơ hội cho các nhà đầu cơ trục lợi.

Thứ hai, tỉnh cần quản lý chặt các giao dịch. Từ thời điểm có chủ trương xây dựng trung tâm hành chính, các giao dịch phát sinh sau đó cần có cơ chế khác so với mức đền bù, giải tỏa dành cho người dân sinh sống lâu năm tại khu vực.

“Những trường hợp mua đất sau này, có thể là đầu cơ, cần áp dụng cơ chế như đóng thuế cao hơn, chịu thêm chi phí về môi trường, hạ tầng. Khi đó, nhà đầu cơ sẽ thấy lợi ích không như kỳ vọng”, ông Sơn nói.

Theo KTS Nam Sơn, tỉnh cũng cần giám sát thị trường, thiết lập cơ chế cảnh báo. Với các trường hợp mua gom đất bất thường, không nhằm mục đích sử dụng thực tế mà để tích trữ, cần có biện pháp theo dõi, áp dụng chính sách thuế phù hợp đối với các bất động sản này.

Bên cạnh đó, tỉnh có thể đưa ra cơ chế khuyến khích đối với các nhà đầu tư chiến lược. Ngay từ giai đoạn đầu, cần kêu gọi các nhà đầu tư chiến lược tham gia, có giải pháp tổ chức và quản lý đất đai. Các nhà đầu tư này cần cam kết lâu dài, đồng thời tỉnh xác định giá đất từ sớm để họ chủ động bố trí nguồn lực đầu tư hạ tầng.

Khi giá đất tăng, các nhà đầu tư chiến lược sẽ tham gia theo hình thức đối tác công tư. Lợi ích từ việc gia tăng giá trị đất không thuộc riêng nhà đầu tư mà được chia sẻ với địa phương. Phần lợi ích này được sử dụng để đầu tư cho hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện.