Dân nộp tiền tỷ mua nhà hình thành trong tương lai, khó biết "tiền đi đâu"

Đây là một trong những bất cập được đại biểu Quốc hội chỉ ra trong phiên thảo luận sáng 22/8, về định hướng sửa Luật Kinh doanh bất động sản.

Đề cập đến vấn đề tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân (TPHCM) yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay các hình thức khác.

Nhưng theo ông Nhân, việc huy động tiền trước thời điểm được cho phép chỉ là một phần của vấn đề. Phần xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Ông dẫn chứng với doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản đảm bảo, đồng thời kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ.

Nhưng khi 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, cũng tạo thành 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án, song 1.000 người mua này không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng, rất khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mình mua hay không.

Vì thế, đại biểu Phạm Trọng Nhân nhấn mạnh phải nghiên cứu cơ chế quản lý tiền của người mua theo từng dự án. “Ở đây không phải chúng ta phong tỏa tài sản. Tiền của doanh nghiệp vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án, nhưng phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án trong quá trình huy động vốn”, ông Nhân nêu quan điểm.

Vị đại biểu dẫn chứng kinh nghiệm từ Singapore cho thấy có thể vừa sử dụng tiền của người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án với nguyên tắc: tiền huy động từ dự án nào phải gắn liền với việc thực hiện chính dự án đó.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) cũng cho rằng khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản cần hoàn thiện các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua.

Điều 26 của luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh, đồng thời ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.

Nhưng dự thảo luật sửa đổi chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên.

Theo đại biểu Vũ, quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành.

Để bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua, ông Vũ đề nghị xem xét khôi phục quy định này như luật hiện hành.

Đại biểu Quảng Trị cũng nêu rõ, dự thảo luật đã “bỏ sót” quy định dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải “còn trong thời hạn thực hiện, đúng mục tiêu và kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

Việc thiếu hụt điều kiện này, theo ông, có thể dẫn đến rủi ro lớn khi một dự án đã hết thời hạn hoặc đang phát sinh vướng mắc vẫn đủ điều kiện mở bán, gây thiệt hại trực tiếp cho người mua. Đại biểu tỉnh Quảng Trị đề nghị dự thảo luật quy định đầy đủ các quy định về điều kiện để bảo đảm công tác kiểm soát điều kiện kinh doanh bất động sản được thực thi chặt chẽ trên thực tế.

Chung mối quan tâm, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (TP Hải Phòng) cũng góp ý cần một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

“Tôi đặc biệt đề nghị bịt khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán”, bà Nga nói.

Theo nữ đại biểu, trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”…, nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể. 

Bà góp ý trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của luật.

Nếu không quy định như vậy, bà Nga lo ngại, có thể đóng được cánh cửa “đặt cọc”, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra.